CC BY
299
New university
Economics & Law 2015. № 1(47)
ISSN 2221-7347
УДК 336.77
В.Г. Однокоз* *
ЭТАПЫ И ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ
В статье рассматривается становление и развитие рынка ипотечного кредитования в России. Раскрываются основные тенденции ипотечного рынка и анализируются проблемы его функционирования.
Ключевые слова: ипотечное кредитование, модернизация, кредитор, ипотечный портфель, Россия, ценные бумаги, АИЖК.
Начало ипотечного кредитования в России можно отнести к царствованию императрицы Елизаветы Петровны. В 1754 году были открыты первые дворянские банки в Москве и Санкт-Петербурге.
Можно выделить четыре этапа становления законодательства в области ипотечного кредитования.
На первом этапе с 1895 г. по 1917 г. субъектом выступают банки, активно начавшие свою деятельность после реформы, проведенной С.Ю. Витте. Ипотека является важным элементом экономической системы. Особенностью ипотечного кредитования учреждений являлось то, что ссуды выдавались не деньгами, а облигациями.
На втором этапе, после окончания гражданской войны, ипотека отсутствует в связи с кардинальными изменениями принципов экономических отношений в стране, и, следовательно, утрачивается и ранее накопленный опыт.
Характеристика условий и результатов на этапах развития ипотечного кредитования современной (постсоветской) России на третьем и четвертом этапах отражена в таблице 1.
Характеристика этапов формирования рынка ипотечного кредита в России [1, с. 7]
Таблица 1
Этап Условия Ожидаемый результат
3. Стабилизация (2009-2011 гг.) Реструктуризация финансовой системы; рост доверия клиентов к ипотечным продуктам и институтам Совершенствование управления ипотечными рисками; развитие технологий удаленного доступа; начало массового развития ипотечного кредитования
4. Модернизация (с 2012 г. по настоящее время) Рост доходов населения - потенциальных заемщиков, стабильность денежно-кредитного сектора; низкая волатильность финансовых рынков; темпы финансового развития страны опережают темпы роста производственного сектора Наращивание IT-инвестиций; развитие технологий розничного обслуживания ипотечных кредитов; объемы выданных ипотечных кредитов достигают 6-8% от ВВП
Таким образом, современное состояние ипотечного кредитования можно охарактеризовать как находящееся на этапе модернизации достигнутых результатов в развитии ипотеки.
© Однокоз В.Г., 2015.
DOI: 10.15350/2221-7347.2015.1
*Однокоз Валерия Геннадьевна - студент, Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации.
67
Новый университет
Экономика и право 2015. № 1(47)
ISSN 2221-7347
Основными участниками инфраструктуры ипотечного рынка в России в настоящее время являются:
1) кредитные учреждения (банки), которые можно разделить на две группы: специализированные и универсальные, которые, в свою очередь, делятся по форме собственности на государственные (в частности, в России это два банка с государственным участием - Сбербанк и ВТБ 24, которые занимают более 50% ипотечного рынка) и частные. Таким образом, в систему ипотечного кредитования вовлечены самые крупные банки, имеющие филиальную сеть и доступ к дешевым ресурсам, что позволяет им поддерживать высокий уровень выдачи ипотечных и жилищных кредитов.
2) рефинансирующие организации, предлагающие первичным кредиторам выкуп их ипотечных портфелей с целью накопления пула для дальнейшей секьюритизации. К таким организациям, прежде всего, относится АИЖК. Однако почти сразу же на российском ипотечном рынке появились структуры, конкурирующие с АИЖК на рынке рефинансирования, в частности, банк «ГПБ Ипотека», Русская ипотечная акцептная компания (RuMac), компания «АТТА Ипотека», Русско-Американская ипотечная компания (Russian American Mortgage Company -RAM). Рефинансирование ипотечных кредитов в крупных масштабах также осуществляют: ВТБ 24, банк «КИТ Финанс», Русский ипотечный банк, ОТП-Банк. Кроме этого ряд банков осуществлял куплю-продажу портфелей ипотечных кредитов с целью оптимизации своего ипотечного портфеля или дальнейшего размещения ипотечных ценных бумаг. В результате началось формирования вторичного рынка ипотечных кредитов, появилась возможность реализовывать пулы закладных с различными уровнями доходности и риска.
3) ипотечные брокеры, рынок которых зародился в России в 2004 году. Можно выделить несколько категорий ипотечных брокеров: независимые ипотечные брокеры; брокерские подразделения крупных риэлтерских компаний; брокеры, работающие в интересах отдельных банков; интернет-брокеры. Однако следует отметить, что законодательно их деятельность не регулируется. Тем не менее, развитие этого бизнеса обусловлено возникновением и постоянным увеличением спроса на данные услуги. В кризисный период количество ипотечных брокеров существенно сократилось, как следствие общего снижения спроса на ипотеку, уменьшения числа банков, выдающих ипотечные кредиты, а также ипотечных программ [2 с. 137]. Однако в настоящее время наметилась тенденция к восстановлению рынка ипотечного брокериджа. Большинство ипотечных брокеров расширило спектр своих услуг и теперь их в полной мере можно назвать кредитными брокерами.
4) страховые компании. В России используется несколько видов страхования: недвижимости, заложенной по договору об ипотеке; жизни заемщика, титула (юридической чистоты сделки купли-продажи жилья). Следует отметить, что все договора страхования заключаются в пользу кредитора.
