CC BY
93
УПРАВЛЕНИЕ СОБСТВЕННОСТЬЮ
Экологическая компонента кадастровой оценки как регулятор справедливых имущественных отношений
М.А. Грехов
аспирант кафедры оценки и управления собственностью Финансового университета при Правительстве Российской Федерации (г. Москва)
Максим Александрович Грехов, grehovma@yandex.ru
В современных рыночных условиях экология, не просто как термин, а как предмет дискуссий и увлеченных разбирательств, достаточно часто упоминается в средствах массовой информации (далее - СМИ), что свидетельствует об актуальности этой тематики. Как писал М. Пуанкаре, только факты для науки не являются полноценным фундаментом, поэтому необходимо осмыслить, подвергнуть анализу состояние научной обоснованности и практики решений по вопросу внешних экстерналий [20].
Разрешение вопросов регулирования стоимости земельных участков с учетом фактора экологии возможно:
1) посредством нормативного правового регулирования;
2) посредством экологической экспертизы;
3) посредством общественных слушаний;
4) посредством судебных разбирательств;
5) посредством фискального регулирования;
6) посредством регулирования платы за выбросы (сбросы) вредных веществ и их компонентов.
В существующем законодательстве отсутствует какой-либо фундаментальный подход, поэтому разрешение реальных практических ситуаций затрудняется, а суды, которые не имеют относительно понятных руководств к действию, нагружаются обращениями. Положение о порядке возмещения убытков собственникам зем-
ли, землепользователям и арендаторам в рамках постановления Правительства Российской Федерации от 28 января 1993 года № 77 было отменено в 2008 году, однако взамен законодатель не предоставил ничего равноценно понятного.
Общественные слушания, как показывает практика, являются недооцененной по своему значению силой, увеличивая затратную часть инвестиционных проектов. Проведение экологической экспертизы имеет по большей части рекомендательный характер - в основном для расчета проектов нормативов образования отходов и лимитов их размещения, а также для расчета предельно допустимых выбросов, а средства, получаемые от административных штрафов, зачастую расходуются нецелевым образом.
Что касается экономического регулирования внешних экстерналий фискальными и иными платежами, то стоит отметить важность фундаментальных научных трудов в этой области.
Анализ литературы, теорий и гипотез по вопросам регулирования производства экономических благ целесообразно начать с работ ученика и последователя Альфреда Маршала Артура Пигу. В его «Экономической теории благосостояния» [20] представлена схема трансформирования внешних эффектов от производства товаров и услуг во внутренние с целью сокращения отрицательных экстерналий. Это возможно путем приближения предельных частных издержек и выгод к предельным социаль-
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
№ 1 (148) 2014
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
ным издержкам и выгодам. Отметим, что неким началом своих суждений Пигу считает убежденность в необходимости вмешательства государства для преодоления противоречий, связанных с экстерналиями. Для решения этой проблемы Артуром Пигу были предложены следующие инструменты:
1) корректирующий налог (впоследствии названный именем создателя) - это налог на выпуск экономических благ, характеризующихся отрицательными внешними эффектами. Это позволяет повысить предельные частные издержки до предельных общественных. Но этот налог должен быть консолидированный, специальный ввиду несостоятельности косвенных налогов «... трудно, к примеру, заставить платить тех, кто пользуется маяком, или увеличивать цену земельного участка в случае строительства дороги» [20];
2) корректирующие субсидии производителям или потребителям благ, характеризующихся положительными экстерналиями. Эта мера также позволяет приблизить предельные частные издержки к предельным общественным.
Использование налогообложения и субсидий, по мнению Пигу, возможно лишь при таком выстроенном механизме, который ставил бы хозяйствующих субъектов в положение, выгодное и индивидам, и обществу.
