CC BY
103УДК504.062.2
ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ ПРОМЫШЛЕННОСТИ И ИНОГО СПЕЦИАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ С УЧЕТОМ ЭКОЛОГИЧЕСКОЙ СОСТАВЛЯЮЩЕЙ
Валиев Д. С. - кандидат экономических наук, доцент кафедры землепользования и кадастров, Государственный университет по землеустройству, vaiev@guz.ru
Хабарова И.А. - кандидат технических наук, старший преподаватель кафедры городского кадастра, Государственный университет по землеустройству, irakhabarova@yandex.ru
Хабаров Д.А. - аспирант, Государственный университет по землеустройству, khabarov177@yandex.ru
Аннотация: в статье делается вывод о том, что главными проблемами учёта экологической составляющей при проведении кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения являются отсутствие утверждённой на государственном уровне единой методики учёта экологических параметров, а также отсутствие общепринятых экологических параметров как таковых. Авторами статьи предлагается ряд положений, которые могут послужить концептуальной основой для разработки методических основ учёта экологических факторов при кадастровой оценке земель промышленности и иного специального назначения.
Ключевые слова: кадастровая оценка земель, земли промышленности и иного специального назначения, экологические параметры, классификация объектов промышленности.
Введение.
российской научной литературе достаточно давно поднимаются вопросы изменения методических подходов к осуществлению кадастровой оценки земель, связанные с многочисленными недостатками, основными причинами которых являются как массовый характер оценки, при котором упускаются многочисленные особенности отдельно взятых землевладений и земле-пользований (включая расположенные на земельных участках уникальные инфраструктурные объекты, требующие индивидуального подхода при оценки их стоимости), так и недостатки методического характера в рамках осуществления массовой оценки, куда относятся и проблемы выбора факторов, оказывающих влияние на итоговый результат оценки.
Основная часть. Ещё в середине 2000-х гг., численные результаты кадастровой оценки по группам, на которые в соответствии с оценочной методикой подразделялись земли промышленности и иного специального назначения, различались в 100 раз [1]. Особенно обращало на себя внимание то обстоятельство, что методика оценки земельных участков, относящихся к четвёртой группе земель промышленности и иного специаль-
ного назначения, к которой относились, в том числе, земельные участки для размещения железнодорожных путей и автомобиль-н ых д о р о г, для размещения нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, т.е. протяжённых линейных объектов, базировалась на определении кадастровой стоимости в зависимости от значений удельных показателей кадастровой стоимости участков, являющихся смежными с участками четвёртой группы [1]. Таким образом, учитывая особенности размещения и протяжённость линейных объектов, расчёт их кадастровой стоимости осуществлялся на основе стоимости разнородных земельных участков, включая, к примеру, земли лесного фонда, при том, что доходность лесной отрасли и её важность для экономики страны ниже, чем аналогичные показатели для сфер перевозки грузов и транспортировки энергоносителей.
В тоже время, исследователями обращалось внимание и на отсутствие в списке факторов, влияющих на кадастровую стоимость, экологической составляющей. Например, в работе [2] предлагалось, в целях рационализации управления земельными ресурсами и повышения эффективности землеустроительных мероприятий, дополнить список факторов критериев кадастровой оценки следующими позициями:
- влияние тектонического строения (геоморфологическое положение);
- влияние минеральных и геохимических факторов;
- характер распределения природных ресурсов.
Необходимо отметить, что в научной литературе, посвященной оценке недвижимости, сложилась классификация экологических факторов на положительные, которые могут повысить стоимость объекта оценки, и отрицательные, которые, соответственно, могут снизить стоимость объекта оценки [3]. К положительным факторам относятся: экологическое состояние природной среды в соответствии с нормами действующего природоохранного законодательства; эстетическая и рекреационная ценность территории; климатические и гидрологические характеристики; инженерно-геологические условия. Отрицательные факторы: загрязнение территории вредными химическими веществами; сокращение площади зеленых насаждений; снижение почвенного плодородия и др.
В работе [4] указывается, что в стандартах оценки приводится лишь примерный перечень экологических параметров, при этом оговаривается, что оценщик вправе самостоятельно подбирать и иные параметры, что, очевидно, не способствовало стандартизации процедуры кадастровой оценки и приводило к значительным разночтениям полученных результатов кадастровой стоимости.
Кроме того, необходимость учета экологической составляющей имеет важное значение при осуществлении девелоперской и инвестиционной деятельности, направленных на создание новых объектов промышленности, с целью предоставления заинтересованным лицам сведений об экономических последствиях экологических рисков, которые могут быть отражены в материалах кадастровой оценки [4].