5) бюро кредитных историй (представляет собой систематизированную информацию о полученных заемщиком кредитах и соблюдении обязательств по кредитному договору). Формирование и хранение кредитных историй осуществляют специализированные организации -бюро кредитных историй (БКИ), которые предоставляет кредитующим организациям сведения о заемщиках. Деятельность БКИ регламентируется Федеральным законом «О кредитных историях». К бюро кредитных историй предъявляются очень высокие требования по защите информации.
В России в настоящее время действует более 30 БКИ. Основная масса кредитных историй хранится у четырех лидеров рынка - «Equifax Russia» «Национального бюро кредитных историй», «Экспириан-Интерфакс» и «Инфокредит». Всего, по данным Банка России по состоянию на конец 2013 г., в БКИ находится информация о 46,9 миллионах заемщиках-физлицах;
6) рейтинговые агентства - коммерческие организации, занимающиеся оценкой платежеспособности эмитентов, долговых обязательств, качества корпоративного управления, качества управления активами и т.п.
Наиболее известными международным рейтинговым агентствам, которые присваивают рейтинги структурированным продуктам в рамках секьюритизации активов, являются: Fitch
68
New university
Economics & Law 2015. № 1(47)
ISSN 2221-7347
Ratings, Moody's, Standard&Poor's. Они активно работают с российскими эмитентами при выпуске ипотечных ценных бумаг;
7) специализированные депозитарии - организации, предоставляющие услуги по хранению сертификатов ценных бумаг, учету и переходу прав собственности на ценные бумаги. Основная функция специализированного депозитария - ведение реестра ипотечного покрытия [3, c. 65].
Также необходимо отметить, что банковское ипотечное кредитование оказывает существенное влияние на социально-экономические процессы.
Банки, работающие с АИЖК, и ранее отмечали значительные трудности и многочисленные формальности, сопровождающие процесс рефинансирования закладных. Новые же условия выкупа закладных предполагают, что банки-партнеры должны заранее определиться с объемом выдачи и оплатить АИЖК опцион (в отличие от нынешней «заявительной» схемы).
Очевидно, что средние и малые банки, которые перейдут на собственные программы, из-за дорогого фондирования предложат более высокие ставки, чем по стандартам АИЖК, и будут проигрывать в конкуренции с крупными банками.
Таким образом, тенденции ипотечного кредитования в России сегодня могут быть охарактеризованы как неопределенные.
В целом мнения аналитиков относительно тенденций ипотечного кредитования в России разделились: одни утверждают, что серьезного кризиса не ожидается; другие предупреждают, что в целом ипотечный кризис уже наступил, однако, ситуация пока еще скрывается за счет демпфирующих инструментов.
Сама по себе суть кризиса заключается, прежде всего, в неспособности заемщиков, которые получили ипотечные кредиты, в итоге выполнить свои обязательства в срок. Прямым следствием такой ситуации является то, что банки будут вынуждены изымать у клиентов недвижимость и продавать ее на особых торгах. Результатом такого развития событий станет повсеместное значительное снижение цен на жилье, что непосредственным образом и приведет банки к невозможности возместить ипотечные кредиты за счет продажи недвижимости на рынке.
Отечественные банки в своей кредитной политике отличаются значительной долей консерватизма, однако грянувший несколько лет назад финансовый кризис в США, все же коснулся и России - банковская система страны до сих пор испытывает серьезное давление. И хотя кризис в целом и вынудил многие отечественные банки пересмотреть свою политику в сфере ипотечного кредитования, это еще является гарантией полной защищенности от повторения американской схемы.
Несмотря на достаточно высокие темпы развития ипотечного кредитования и предпринимаемые меры со стороны правительства, а также возобновление программ ипотечного кредитования новостроек и достаточно низкий уровень процентных ставок, условия приобретения недвижимости с помощью ипотеки остаются трудновыполнимыми.
Однако, постоянно растущий спрос, прежде всего, на жилье разного типа и в разных ценовых категориях, является ключевым фактором для повышения динамики ипотечного кредитования и роста его объемов.
Таким образом, можно сделать вывод, что, несмотря на общую позитивную тенденцию развития ипотечного кредитования в России, модернизацию его инфраструктуры, корректировку нормативного регулирования ипотеки, осуществления различных ипотечных программ, в настоящее время существует достаточно проблем функционирования ипотечного рынка.
69
Новый университет
Экономика и право 2015. № 1(47)
ISSN 2221-7347
Библиографический список
[1] Разумова И.А. Ипотечное кредитование: учебное пособие. - СПб.: Питер, 2013. С.7
[2] Чередникова А.О. Оценка эффективности системы ипотечного кредитования // Микроэкономика. 2012. №3. С.137.
[3] Оселедец В.М. Анализ потенциала развития рынка ипотечного жилищного кредитования в России // Сибирская финансовая школа. 2012. № 6. С. 65.
***
UDC 336.77
V.G. Odnokoz
STAGES AND DEVELOPMENT TRENDS OF MORTGAGE LENDING IN RUSSIA
The article describes the formation and development of the mortgage lending market in Russia. Main trends in the mortgage market and analyze the problems of its functioning.
Keywords: farm-mortgage lending (mortgage credit lending), modernization, creditor (mortgagee), mortgage portfolio, Russia, securities, The Agency for housing mortgage lending (AHML).
References
[1] Razumova I.A. Mortgage lending: manual. - SPb.: St. Petersburg, 2013. Page 7
[2] Cherednikova of A.O. Otsenk of system effectiveness of mortgage lending / Microeconomics. - 2012. No. 3. Page 137.
[3] Oseledets V. M. The analysis of potential of development of the market of mortgage housing lending in Russia//the Siberian financial school. 2012. No. 6. Page 65.
70
