CC BY
161
£. В. Федорова. Договор пожизненного содержания с иждивением
9. Федеральный закон от 22.02,1999 г. № Зб-ФЗ «О федеральном бюджете на 1999 г.» // Собрание законодательства, от 01.03.99 г, N8 9. Ст. 1093.
10. Постановлением мэрии г. Томска от 16.01.95 г. № 10 «Об утверждении Положения об участии застройщиков в развитии инженерной п социальной инфраструктуры города Томска» // Документ опубликован не был.
ДОГОВОР ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ С ИЖДИВЕНИЕМ
Е.В. Федорова
Томский политехнический университет
О пожизненном содержании с иждивением можно говорить в нескольких аспектах. Во-первых, как о системе правовых норм, которые регулируют общественные отношения по поводу передачи в собственность недвижимого имущества за предоставление пожизненного содержания бывшему собственнику и указанному им третьему лицу. Данные нормы заключены в § 4 гл. 33 ГК. Нормы гл. 33 ГК РФ направлены на регулирование любых рентных отношений и представляют собой новый гражданско-правовой институт. Нормы же § 4 гл. 33 ГК РФ можно рассматривать как субинститут, поскольку «субинститут система правовых норм, которые составляют обособленную часть правового института и регулируют определенный вид, сторону однородных общественных отношений» [1].
В данном случае нормы § 4 гл. 33 ГК РФ регулируют общественные отношения по поводу отчуждения недвижимого имущества под выплату бывшему собственнику пожизненного содержания, что является спецификой для рентных отношений.
Во-вторых, о пожизненном содержании с иждивением можно говорить как о юридическом факте, договоре. Данный договор представляет собой, во-первых, разновидность договора ренты как родового понятия и, во-вторых, разновидность договора пожизненной ренты.
Из легального определения договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ) видно, что данный договор является реальным, так как достижение соглашения но существенным условиям договора недостаточно для его заключения - требуется передача недвижимого имущества плательщику ренты. Рассматриваемый договор относится к разряду односторонних договоров, так как после передачи имущества плательщику ренты получатель не несет по договору никаких обязанностей, обладая лишь правами, а плательщик ренты обязан в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. Данный договор является возмездным, так как получатель ренты за выполнение своих обя-
занностей по договору получает встречное имущественное предоставление от другой стороны, в частности от плательщика ренты.
Специфическим признаком данного договора является признак рискованности. В.А. Ойгензихт определяет понятие риска как «допущение отрицательных последствий при любом, даже самом неожиданном, самом маловероятном событии или действии» [2]. В пожизненном содержании с иждивением, очевидно, риск заключается, во-первых, в преждевременном прекращении договора и, во-вторых, в том, что размер рентных платежей может оказаться больше или меньше стоимости отчужденного под выплату ренты имущества. Еще одним отличительным признаком данного договора является то, что он тесно связан с личностью субъекта.
В-третьих, пожизненное содержание с иждивением можно рассматривать как правоотношение. Характер возникающего правоотношения очень специфичен: после заключения договора и передачи имущества между сторонами образуется тесная правовая связь. Отношения, которые возникают, носят длящийся характер, а говоря о пожизненном содержании с иждивением, и доверительный характер [3].
Для полноты анализа новых норм о пожизненном содержании с иждивением необходимо обратиться к ст. 253 и 254 ГК РСФСР 1964 г. и сопоставить их с действующим законодательством. ГК РСФСР 1964 г. предусматривал в качестве разновидности договора купли-продажи жилого дома куплю-продажу с условием пожизненного содержания продавца. Можно сказать, что нормы ГК РСФСР 1964 г. регулировали только одну разновидность нынешней ренты. Исследователи полагают, что те нормы оказались малоэффективными. Одной из главных причин этого является недооценка их социальной значимости самим законодателем. Ст. 253 и 254 ГК РСФСР 1964 г. несли идеологическую нагрузку своего времени. В нашей стране упорно не показывали существование бедности. Далеко не все проблемы нуждающихся граждан подпадали под правовое регулирование, считалось, что в нашей стране особых проблем нет и не может быть, так как государство взяло
Вестник ГГПУ. 2000. Выпуск 1. Серия: ГУМАНИТАРНЫЕ НАУКИ ПРАВОВЕДЕНИЕ)
на себя всю заботу об этих людях. Реальная жизнь показывает, что такие проблемы существовали и существуют до сих пор. В период кризиса они еще более обострились и стало ясно, что не следует рассчитывать только на государство. Неспособность обеспечить себя материально, а также позаботиться о себе самом вынуждает престарелого гражданина заключать договор о пожизненном содержании с иждивением.
