CC BY
67
Оригинальная статья / Original article УДК 330.32
DOI: 10.21285/2227-2917-2017-3-53-57
ЭЛЕМЕНТЫ КАЧЕСТВЕННОЙ ОЦЕНКИ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА СТАДИИ
СТРОИТЕЛЬСТВА
© Э. Томпсон3, А.С. Соболев15
аУниверситет Алабамы,
Соединенные Штаты Америки, 35401, штат Алабама, г. Таскалуса, Университетский бульвар, 719. ьИркутский национальный исследовательский технический университет, Российская Федерация, 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
Резюме. Цель. Рассматриваются возможности применения различных качественных и количественных методик, направленных на определение эффективности инвестиционного проекта, находящегося на предынвестиционной фазе жизненного цикла. Методы. В работе применялись методы системного, комплексного, сравнительного и экспертного анализов. Результаты. В связи с усложнением ситуации на рынке финансирования в сфере строительства, удорожанием строительства и падением цен на недвижимость перед девелоперами возникает актуальный вопрос правильной оценки эффективности инвестиций, вкладываемых в строительно-девелоперский проект с применением динамических и экспертных методов. Анализ некоторых методов оценки эффективности инвестиционных проектов выявляет их достоинства и недостатки. Предлагается переходить от традиционных методов к комплексным с использованием BIM-технологий. Выводы. Предполагается, что в условиях нестабильности инвестиционного процесса применение дисконтированных методов оценки эффективности инвестиций не отражает реальной рыночной ситуации.
Ключевые слова: инвестиции, дисконтирование, компаундирование, BIM-технологии, управление проектами.
Формат цитирования: Томпсон Э., Соболев А.С. Элементы качественной оценки инвестиционной деятельности на стадии строительства // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. 2017. Т. 7, № 3. С. 53-57. DOI: 10.21285/2227-2917-2017-3-53-57
ELEMENTS OF QUALITY VALUE OF INVESTMENT ACTIVITY AT THE STAGE OF BUILDING
© A. Thompson, A.S. Sobolev
University of Alabama,
719 University Boulevard, Tuscaloosa 35401, United States of America Irkutsk National Research Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk 664074, Russian Federation
Abstract. Purpose. We consider possibilities to apply different qualitative and quantitative methodic, aimed at defining effectiveness of investment project, which is at the pre-investment phase of a life cycle. Methods. In this work we used methods of a system, complex, comparative and expert analyses. Results. In connection with regulation of the situation at the market of finance in the sphere of development, appreciation of development and price fall for real estate in front of developers there is a topical question of correct evaluation of investment effectiveness, invested in the building-development project with the use of dynamic and expert methods. Analyses of some methods of effectiveness evaluation of investment projects brings to light their advantages and disadvantages. We offer to move from traditional methods to complex with the use of BIM-technologies. Conclusions. It is supposed that in the conditions of unstable investment process the use of discount methods of evaluation of investment effectiveness does not reflect real market situation.
Keywords: investments, discount, compounding, BIM-technologies, project management
эТомпсон Эбигейл, бакалавр по направлению подготовки «Экономика и политическая наука», магистр по направлению подготовки «Прикладная экономика», e-mail: althomp6@stanford.edu Abigail Thompson, bachelor "Economics and political science», master's degree student «Applied Economics», e-mail: althomp6@stanford.edu
Соболев Александр Сергеевич, старший преподаватель кафедры управления промышленными предприятиями, е-mail: siblegist@mail.ru
Alexandr S. Sobolev, senior lecturer, Department of Industrial Enterprises Management, e-mail: siblegist@mail.ru
ISSN 2227-2917 (print) Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость Том 7, № 3 2017
ISSN 2500-154X (online) Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate Vol. 7, No. 3 2017
For citation: Thompson A., Sobolev A.S. Elements of quality value of investment activitu at the stage of building. Izvestiya vuzov. Investitsii. Stroitel'stvo. Nedvizhimost [Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate], 2017, vol. 7, no. 3, pp. 53-57. (In Russian) DOI: 10.21285/2227-2917-2017-353-57
Введение
Оценка проектов в сфере создания крупных имущественных комплексов или объектов недвижимости представляет собой углубленный финансовый, организационный и технологический анализ проектной деятельности и позволяет в дальнейшем определять динамику проекта, эффективность использования экономического потенциала, возможности и перспективы развития с учетом различного рода рисков и финансовых затруднений, социальную значимость проекта.