Оппонирующей концепцией решения проблем внешних эффектов являются работы Рональда Коуза (см. [23, 24]). Он выступал против подобных рекомендаций. По его мнению, государственное вмешательство в процессы урегулирования отрицательных экстерналий не всегда приносит положительный результат. Выделяя главным аргументом неповоротливость государственных структур при необходимом оперативном реагировании на процессы, обусловленные внешними эффектами, Коуз делает выводы о том, что, помимо дополнительных расходов, связанных с функционированием подсистем государственного регулиро-
Подписка в любое время по минимальной цене (495) :
вания, перераспределяемые государством средства зачастую не поступают адресатам. Приводя пример с двумя фермерами (животноводом и растениеводом), он говорит о необходимости более гибкого подхода к расчету платы за нежелательные последствия хозяйствования, иначе это будет напоминать покупку индульгенций, покупку права на ущерб. Фермеры же, соотнеся ущерб и выгоду, смогут договориться между собой.
В целом теория прав собственности Рональда Коуза основывается на четком разграничении прав на имущественные притязания в процессах спроса и предложения. Права собственности являются одним из важнейших экономических институтов, определяющих деятельность экономики. Если четко установлены и разграничены права собственности, то сторонам не трудно прийти к согласию.
Теория Коуза как раз и гласит о том, что при четком определении прав собственности и незначительных транзакционных издержках проблема внешних эффектов может быть решена путем договоренности заинтересованных сторон.
Вместе с тем зарубежная и отечественная практика показали, что теорема Коуза применима лишь для весьма ограниченного числа участников сделки (2-3). При увеличении их числа трансакционные издержки резко увеличиваются. Об этом лимитирующем факторе применения теоремы Коуза говорит Пол Хейне в «Экономическом образе мышления» [21], приводя пример абстрактного жителя спального района по имени Джон, имеющего мопед с резонирующим выхлопом, производимым каждое утро.
Проблеме усвоения экстерналий Пол Хейне отводит часть 13 главы «Экономического образа мышления» и считает ее ключевой в решении проблемы внешних эффектов. Хейне предлагается три способа ее устранения:
1) переговоры. Однако эффективность переговоров будет низкой, если нечетко
-9789, iovrf@mail.ru
УПРАВЛЕНИЕ СОБСТВЕННОСТЬЮ
определить права собственности. Любая договоренность или обмен действительно работает лишь в том случае, если ни у кого из участников сделки не возникают разногласия по поводу того, кому что принадлежит;
2) судебное решение. Если рассматривать прецедентную сформированную систему права, то, безусловно, за этим инструментом стабильные ожидания и достаточная линейность в решении многих внешних эффектов, но далеко не всех. Надо сказать, что отечественная система права зарекомендовала себя здесь не с лучшей стороны, лишь изредка полноценно включаясь в процесс решения этой проблемы;
3) законотворчество. Пол Хейне выделяет этот способ как самый действенный из всех и говорит о значении гибкости и высокосправедливости как приоритета производства законов, связанных с внешними эффектами.
Хейне выделяет значимую роль государства, в особенности фискальный механизм как регулятор экстерналий. И здесь очень важно, чтобы прямой или косвенный налог на загрязнение не был расценен как «лицензия на загрязнение». Большинство загрязнений следует рассматривать как издержки, а не как преступления, а в таком случае, если выгоды от этих издержек значительно велики, разумно применять подобное «лицензирование» при условии, что учтены последствия и интересы всех потенциальных сторон.
Усвоение экстерналий - основа любого решения в этой области. В «Экономическом образе мышления» приводится множество примеров, но как минимум одно качество у них общее - индивидам и группам свойственна предвзятость и своего рода презумпция чужого вреда. Нагляднейшим примером служит «парадокс пробок» на автомагистралях - пробками в большинстве своем возмущаются те же люди, которые их и создают. Каждый водитель принимает во внимание только отрицательные экстерналии, создаваемые другими, сам, в свою
очередь, занижая собственный вклад в это дело. Если же найти способ возложить издержки, связанные с дорожными пробками, на создавших их водителей, то они будут ездить лишь тогда, когда предельные выгоды от поездки будут соизмеримо больше предельных затрат.
