CC BY
61
ГОСУДАРСТВЕННЫЕ МЕРЫ ПО ПОВЫШЕНИЮ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ КАК МЕХАНИЗМ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Виктор Николаевич Москвин
Сибирская Государственная Геодезическая Академия, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, доктор технических наук, профессор кафедры кадастра, тел. (383)344-31-73, e-mail: mosk46@ngs.ru
Мария Георгиевна Корзун
Сибирская Государственная Геодезическая Академия, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, магистр кафедры кадастра, тел. (952)912-10-17, e-mail: maria-
olenicheva@yandex.ru
В статье рассмотрены вопросы повышения эффективности государственного управления ипотечным кредитованием.
Ключевые слова: государственное регулирование, операции с недвижимостью, стройсберкасса.
GOVERNMENT MEASURES TO IMPROVE THE EFFECTIVENESS OF MORTGAGE LENDING AS A MECHANISM OF FORMATION OF THE MARKET OF THE REAL ESTATE
Victor N. Moskvin
The Siberian State Geodetic Academy, 630108, Novosibirsk, street Plahotnogo, 10, a Dr.Sci.Tech., the professor of chair of a cadastre, phone (383)344-31-73, an e-mail: mosk_@ngs.ru
Maria G. Korzun
Siberian State Academy of Geodesy, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., the student of chair of a cadastre, tel. (952)912-10-17, e-mail: maria-olenicheva@yandex.ru
In article are considered questions of increase of efficiency of state management of mortgage lending.
Key words: housing programmers, mortgage lending.
Создание и развитие системы ипотечного жилищного кредитования в современной России обусловлено необходимостью решения жилищного вопроса населения. Конституционное право граждан на достойное жильё рассматривается как важнейшая социально-политическая, экономическая и правовая проблема. Но, к сожалению, развитие жилищной ипотеки в России сегодня нуждается в совершенствовании, для чего в данной статье предложена одна из перспективных мер по повышению эффективности ипотечного жилищного кредитования - стройсберкасса (ССК) как механизм формирования развития недвижимости.
В российских условиях формирование рынка недвижимости происходит при участии государства, однако, на современном этапе попытки государства
оказать влияние на функционирование рынка недвижимости нередко осуществляются без учета особенностей развития национальной экономики. Это свидетельствует о недостаточной разработанности и отсутствии глубоких исследований данного вопроса в отечественной науке. В то же время от правильного определения соотношения рыночных и регулирующих государственных механизмов зависит эффективность и
интенсивность обращения недвижимого имущества в производственной и потребительской сфере. Характерной чертой этого соотношения являются наличие специальной нормативно-правовой базы, регламентирующей отношения, связанные с недвижимым имуществом, и, что особенно важно, более значительная, чем в других секторах рыночной экономики, роль региональных и муниципальных нормативных актов.
Законодательство о недвижимости состоит, прежде всего, из Г ражданского кодекса Российской Федерации, как документа, регулирующего имущественные отношения в целом, а также Земельного кодекса, Жилищного кодекса, Федеральных законов "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", "О государственном кадастре недвижимости", "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", Федерального закона "Об ипотеке "залоге недвижимости", "О товариществах собственников жилья".
В регулировании отношений с жилой недвижимостью наибольшее удельное значение имеет гражданское право. Оно регулирует право собственности, обязательственное право, наследственное право, а также определяет правоспособность иностранных граждан и юридических лиц и применение гражданских законов иностранных государств и международных договоров. Следует отметить, что в основе имущественных отношений по гражданскому праву лежит юридическое равенство сторон, а права и обязанности сторон возникают, как правило, из договора.
Недвижимость и, особенно, жилая может приобретаться и продаваться различными способами и с применением различных схем. Одной из наиболее перспективных схем является ипотека. А все это благодаря тому, что недвижимость - наиболее надежное обеспечение кредитования. Внедрение ипотеки дает ощутимый импульс дальнейшему развитию рынка недвижимости, так как обеспечивает приток реальных денежных средств и расширение строительства жилья под уже обеспеченные деньги.