Для оценки проектных мероприятий необходимо выбрать соответствующий набор показателей, источники объективной информации для их измерения и инструменты для трактовки полученных результатов. Степень точности и достоверности финансовой информации будет повышаться по мере развития жизненного цикла. На начальном этапе любого проекта целесообразно проводить его экспресс-оценку. Особенно важно оценить потенциал инвестирования на этапе формирования идеи и разработки предварительного технико-экономического обоснования (ТЭО) или бизнес-плана проекта. Экспресс-методы основаны на использовании традиционных инструментов дисконтирования денежных потоков, которые применимы для отсева экономически неэффективных проектов из большого числа рассматриваемых инвестором в конкурсном порядке или при реализации целевых программ. В этом случае проводится элементарная сравнительная критериальная оценка рассматриваемого проекта, предполагающая сопоставление показателей с приоритетами инвестора. Для более глубокого и детального анализа и разработки прогноза денежных потоков любого проекта как автор, так и инвестор могут использовать инструментальные средства инвестиционного проектирования, упрощающие и ускоряющие работу. Если автор проекта будет руководствоваться информацией, касающейся прогнозов в рассматриваемой отрасли, сможет найти исходные данные, применимые при затратно-
восстановительном методе, то предварительный финансовый расчет проекта будет адекватным требованиям инвестора к дисконтированным показателям. С другой стороны, при всей простоте определения затратной части проекта сложно говорить о достоверности данных, относящихся к доходной части. Определить цену продукта, а также его планируемый объем продаж можно исходя из проектной мощности технической стороны проекта, обусловленой затратной частью.
Однако рыночные реалии могут оказаться совершенно иными в сравнении с запланированными объемами производства. Рыночные исследования и прогноз конъюнктуры снижают степень риска, но проект может сильно растягиваться во времени в зависимости от масштабов и длительности фаз, поэтому маркетинговые прогнозы могут значительно отличаться на предынвестиционной и эксплуатационной фазах. Отсюда и вытекает опасение инвестора финансировать проект, не имеющий определенного обеспечения [1].
Однако инвестиционная деятельность, направленная в реальную сферу, в большей степени предполагает участие инвестора в проекте, нежели направленная в финансовую сферу. В случае, когда инвестор следит за судьбой своих денег, он автоматически обращает пристальное внимание на результативность всех инвестиционных фаз строительного проекта. Таким образом, повышается степень заинтересованности всех сторон инвестиционного процесса в конечном результате, минимизируются риски инвесторов и заказчиков проекта [2].
Материал и методы исследования
С точки зрения эффективности проекта рассматривается широкий круг критериев - от экономической эффективности до эколо-гичности проекта и его социальной эффективности.
Применение классических методик по оценке экономической эффективности, основанных на использовании динамических показателей и дисконтирования, обеспечивает точный результат только при получении первых денежных потоков от проекта. До тех пор инвестор и заказчик проекта могут только предполагать, какова степень достоверности прогнозируемых показателей: чистый дисконтированный доход, внутренняя норма рентабельности, индекс прибыльности и другие показатели эффективности могут серьезно отклоняться от запланированных в связи с возможными критическими изменениями внешней экономической среды.
Экономическая оценка, проводимая по методу дисконтирования, может быть затруднена, поскольку реальные процессы и цифры замещаются условными на стадии планирования проекта. На каждом шаге расчета из денежных потоков инвестиционного проекта методом дисконтирования осуществляется отчуждение денежных средств в размере, приближенном к банковскому проценту. При этом возможное недополучение альтернативного дохода возникает перед инвестором в момент принятия инвестиционно-
Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость Том 7, № 3 2017 Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate Vol. 7, No. 3 2017
го решения. Так как на определенном отрезке жизненного цикла проекта вложенные в него средства не могут быть возвращены в первоначальном виде и размере, то выбор между альтернативными вложениями и проектом возникает в момент оценки инвестором ТЭО или бизнес-плана проекта. Поэтому минимальная норма прибыли должна применяться не к каждому в отдельности потоку платежей, а к инвестированным средствам целиком. Проекты могут характеризоваться случайным временем завершения и положительными или отрицательными денежными потоками. В этих случаях проблема лица, принимающего инвестиционное решение, заключается в определении графика осуществляемой деятельности, чтобы максимизировать финансовую стоимость проекта, когда она измеряется чистой текущей стоимостью денежных потоков [3].
Вместо дисконтирования некоторыми авторами предлагается применять компаундированные показатели. В частности, Ю.А. Маленков, В.Б. Дасковский и В.Б. Киселев утверждают в своих работах, что теория обесценивания денег во времени, на которой основано дисконтирование денежных потоков, является неприменимой, и, собственно, метод дисконтирования и соответствующие показатели предлагают исключить из системы оценки эффективности инвестиций. При этом стоит уточнить, что дисконтированные методы вполне применимы на эксплуатационной фазе инвестиционного проекта или на завершающем отрезке проекта.