Будучи институционалистом, по сути, Хейне продолжает очень важное допущение Коуза о необходимости четкости и стабильности прав собственности. Когда участники экономических процессов знают правила и уверены в их справедливости и стабильности, операционные издержки снижаются и эффективность сотрудничества возрастает.
Опираясь на приведенные мнения ученых, можно прийти к выводу, что для решения рассматриваемых вопросов необходимо взаимодействие государственных и рыночных институтов. Грамотное распределение обязанностей, способов снижения отрицательных эффектов и контроль, полагаю, позволят минимизировать не только отрицательные экстерналии, но и нежелательные последствия от реализации принятых решений.
Регулирование выбросов и сбросов загрязнителей и их компонентов
В 1979 году Агентство по охране окружающей среды США в рамках эксперимента заинтересовалось проблемой «прав на загрязнение окружающей среды». В результате были введены новые инструкции и регламенты, посредством которых устанавливался баланс между различными источниками загрязнения. Эта система, названная «концепцией купола», получила развитие в рамках дальнейшего эксперимента, целью которого было создание рынка прав на загрязнения. Если права четко определены и учтены, не допускается их дальнейшее изменение, то осуществляется оборот прав на экстерналии в пределах допустимых норм и государство может выкупать такие права, изымая их из оборота
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
№ 1 (148) 2014
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
и проводя тем самым «зеленую политику». В такой ситуации и международные организации защиты окружающей среды знали бы, на что тратить собственные средства.
Относительно вопроса использования общих ресурсов внимания заслуживает труд первой женщины - лауреата нобелевской премии по экономике Элинор Остром «Управляя общим» [22]. Автор сразу оговаривается, что сознательно избегает комплексного понятия «экология», считая это следующим этапом исследования, однако приводимые в тексте модели применимы и в нашем случае. Организация использования общих возобновляемых ресурсов, по Остром, необходима, чтобы исключить freerider (халявщика, безбилетника) и при этом сохранить сам ресурс. Примеры общего использования районов рыболовства, водных ресурсов и ирригационных каналов, приведенные в труде, показывают, что обособленное формирование подобных институтов либо государством, либо частными представителями практически невозможно. Суть еще одного из важных понятий, введенных Остром, в том, что общие ресурсы и общественные блага различаются тем, что использование ресурсов никто не контролирует.
Отбросив суждения о безусловной значимости экологии для мест проживания современного человека (это доходчиво изложено в статье 42 Конституции Российской Федерации), в силу отсутствия должных работ по мониторингу и обработке данных в стране, за исключением Москвы и Волгограда (!), стоит подчеркнуть значение учета экологических факторов при оценке земельных участков промышленности. Как правило, участники проектов (инвесторы и даже девелоперы) слабо представляют себе экономические последствия экологических рисков и часто не требуют анализа влияния экологических факторов при оценке земли, поэтому инвестор может столкнуться с тем, что затраты потребуются не
только на рекультивацию и природоохранные мероприятия.
Отдельную обременительную часть могут составить (и, вероятнее всего, так и произойдет) риски, связанные с затягиванием реализации проекта ввиду экологической неадаптированности к локальной или региональной социальной среде. Ярким примером могут послужить прения общественности и поддерживаемых или аффилированных к государственным структурам промышленных предприятий значимых классов опасности, таких как «Чек-СУ» и планируемая Уральской горнометаллургической компанией разработка никелевого разреза в Новохоперском районе Воронежской области на знаменитой чистоте одноименной реки которого, кстати, была построена одна из финансовых пирамид начала 90-х годов прошлого столетия. Нелояльность местного населения при возникновении подобных объектов вблизи их вотчин очевидна и имеет основания, обусловленные исторически сложившейся промышленной средой региона1.