К отдельной проблеме, указанной в работе [4], можно также отнести тот факт, что стоимость многих нарушенных (с точки зрения экологии) земель близка к нулю, в то же время подобные земли могут быть задействованы для размещения предприятий I и II классов опасности: в частности, вокруг
подобных объектов, в основном, уже сформированы санитарно-защитные зоны. Данные обстоятельства также должны учитываться при проведении кадастровой оценки участков, относящихся к землям промышленности, поскольку позволяют предоставить потенциальному инвестору наиболее полную информацию о возможных издержках как природоохранного, так и эко-лого-социального характера [5], при приобретении земельного участка(-ов) под планируемое размещение промышленного предприятия, что в перспективе позволит активнее задействовать освоенные с советских времен участки промышленности и иного с п е ц и ального назначения, поскольку возможные риски в отношении данных участков существенно ниже, чем при отводе новых участков.
Еще одной проблемой является отсутствие техногенных факторов в отдельную категорию экологических параметров при оценке недвижимости, а также декларативный характер методического обеспечения для учета экологической составляющей при кадастровой оценке земельных участков, з анятых промышленными объектами [6].
В работе [7] предлагается методика в в е д ения поправочных коэффициентов при кадастровой оценке стоимости земельных участков под промышленными объектами путем введения интегрального показателя техногенной нагрузки, который предлагается рассчитывать как сумму показателей загрязнения атмосферы и загрязнения почвы, которые, в свою очередь, вычисляются на основе суммирования отношений актуальных данных по загрязнению к нормативным (ПДК и т.д.).
Заключение. Итак, на основе всего вышесказанного, авторами данной статьи делается следующий вывод: главными пробле м ами учета экологической составляющей при проведении кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения являются отсутствие утвержденной на государственном уровне единой методики учета экологических параметров, а также отсутствие общепринятых экологических параметров как таковых.
В этой связи, авторы данной статьи предлагают следующие положения, которые
могут послужить концептуальной основой для разработки методических основ учета экологических факторов при кадастровой оценке земель промышленности и иного специального назначения:
a) Отказ от всеобщности применения принципов массовой оценки в отношении земель промышленности и иного специального назначения при учете экологических факторов.
b) Выработка классификации объектов промышленности, транспорта и иного специального назначения по степени негативного экологического воздействия на окружающую среду.
c) При выработке классификации, указанной в пункте «Ь», необходимо опираться не на нормативные классы опасности предприятий, а на сведения экологического мониторинга, а именно данных по загрязнению окружающей среды, вызванных эксплуатацией конкретно взятого объекта промышленности, транспорта или иного специального назначения. После анализа данных экомониторинга избрать «эталонные объекты» (эталонные объекты» необходимо определить для каждой отрасли промышленности), степень негативного воздействия на здоровье населения которых будет являться маркерами при определении граничных значений классификационных категорий.
d) Классификация объектов промышленности, транспорта и иного специального назначения не должна быть единой для всей территории Российской Федерации, но должна формироваться с учетом региональных особенностей, при этом возможно выделение отдельных регионов внутри субъектов РФ. Таким образом, классификация по степени негативного воздействия будет различаться для «промышленных» и «аграрных» субъектов Федерации, а также различаться для промышленно развитых и неразвитых районов внутри субъектов Федерации, густонаселенных и малонаселенных муниципальных образований.
e) Следующей категорией в вышеназванной классификации должно стать деление по степени потенциальных рисков от эксплуатации данного объекта промышленности, транспорта и иного специального назначения. Потенциальный риск должен
быть рассчитан средствами математического моделирования на основе динамики показателей негативного экологического воздействия от объекта оценки. Разумеется, при расчете потенциальных рисков должны быть введены поправочные коэффициенты на региональные особенности.
^ На основе вышеназванной классификации должны приниматься три уровня действий при проведении кадастровой оценки: 1) к объекту применимы принципы массовой оценки при учете экологических факторов; 2) к объекту необходимо применить методы индивидуальной оценки, однако использовать существующие данные экологического мониторинга; 3) к объекту необход и м о п рименить методы индивидуальной оценки с проведением дополнительных экологических исследований с целью получения актуальных данных.