Использование чистого компаундированного дохода для оценки коммерческой привлекательности инвестиционных решений позволит оценить экономическую привлекательность долгосрочных инвестиционных проектов со сроком окупаемости более пяти лет; рассчитать действительную доходность проекта с учетом темпов инфляции; снизить субъективность экспертных оценок; устранить склонность методов дисконтирования замещать реальные денежные средства условными; использовать свободные денежные средства для инвестиционной деятельности, а не для учета дисконта; верно интерпретировать риски и альтернативные вложения; увеличить привлекательность реальных инвестиций для частных инвесторов; сместить вектор инвестиционной активности с «быстрого» и спекулятивного финансового сектора экономики в область крупных долгосрочных инфраструктурных проектов [4].
С другой стороны, оценка рисков как один из критериев эффективности проекта предполагает многогранность используемых методов, в том числе тех, которые исключительно экспертируются. Например, очень распространенный способ анализа рисков -анализ чувствительности - имеет значитель-
ный недостаток: факторы, влияющие на эффективность проекта, не рассматриваются в комплексе: изменение одной переменной (допустим, цены), необходимой для расчета, может повлечь за собой изменение другой переменной (спроса) [2]. В этом случае ни дисконтированные показатели, ни компаундированные не помогут инвестору или другим стейкхолдерам проекта точно предсказать степень влияния риска.
В сфере инвестирования в строительство одним из основных критериев эффективности является соответствие запланированных сроков сдачи объекта в эксплуатацию реальным: чем быстрее объект будет сдан, тем быстрее он начнет приносить доход. В таком случае необходимо применять различные методики управления проектами, а также приводить их в соответствие с общепринятыми стандартами (например, PMBOK); использовать показатели KPI и BIM-технологии. Последние задействуются уже непосредственно в инвестиционной фазе строительного проекта, когда начинается разработка технической документации, проектно-изыскательские, строительно-монтажные и пусконаладочные работы.
В основе технологии BIM лежат процессы совместной работы с информацией об объекте строительства. Процессы регулируют работу с BIM-моделью, которая состоит из интеллектуальных объектов и параметрических взаимосвязей, что позволяет принимать управленческие решения наиболее эффективно. Инвестиционные решения могут приниматься при включении инвесторов во взаимодействие в среде BIM. Данная среда включает в себя следующие составляющие:
• совместная работа (collaboration);
• процессы (processes);
• организация (organization);
• роли и ответственность (roles and responsibilities);
• инвестиции (investment);
• строительство (building);
• владение (ownership);
• информация (information);
• экологичность (ecological compatibility);
• анализ (analysis);
• детализация (detailing).
Таким образом, BIM - это информационная модель существующего или планируемого к строительству объекта, отличительными особенностями которой являются:
• взаимосвязанность и согласованность всех элементов;
• возможность дополнения, изменения, анализа и прогнозирования развития;
• соотнесенность с реальными временем и местом;
Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость Том 7, № 3 2017 Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate Vol. 7, No. 3 2017
• возможность одновременной работы специалистов различных направлений и комбинации их технических решений в едином пространстве.
BIM охватывает все этапы жизненного цикла строительного проекта - от планирования и проектирования до строительства, эксплуатации и демонтажа.
С одной стороны, может показаться, что данная технология - исключительно техническая и полезна только для исполнителей проекта, однако в соответствии с кругом решаемых задач расширяется и круг заинтересованных лиц: осуществляется создание концепт-модели будущего объекта, многовариантное проектирование; получение ТЭО; размещение объекта строительства в существующей застройке; представление проекта на рассмотрение заинтересованным лицам; оценка стоимости вариантов.
В частности, инвесторы или девело-перы смогут:
- оптимизировать инвестиции, сокращать стоимость проекта;
- определять оценочную стоимость проекта строительства на нулевой стадии для расчета его окупаемости, таким образом решая проблему выбора методики оценки эффективности инвестиций;
- иметь полную информацию о расходах в процессе работы над проектом, точно прогнозировать финансовые потоки на этапе проектирования, строительства и эксплуатации;
- экономить бюджет строительства за счет оптимизации логистики;
- получать информацию о проекте, необходимую для принятия решения, в удобном и наглядном виде;
- создавать высокий спрос на объект строительства на нулевой стадии.
Внедрение данного вида технологий становится актуальным, а иногда и обязательным требованием к строительному проекту. С начала 2017 г. при реализации госзаказов на проектирование обязательно требуется использование BIM; с 2018 года Минстроем РФ вводятся рекомендации по использованию BIM подрядчиками.