Стандарт Российского общества оценщиков «Учет в процессе оценки экологических факторов» СТО РОО 25-02-98 дает лишь приблизительный перечень значимых параметром с оговоркой, что оценщик может, самостоятельно обосновав, избирать любые параметры вне перечня [10]. Иначе говоря, стандарт определяет экологические факторы при оценке недвижимости как «Совокупность чисто природных и природноантропогенных факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или источниками энергии и сырья, но оказывающих непосредственное воздействие на эффективность и полезность использования объекта недвижимости». Причем приставка «антропогенный» в дальнейшем контексте стандарта рассматривается лишь как отражающая объект воздействия экологии (то есть человеческое общество), но со-
1 Так, население промышленных регионов более лояльно относится к размещению подобных объектов, чем, к примеру, граждане Новохопёрска (об этом будет сказано далее).
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
УПРАВЛЕНИЕ СОБСТВЕННОСТЬЮ
вершенно не рассматривается как источник социальной активности, направленный на отражение собственных интересов и мнений в законном, конституционном порядке, что способно значительно увеличить сроки утверждения проектной документации, особенно в части государственной экологической экспертизы, а возможно, и вообще поставить под сомнение целесообразность реализации ранее запланированных объектов. Примером опять-таки может послужить создание Енисейского ферросплавного завода (далее - также ЕФЗ) в Емельяновском районе Красноярского края.
В 2009 году ЗАО «ЧЕК-СУ.ВК» приобрело под реализацию проекта 150 000 квадратных метров корпусов бывшего завода «Крастяжмаш» в Емельяновском районе Красноярского края, а также 450 гектаров земли. В состав промышленной площадки, на базе которой компания намерена разместить ЕФЗ, вошли в том числе цеха стального литья и подготовки материалов литейного производства «Крастяжма-ша», в которых ранее выплавлялся металл с 13-15-процентным содержанием марганца для производства основных частей тяжелых экскаваторов, то есть профильное производство. С 1992 года эти цеха не использовались из-за фактической остановки предприятия.
Промышленная площадка металлургического завода расположена в Емельяновском районе Красноярского края, в 11 километрах от города Красноярска. Ближайший населенный пункт (поселок Придорожный) расположен в 1,5 километра к северу от участка.
В сентябре 2011 года проект строительства Енисейского ферросплавного завода получил положительное заключение федерального автономного учреждения «Главное управление государственной экспертизы» № 883-11/ГГЭ-7547/02 [15]. Несмотря на это, в сентябре 2011 года администрация Емельяновского района Красноярского края отказала компании в выдаче разрешения на строительство завода ввиду
повышенного интереса общественности Красноярского края к экологической составляющей проекта. В связи с этим в настоящее время какие-либо строительные или монтажные работы на территории промышленной площадки будущего ЕФЗ не ведутся.
Очевидно, что такой риск при проектировке не был учтен. В ближайшем будущем прецедентов, подобных описанному, стоит ожидать в достаточном изобилии вследствие повышения гражданской инициативы и экологической грамотности в стране, что может воспрепятствовать реализации проектов, в том числе необходимых для развития региона или целой промышленной отрасли. Однако европейский опыт применения градостроительного законодательства свидетельствует о том, что при соблюдении процедур референдума в подобных вопросах промышленность развивается достаточно устойчиво, в том числе решаются проблемы размещения предприятий любых классов опасности. Более того, прецеденты решений Европейского суда по правам человека, обоснованные положениями статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции о защите прав и свобод человека, свидетельствуют о том, что положения указанной статьи не гарантирует какого-либо права на полную компенсацию при всех обстоятельствах, поскольку правомерные цели защиты «интересов общества» могут потребовать и возмещения по расценкам ниже полной рыночной стоимости [18].
Что касается накопленного экологического ущерба, то, по моему мнению, рациональным было бы освободить предприятия от обязанности уплаты компенсаций накопленного экологического ущерба при условии сохранения ими фактического использования земельного участка, то есть если они, к примеру, не меняют класс опасности производства. Однако даже в этом случае данные об экологическом состоянии земель должны раскрываться в источниках информации, доступных всем заинтересованным сторонам.