Рассматривая ипотеку как элемент экономики, можно выделить следующие её характерные черты. Во-первых, залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых для развития производства финансовых ресурсов; во-вторых, ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля -продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны, и, в-третьих, создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (закладной). В свою очередь, в России в качестве механизма, способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищную проблему, проблему финансирования капитального строительства и др., рассматривается ипотечное кредитование.
Существуют две наиболее оптимальные системы сбора средств для ипотеки: немецкая модель стройсберкасс и американская двухуровневая ипотека. Первая система предполагает накопление денег в специально созданных кредитных организациях, вторая - выпуск ценных ипотечных бумаг, надежно обеспеченных недвижимостью.
Безусловно, ипотека очень популярна и является основой стабильности рынка жилья, но не все могут себе позволить взять ипотеку. Ипотека скорее рассчитана на тех, кто может внести 30% собственных средств от общей стоимости жилья в качестве первоначального взноса. Но таких людей в России не более 10% (по мнению авторов закона). В таком случае сложно говорить о доступности жилья и о развитии ипотеки, без роста доходов населения. Но пока предпосылок к значительному рывку в этом смысле не наблюдается. А стало быть, нужно искать выход, благодаря которому возможность решить жилищные проблемы получили бы граждане с относительно невысокими доходами.
На наш взгляд, таким выходом могут стать строительные сберегательные кассы. В России, десять лет назад избравшей американский вариант жилищного кредитования - ипотеку, - о стройсберкассах всерьез заговорили недавно. В значительной степени этому способствовал новый законопроект, принятый на рассмотрение, «О строительных сберегательных кассах», разработчики которого опирались на немецкий опыт.
Именно в Германии система стройсбережений получила наибольшее развитие, особенно после Второй мировой войны, когда жилья в стране катастрофически не хватало. Правда, закон о стройсберкассах был принят только в 1973 году. С 1991 года немецким ССК открыт путь на иностранные рынки. Немецкий опыт прижился в 90-х годах прошлого века и на восточноевропейской почве - в Чехии и Словакии, - где на начальном этапе стройсберкассы по числу выдаваемых кредитов намного превзошли остальные финансовые институты.
Суть законопроекта состоит в том, что строительная сберегательная касса осуществляет свою деятельность как специализированный банк. Вкладчик в течение определенного времени (но не менее двух лет) регулярно вносит в ССК деньги, накапливая 50% от предполагаемой суммы, которая необходима ему на жилищные нужды: покупку квартиры, доплату за обмен на большую площадь, ремонт. При этом на сумму начисляются 2-3% годовых, а также государство будет ежегодно платить вкладчику премию в размере 20% от накопленных средств, не превышающих 70 тысяч рублей (14 тысяч рублей). Когда на счету вкладчика накапливается 50% требуемой суммы, он получает кредит в ССК под 5-6% годовых. Предполагается, что кредиты будут выдаваться на срок от 7 до 15 лет.
Стройсберкассы доступны разным слоям населения, за ближайшие два -три года Законопроект кардинально не изменит ситуацию на рынке жилья. Но уже в течение первых четырех-пяти лет в систему ССК будет вовлечено до 500 тысяч россиян, а за 30 лет им воспользуется примерно половина населения страны.
Для ССК не имеет значения, какая зарплата - белая или в конверте. Справок о подтвержденном доходе не требуется, так как, внося в течение определенного времени деньги и накапливая необходимую для получения кредита сумму, человек доказывает свою платежеспособность. Несомненно, путь приобретения квартиры через ССК более долгий, но для огромного
числа наших сограждан, не относящихся к среднему классу, он представляется самым реальным.
По мнению ряда аналитиков, стройсберкассы позволят привлечь на рынок жилищного кредитования людей, ранее из-за низких доходов в нем не участвовавших. Кроме того, важная роль ССК заключается в их влиянии на массовую экономическую культуру, так как они являются, по сути, школой сберегательного и долгового поведения.
Создание ССК ни в коей степени не отменяет развития программ социального жилья. Более того, симбиоз стройсберкасс с такими программами представляется весьма эффективным.
Чтобы оценить эффективность приобретения недвижимости с помощью стройсберкасс рассмотрим конкретный пример.