Выводы
В России на сегодняшний день ожидаемый срок окупаемости проектов крупного
нежилого строительства не должен превышать пяти-шести лет, по представлению инициаторов проекта. Эффективность инвестиций при этом рассматривается в горизонте от 8 до 10 лет. Проекты с более длительным сроком окупаемости в большинстве своем отклоняются, при этом процентные ставки по банковским кредитам не позволяют создать реальную финансовую модель, которая укладывалась бы в означенные сроки. Точность расчета финансовой модели зависит от компетентности финансовых менеджеров, а также от качества и полноты исходных данных, которые предоставляются техническими специалистами. Не стоит забывать и о возможности использования преимуществ особых экономических зон, открывающих перспективы снижения стоимости строительства высокобюджетных объектов, а также о такой форме привлечения инвестиций, как государственно-частное партнерство (ГЧП). Это позволило бы сократить налоговое бремя, которое составляет существенную часть бюджета проекта, и сделать бизнес-модель более привлекательной. Объектом ГЧП может выступать проект, направленный на улучшение социальной инфраструктуры; проекты по новому строительству (реконструкции, модернизации) объектов капитальных вложений, осуществляемые в общественных интересах. Проекты ГЧП не располагают прямым бюджетным финансированием, как минимум, до начала эксплуатационной стадии, поэтому их реализация требует участия частного капитала, который используется для оплаты товаров и услуг различных исполнителей проекта, а затем инвестор получает от государства или потребителей вложенные в проект средства с определенной нормой прибыли в установленные сроки в соответствии с договором концессии.
Принятие решений инвестиционного характера, как и любой другой вид управленческой деятельности, основывается на использовании различных формализованных и неформализованных методов. Универсальной методики не существует в связи с уникальностью каждого проекта и момента времени, в который принимается решение, а также изменчивостью конъюнктуры рынка инвестиций.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Соболев А.С. Оценка экономической привлекательности инвестиционных проектов на стадии разработки идеи // Вестник Иркутского государственного технического университета. 2015. № 10. С. 249-253.
2. Cavignac J. Managing risk in a construction company // Construction Business Owner. 2009. P. 1-4.
3. Benati S. An optimization model for stochastic project networks with cash flows // Computational Management Science. 2006. Vol. 3, no. 4. P. 271-284. DOI: 10.1007/s10287-006-0018-8
4. Белоус П.П. Компаундированные показатели эффективности инвестиционного
Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость Том 7, № 3 2017 ISSN 2227-2917 (print)
Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate Vol. 7, No. 3 2017 ISSN 2500-154X (online)
проекта // Актуальные проблемы экономики и права. 2012. № 2. С. 18-20.
5. Конюхов В.Ю. Строительство платных автодорог до рекреационных цен-
тров Иркутской области с привлечением частных и государственных средств // Вестник Иркутского государственного технического университета. 2015. № 6. С. 214-217.
REFERENCES
1. Sobolev A.S. Investment project economic attractiveness assessment at the stage of idea development. Vestnik Irkutskogo gosudarstvennogo tekhnicheskogo universiteta [Proceedings of Irkutsk State Technical University], 2015, no. 10, pp. 249-253. (In Russian)
2. Cavignac J. Managing risk in a construction company.Construction Business Owner, 2009, pp. 1-4.
3. Benati S. An optimization model for stochastic project networks with cash flows. Computational Management Science, 2006, vol. 3, no. 4, pp. 271-284. DOI: 10.1007/s10287-006-0018-8
Критерии авторства
Томпсон Э., Соболев А.С., имеют равные авторские права. Соболев А.С. несет ответственность за плагиат.
Конфликт интересов
Авторы заявляют об отсутствии конфликта интересов.
Статья поступила 31.05.2017 г.
4. Belous P.P. Compound indicators of investment project efficiency. Aktual'nye prob-lemy ekonomiki i prava [Actual Problems of Economics and Law], 2012, no. 2, pp. 18-20. (In Russian)
5. KonyukhovV.Yu. Toll road construction to Irkutsk region recreation centers with private and public funds involvement. Vestnik Irkutskogo gosudarstvennogo tekhnicheskogo universiteta [Proceedings of Irkutsk State Technical University], 2015, no. 6, pp. 214-217. (In Russian)
Contribution
Thompson A., Sobolev A.S., have equal author's rights. Sobolev A.S. bears the responsibility for plagiarism.
Conflict of interests
The authors declare no conflict of interests regarding the publication of this article.
The article was received 31 May 2017
Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость Том 7, № 3 2017 Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate Vol. 7, No. 3 2017