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
№ 1 (148) 2014
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
Необходимость создания единой методики учета экологического состояния земель, занятых объектами промышленности, очевидна и ощущается все острее. Действовавшее до 2008 года постановление Правительства Российской Федерации от 28 января 1993 года № 77 вносило ясность в подобные вопросы, и в период его действия количество споров по экологическим проблемам было несоизмеримо с сегодняшним днем мало. Конфликты, возникающие на этой почве, выливаются в столкновения. Подобный конфликт, например, произошел в полевом лагере геологов, разрабатывающих богатый залежами никеля район Воронежской области (см. [16]). Нельзя допустить пролития крови и тем более распространенных в конце VIII века «убийств на межах». В этом случае принятие силовых меры неэффективно, поэтому необходимо справедливо учитывать последствия воздействия потенциальных техногенных процессов на экологическую обстановку и добиваться если не ликвидации, то минимизации «черных дыр» в экологической информированности.
За 2011 год крупные предприятия привнесли в местные бюджеты более 100 миллиардов рублей в виде платежей по земельному налогу. Соответственно, при оценке влияния экологической компоненты на размер кадастровой стоимости и, как следствие, на размер земельных платежей прежде всего надо учитывать интересы этих крупнейших налогоплательщиков. Однако при оценке таких территорий крайне сложно подобрать аналоги, поэтому необходимо уточнение методик и формул.
Интересы государства и местных властей в этом вопросе очевидны и выражены в твердом желании скорейшего вовлечения в гражданский экономический оборот максимально возможного объема земельных ресурсов с целью увеличения доходной части бюджетов посредством налоговых платежей. На заседании президиума Государственного совета «О повышении эффективности управления земельными
Подписка в любое время по минимальной цене (495)
ресурсами в интересах граждан и юридических лиц», прошедшем в октябре 2012 года, эта задача не раз формулировалась, но путей решения до сих пор не найдено [14]. В связи с этим следует еще раз упомянуть о несправедливой процедуре, а именно когда экологически нарушенные земли в стоимостном выражении близки к нулю или несоизмеримо малы, в то время как они не требует описанных далее потерь и рисков при размещении на таких участках объектов производств, тем более высоких классов опасности. Наблюдая сложившуюся тенденцию, риелторы-спекулянты могут держать такие участки, столь необходимые для производств, вне рынка с целью получения максимальных личных выгод. Помимо компетентностных решений властей по таким вопросам, в отношении таких участков требуется установить допущения о накопленном экологическом ущербе.
Оценка накопленного экологического ущерба и инвентаризация источников экологического вреда проводятся систематически и оперативно органами Федеральной службы по надзору в сфере природопользования, поэтому говорить о нем с точки зрения оценки необходимо лишь в том случае, когда предстоит изменение использования участка. В случае же продолжения использования земель по прежнему целевому назначению без существенного изменения технологических процессов экологический ущерб следует считать вмененным и необходимым к раскрытию информации о нем в соответствии с существующим законодательством.
При размещении новых объектов промышленности, особенно I и II классов опасности, в сложившейся ситуации и в описанных нами примерах стоит выделить преимущества действующих предприятий и территорий, выделенных под их размещение намного раньше. В первую очередь к ним относятся:
1) сформировавшийся экологический фон, достаточно гибко осознаваемый об-
331-9789, iovrf@mail.ru
УПРАВЛЕНИЕ СОБСТВЕННОСТЬЮ
щественностью, как следствие индустриального советского прошлого;
2) необходимость формирования санитарно-защитных зон (далее - СЗЗ) в соответствии с СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03 [11];
3) компенсационные потери, вызванные отрицательными экстерналиями новоразмещаемого предприятия.