Семья из двух человек имеет доход 30 тыс. руб., желает приобрести первичное жильё, в частности однокомнатную квартиру, стоимостью 1500 000 руб. Им необходимо накопить 50% требуемой суммы, т.е. 750 000 руб. Для этого они ежемесячно выплачивают стройсберкассе (инвестируют) 15000руб., при этом ежегодно на наколенную сумму начисляются 2-3% годовых.
Первый год:
180 000 руб. + 180 000 руб. х0,03=185 400 руб.;
Итого за первый год наколенная сумма составляет 185400 рублей.
Второй год:
180000 руб. + 185400 руб. =365400 руб.;
365400 руб.+365400 руб. х 0,03=376362 руб.
За два года наколенная сумма составляет 376362 рублей.
Третий год:
180000 руб. +376 362 руб. =556362 руб.;
556362 руб. +556362 руб. х 0,03=573052,86 руб.
За три года наколенная сумма составляет 573052,86 рублей.
Четвёртый год:
180000 руб. + 573052,86 руб. =753052,86 руб.;
753052,86 руб. +22591,58 руб. =775644,44 руб.;
За четыре года наколенная сумма составляет 775644,44 рублей.
Таким образом, накоплено около 52% от необходимой суммы. Следовательно, если на протяжении четырёх лет семья инвестирует средства в ССК, на более выгодных условиях чем при ипотеке, то сможет приобрести квартиру и выплачивать оставшуюся сумму в размере 724355,56 рублей с меньшим процентом и за более короткий срок. В целом период окупаемости проекта около 9 лет. Очевидно, что стройсберкасса является серьезной мерой по повышению эффективности ипотечного жилищного кредитования.
В настоящее время ипотечное жилищное кредитование нуждается в разработке дополнительных мер со стороны государства и его субъектов.
Предложенная технология ипотечного жилищного кредитования на основе ССК, хорошо развитая в Г ермании, с элементами адаптации к российскому рынку недвижимости, создаёт легко прогнозируемый спрос на жилье, более того, на недорогое жилье. Накопление значительных ресурсов в ССК побудит власти расширить предложение земли, облегчит банковское кредитование застройщиков и стимулирует строительство массового жилья. Будут расти объемы строительства, соответственно со временем стабилизируются и цены на недвижимость.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2011-2015 годы.
2. Постановление правительства НСО от 14.09.2011 № 406-п «О предоставлении субсидий гражданам для компенсации части затрат по оплате стоимости жилого помещения, приобретенного в многоквартирном (в том числе малоэтажном) жилом доме».
3. Федеральный закон Российской Федерации от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
4. Постановление Правительства РФ от 27 ноября 2010 года N 937 «О внесении изменений в Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий от 12 декабря 2007 года N 862».
5. Проект Федерального закона 28346-6"О строительных сберегательных кассах".
6. Вопросы реализации. Квартиры. Планировки. Продажи квартир. [Электронный ресурс] / Группа компаний ДИСКУС. - Режим доступа: http://ngs.ru.
7. Москвин В.Н., Гиголаева И.С. Государственное регулирование операций с недвижимостью на примере ипотеки // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. - 2012. - № 2/1. -С. 172-174.
8. Москвин В.Н., Гиголаева И.С. Модель ипотечного кредитования в свете государственного регулирования операций с недвижимостью // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2012.
VIII Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 4 т. (Новосибирск, 10 -20 апреля 2012 г.). -Новосибирск: СГГА, 2012. Т. 3. - С. 31-36.
9. Москвин В.Н., Жаров А.В. Анализ методов оценки использования природных ресурсов с учетом экологической безопасности // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2012. VIII Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 4 т. (Новосибирск, 10-20 апреля 2012 г.). -Новосибирск: СГГА, 2012. Т. 3. - С. 121-126.
10. Москвин В.Н., Бессараб И.С. Государственные и рыночные механизмы управления недвижимостью через финансовые институты // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2012. VIII Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 4 т. (Новосибирск, 10-20 апреля 2012 г.). -Новосибирск: СГГА, 2012. Т. 3. - С. 109-114.
© В.Н. Москвин, М.Г. Корзун, 2013