Таким образом, авторы предлагают гибкий механизм разработки методических основ кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения, учитывающий региональные особенности, вместо однородной для всей страны методики, что позволит учесть наиболее значимые экологические параметры для конкретно взятых объектов и территорий.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1 . Федотова Л.С. Недостатки государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения и пути ее совершенствования // Вестник Удмуртского университета. Серия « Э кон о мика и право». 2006. №2. С. 169-172.
2. Ван А.В., Жарников В.Б. Об экологических критериях кадастровой оценки территорий // Интерэкспо Гео-Сибирь. 2006. №2-2. С. 14-18.
3. Попп Е.А. Методическое обеспечение учета экологического состояния территории при кадастровой оценке объектов недвижимости // Интерэкспо Гео-Сибирь. 2016. №2. С. 204-209.
4. Грехов М.А. Экологическая к о мп о нета кадастровой оценки как регулятор справедливых имущественных отношений // Имущественные отношения в РФ. 2014. №1 (148). С. 77-86.
5. Грехов М.А. Интернализация экологических экстерналий промышленных предприятий при проведении кадастровой оценки // Теория и практика общественного развития. 2014. №6. С. 159-161.
6. Гордеев А.В. Развитие кадастровой оценки земель промышленности и транспорта с учетом экологических факторов // Интерэкспо Гео-Сибирь. 2016. №2. С. 216-218.
7. Гордеев А.В. Особенности кадастровой оценки земель под промышленными объектами с учетом их техногенного загрязнения // Вестник СГУГиТ. 2016. №4 (36). С. 225-236.
REFERENCES
1. Fedotova L.S. Nedostatki gosudarstven-noj kadastrovoj ocenki zemel' promyshlennosti i inogo special'nogo naznacheniya i puti ee sovershenstvovaniya // Vestnik Udmurtskogo universiteta. Seriya «Ehkonomika i pravo». 2006. №2. S. 169-172.
2. Van A.V., Zharnikov V.B. Ob ehko-logicheskih kriteriyah kadastrovoj ocenki territory // Interehkspo Geo-Sibir'. 2006. №2-2. S. 14-18.
3. Popp E.A. Metodicheskoe obespech-enie ucheta ehkologicheskogo sostoyaniya terri-torii pri kadastrovoj ocenke ob"ektov nedvizhimosti // Interehkspo Geo-Sibir'. 2016. №2. S. 204-209.
4. Grekhov M.A. Ehkologicheskaya komponeta kadastrovoj ocenki kak regulyator spravedlivyh imushchestvennyh otnoshenij // Imushchestvennye otnosheniya v RF. 2014. №1 (148). S. 77-86.
5. Grekhov M.A. Internalizaciya ehko-logicheskih ehksternalij promyshlennyh predpriyatij pri provedenii kadastrovoj ocenki // T eori ya i praktika obshchestvennogo razvitiya. 2014. №6. S. 159-161.
6. Gordeev A.V. Razvitie kadastrovoj ocenki zemel' promyshlennosti i transporta s uchetom ehkologicheskih faktorov // Interehkspo Geo-Sibir'. 2016. №2. S. 216-218.
7. Gordeev A.V. Osobennosti kadas-trovoj ocenki zemel' pod promyshlennymi ob"ektami s uchetom ih tekhnogennogo zagrya-zneniya // Vestnik SGUGiT. 2016. №4 (36). S. 225-236.
STATE CADASTRAL VALUATION OF INDUSTRIAL LANDS AND OTHER SPECIAL PURPOSES WITH CONSIDERING THE ECOLOGICAL COMPONENT
ValievD.S., Khabarova I.A., KhabarovD.A.
Annotation: the article concludes that the main problems of accounting for the environmental component in the cadastral valuation of industrial lands and other special purposes are the absence of a unified methodology for the registration of environmental parameters, approved at the state level, and the lack of generally accepted environmental parameters as such. The authors of the article proposed a number of provisions that can serve as a conceptual basis for the development of methodological bases for the registration of environmental factors in the cadastral valuation of industrial lanJs and other special purposes.
Key words: state cadastral valuation of lands, industrial lands and other special purposes, environmental parameters, classification of industrial objects.
© Валиев Д.С., Хабарова И.А., Хабаров Д.А., 2018
Валиев Д.С., Хабарова И.А., Хабаров Д.А. Государственная кадастровая оценка земель промышленности и иного специального назначения с учетом экологической составляющей // Вектор ГеоНаук. 2018. Т.1. №2. С. 61-64.
Valiev D.S., Khabarova I.A., Khabarov D.A., 2018. State cadastral valuation of industrial lands and other special purposes with considering the ecological component. Vector of Geosciences. 1(2): 61-64.