В общем виде формула определения стоимости объекта с экологической нагрузкой выглядит следующим образом:
V = V (1 + i)n + Vr3 + V +V , (1)
где Vn3 - стоимость земель под застройку промышленности и объектов необходимой инфраструктуры для обеспечения планируемого производства;
V - стоимость аналогичного объекта
аоп
промышленности отрасли, сравнимого по классу опасности и воздействию на окружающую среду;
i - ставка кредитования строительства объектов промышленности отрасли (усредненный показатель при расчетах равен 10 процентам);
n - ожидаемый срок застройки объекта с учетом возможных затягиваний по согласованию результатов экспертиз, досудебных и судебных разрешений споров;
VC33 - расходы, связанные с установлением и приобретением необходимых территорий под санитарно-защитные зоны и зоны защиты населения от потенциального негативного воздействия производства;
Vmo - затраты на подключение к инженерным коммуникациям и дорожной сети с учетом приобретения прав на необходимые земельные участки;
Vco - затраты на эколого-социальное обеспечение с учетом приобретения прав на ограниченное пользование земельным участком с учетом потенциального возмещения затрат местного населения вследствие ущерба (риска), нанесенного местной среде.
Затраты рассчитываются методом сложения согласно параметрам влияния, при-
веденным далее, либо экспертным путем в виде интегрального коэффициента к, применяемого к формуле (1).
Коэффициент к, отражающий экономические и имущественные затраты размещения объекта в конкретной локации, определяется так:
к = q1 + q2 + - + Яш (2)
m ’
где q1, q2... - параметры, отражающие степень влияния в диапазоне от 1 до 3 (0,9 -положительное, 1 - нейтральное, 1,1 - отрицательное).
В числе параметров выделяются следующие:
1) наличие вблизи исторически сложившихся объектов экологической природной среды:
• состояние подобных объектов;
• потенциальный уровень вреда таким объектам (прямой и косвенный), выраженный в виде разовых либо регулярных платежей, направленных на компенсацию за действительно понесенные и потенциальные потери. Примером может быть скидка в 50 процентов на электроэнергию, действовавшая с 1992 по 2002 год для территорий, расположенных в 30-ти километрах от АЭС. Стоит отметить, что в зарубежной практике в подобных ситуациях применяются такие правовые отношения, как сервитуты. В § 1018 Германского гражданского уложения (ГГУ) [17] выделяются 3 вида сервитутов, причем 2 из них отрицательные, выраженные в следующем:
а) запрет на использование служащего земельного участка: собственником обремененного земельного участка «могут совершаться определенные действия» (non facere), которые он вправе совершать согласно § 903 ГГУ в заурядной ситуации (на-
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
№ 1 (148) 2014
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
пример строительство объекта промышленности);
б) исключение осуществления права собственника обремененного земельного участка: для собственника обремененного земельного участка исключено осуществление права, которое следует из права собственности на обремененный земельный участок (например исключено предъявление негаторного иска). Этот сервитут целесообразно выкупать предприятиям с потенциально высоким уровнем каких-либо внешних экстерналий, вплоть до крупного экологического ущерба, для страхования от возможных потерь.
В российском же праве роль отрицательных сервитутов, по всей видимости, выполняют нормы общего запрета, которые содержатся в градостроительных регламентах, строительных, экологических, санитарногигиенических, противопожарных и иных правилах, нормативах. Между тем представляется, что эти нормы не в силах защитить недвижимое имущество от всех видов ущерба. В связи с отсутствием в законодательстве прямого указания на возможность установления отрицательных сервитутов судебная практика еще не наработана и чаще всего идет по пути отказа гражданам в защите их прав, кроме случаев, когда использование недвижимой вещи становится совсем невозможным или затруднено.
В зарубежных странах возможность установления отрицательного сервитута способствует более полной защите прав собственника недвижимой вещи, а нам в подобных ситуациях стоит только ждать визита кого-либо из власть имущих;
2) уровень занятости населения и уровень заработной платы - при высоком уровне безработицы реализация проектов по размещению промышленных предприятий
Подписка в любое время по минимальной цене (495) :
в регионе может положительно восприниматься как местными властями, так и населением;
3) степень информированности населения и наличие в регионе групп, вызывающих социальную напряженность (малочисленные народы, казаки и т. п.):
• инициируются затраты на освещение и раскрытие информации в местных и региональных СМИ, Интернете, PR;
• инициируется проведение мероприятий по созданию благоприятного информационного климата (спонсорство, опека различных экологических дефиниций (вида/подвида представителей флоры и фауны, природных территорий, объектов наследия);
4) транзакционные издержки связанные:
• с проведением мероприятий по урегулированию споров с хозяйствующими субъектами и гражданами по сокращению и возможной минимизации отрицательных экстерналий действующего (будущего) объекта промышленности;
• с содержанием группы экспертов-экологов, гидрологов и иных специалистов, контролирующих состояние вредного воздействия производства и отчитывающихся о проведенных работах.
Приведем пример. Коэффициент к для размещения в Новохопёрском районе никелевого разреза (1,1 + 1 + 1,1 + 1) / 4 = 1,05, так как расположенная рядом чистейшая в Европе река Хопёр потенциально находится под угрозой. Степень информированности местного населения ограничена, поэтому граждане относятся негативно к размещению производства и нейтрально к потенциальным рабочим местам. Инертность населения в этом вопросе объясняется сложившимися бытовыми условиями, характерными для непромышленных регионов. Согласно исследованиям Института социологии Российской академии наук, озвученным еще в декабре 2012 года на открытых слушаниях в Общественной па-9789, iovrf@mail.ru
УПРАВЛЕНИЕ СОБСТВЕННОСТЬЮ
лате, 98 процентов жителей Новохопёрского района считают проект вредным, а треть готова «противостоять работам даже не в правовом поле» [19]. А издержки по приведению в жизнь общего перечня мероприятий в этом случае составят не больше среднерыночных по стране.
Безусловно, экспертные оценки приведенных факторов также должны иметь статистическую и весовую ранжировку и стремиться максимально точно отразить потенциальное развитие ситуации.
Если же потенциальный инвестор в рыночных условиях готов нести такие издержки в рамках реализации проекта, то это свидетельствует о том что аналогичные объекты, использованные при оценке и размещенные еще в советские времена, имеют преимущество и кадастровая стоимость земельных участков под ними требует пересчета в сторону повышения. Местные и региональные власти должны занимать действенные позиции и находить решения излишне не отягчающие положение промышленников, они должны понимать, что потенциальный налогоплательщик увеличит местный бюджет уже в рамках действующего фискального поля.
В заключение отметим, что значение фактора экологии при оценке и управлении земельными ресурсами в будущем будет только усиливаться, при этом залогом рациональных решений в этой области будет справедливое распоряжение экологическими преимуществами при территориальном зонировании и размещении объектов.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ИСТОЧНИКИ
1. Об утверждении положения о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства : постановление Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 28 января 1993 года № 77.
2. Конституция Российской Федерации : принята 12 декабря 1993 года в соответ-
ствии с Указом Президента Российской Федерации от 15 октября 1993 года № 1633 «О проведении всенародного голосования по проекту Конституции Российской Федерации».
3. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года №136-ФЗ.
4. О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения : Федеральный закон от 30 марта 1999 года № 52-ФЗ.
5. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ.
6. О государственной кадастровой оценке земель [Электронный ресурс] : постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 года № 945. Доступ из справочной правовой системы «Гарант» (дата обращения: 2013 год).
7. Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель [Электронный ресурс] : постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316. Доступ из справочной правовой системы «Гарант» (дата обращения: 2013 год).
8. Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов [Электронный ресурс] : приказ Министерстве экономического развития и торговли Российской Федерации от 15 февраля 2007 года № 39. Доступ из справочной правовой системы «Гарант» (дата обращения: 2013 год).
9. Федеральный стандарт оценки (ФСО № 4) : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508.
10. Учет в процессе оценки экологических факторов : стандарт Российского общества оценщиков. СТО РОО 25-02-98.
11. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03. Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов : постановление Главного государственного санитарного врача от 25
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
№ 1 (148) 2014
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
сентября 2007 года № 74.
12. Оценка земель : краткое практическое руководство / составитель В. И. Богословский. Спб. : Издательство А.Ф. Дервие-на, 1912.
13. Записка А. А. Гурьева по поводу заключений экспертов, приглашенных Котельнической уездной земской управой для рассмотрения составленного Вятским статистическим отделением проекта оценки земельных угодий. Вятка : Типография Шкляера, 1914.
14. Стенограмма выступлений на заседании президиума Государственного совета «О повышении эффективности управления земельными ресурсами в интересах граждан и юридических лиц» 9 октября 2012 года. Москва, Кремль. URL: http:// news.kremlin.ru/news/16618 (дата обращения: 28 октября 2012 года).
15. Материала сайта ЗАО «ЧЕК-СУ. ВК». URL: http://www.cheksu.ru/eniseyskiy-ferrosplavnyy-zavod (дата обращения: 7 июня 2012 года).
16. Интернет-версия газеты «Известия». URL: http://izvestia.ru/news/552452 (дата обращения: 23 июня 2013 года).
1 7. Германское гражданское уложение
(Burgerliches Gesetzbuch, BGB) от 1 января 1900 года.
18. Постановление Большой палаты Европейского суда по делу «Папахелас против Греции» [Papachelas v. Greece], жалоба № 31423/96.
19. URL: http://expert.ru/2013/08/15/ myatezhnyij-novohopersk-prinyal-pomosch-ugmk (дата обращения: 18 сентября 2013 года).
20. ПигуАртур Сесил. Экономическая теория благосостояния. М. : Прогресс, 1985. Т. 2.
21. Хейне Пол. Экономический образ мышления / пер. с англ. М. : Новости, 1991. URL: http://aleph.rsl.ru/FZ11PFGRDDVYI2S D2UP8MHXPLC88HY4BBKMH62Y44DSX 9HNS8JFL-04608?&func=item-global&doc_ library=RSL01&doc_number=001613805&yea r=&volume=&sub_library=
22. Elinor Ostrom. Covering The Commons. The evolution of institute for collective action : Cambridge university press, 2007.
23. Coase Ronald. The Problem of Social Cost // Journal of Law and Economics. 1960. № 1. V. 3.
24. Coase Ronald. The Institutional Structure of Production // The American Economic Review. 1992. № 4. V. 82.
* * *
Продолжение. Начало на с. 15
2) по инвестиционным проектам, планируемым к финансированию за счет бюджетных ассигнований Инвестиционного фонда Российской Федерации.
Также предъявлены требования к компаниям и физическим лицам, проводящим аудит.
При выборе экспертных организаций следует руководствоваться следующими критериями:
1) опыт работы в области проведения технологического и ценового аудита инвестиционных проектов в части, касающейся проектирования и строительства объектов капитального строительства по направлениям реализации инвестиционных проектов, составляющий не менее 7 лет, в том числе в отношении не менее 5 инвестиционных проектов стоимостью от 1,5 миллиарда рублей и более;
2) знание специалистами экспертной организации законодательства Российской Федерации в области градостроительной деятельности, о техническом регулировании (в том числе требований к обеспечению безопасной эксплуатации объектов) в части, касающейся соответственно выполнения инженерных изысканий в целях проектирования, строительства и эксплуатации объектов капитального строительства, а также проектирования, строительства и эксплуатации объектов капитального строительства по направлениям реализации инвестиционных проектов;
3) обязательное участие в выполнении работ (оказании услуг) по проведению технологического и ценового аудита инвестиционных проектов не менее 5 специалистов, имеющих специальное образование и опыт работы в указанной сфере деятельности, составляющий не менее 5 лет;
4) знание специалистами экспертной организации российского строительного рынка, в том числе строительных материалов и конструкций, строительной техники, рынка транспортных грузовых перевозок, рынка рабочей силы, включая знание их стоимостных характеристик.
Окончание на с. 103
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