Сопоставляя нормы ст. 253 ГК РСФСР 1964 г. и ст. 601 ГК РФ 1995 г. можно выделить несколько существенных различий. Во-первых, применение норм ст. 253 и 254 ГК РСФСР 1964 г. было существенно ограничено строгим определением субъектного состава. В соответствии со ст. 253 ГК РСФСР 1964 г. продавцом жилого дома с условием пожизненного содержания могло быть только лицо нетрудоспособное по возрасту или состоянию здоровья. К нетрудоспособным гражданам по возрасту относятся женщины старше 55 лет и мужчины старше 60 лет. К нетрудоспособным по состоянию здоровья относятся инвалиды трех групп. «Инвалид - лицо, которое имеет нарушение здоровья со стойким расстройством функции организма, обусловленное заболеваниями, последствиями травм или дефектами, приводящее к ограничению жизнедеятельности и вызывающее необходимость ею социальной защиты» [4]. В отношении покупателя по договору купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания никаких ограничений не устанавливалось.
Субъектами договора пожизненного содержания с иждивением являются плательщик ренты и ее получатель. Ограничения, которые имели место в ГК РСФСР 1964 г., сняты. Пожизненное содержание с иждивением не связано ни с возрастом, ни с состоянием здоровья гражданина, передающего недвижимое имущество в собственность плательщику ренты. С одной стороны, это решение вполне логично (если рынок есть, то в нем могут участвовать все). Но, с другой стороны, в перспективе реализация этих норм чревата негативными социальными последствиями. Если трудоспособный молодой человек, обладающий большой недвижимостью, пожизненно будет получать ренту, у него не сформируются нормальные потребности и интересы. Возникнет проблема воспитания молодого поколения. Но реально все равно эти нормы будут работать на нищих. Служебная роль этого института, по существу, сохранилась. Это обеспечение интересов социально незащищенных категорий. В перспективе можно ожидать введения разумного ограничения субъектного состава получателей ренты. В соответствии со ст. 596 и 601 ГК РФ допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан. Лицо, передающее имущество под
выплату ренты, может не быть ее получателем, если в качестве такого назовет в договоре другое лицо (ст. 601 ГК РФ).
Во-вторых, по новому решается вопрос об объекте данного договора. ГК РСФСР 1964 г. ограничивал объект только одним видом недвижимого имущества жилым домом. В соответствии со ст. 601 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты может передавать в собственность плательщику ренты жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость, но в действительности круг объектов по данному договору значительно уже. Например, по состоянию на начало 2000 г. обособленные водные объекты, участки недр не могут находится в собственности граждан, следовательно, не могут быть объектами по договору пожизненного содержания с иждивением, т.е. не все виды недвижимости, указанные в ст. 130 ГК РФ могут быть предметом договора пожизненного содержания с иждивением. Практическое значение по-прежнему имеет оборот зданий и сооружений.
В-третьих, в соответствии со ст. 604 ГК РФ плательщик ренты наделяется правом с предварительного согласия получателя ренты отчуждать недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, а по ст. 253 ГК РСФСР 1964 г. отчуждение дома покупателем при жизни продавца не допускалось.
ГК РФ предусматривает определенные гарантии прав получателя ренты. При передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты наделяется правом залога данной недвижимости (п. 1 ст. 587 ГК РФ). В качестве особой гарантии прав получателя ренты законом предусматриваются выплаты в его пользу процентов в связи с допущенной плательщиком ренты просрочкой (ст. 588 ГК РФ). Размер процентов определяется по соглашению сторон, но если он не определен. то действует правило ст. 395 ГК РФ, в частности размер определяется по учетной ставке банковского процента, которая действует в месте жительства получателя ренты.
Изложенное позволяет сделать вывод, что нормы, регулирующие отношения пожизненного содержания с иждивением могут быть более эффективными по сравнению с нормами сг. 253 и 254 ГК РСФСР 1964 г. Произошло значительное усиление защиты слабой стороны. Вместе с тем б связи с появлением нового правового института -ренты - выявились некоторые проблемы. Так, гл. 33 ГК РФ названа «Рента и пожизненное содержание с иждивением», в связи с чем нелогично выделение договора пожизненного содержания с иждивением из других видов договоров. Не ясно, как соотносятся такие понятия, как «рента» и «пожиз-
Е. В. Федорова. Договор пожизненного содержания с иждивением
ненное содержание с иждивением», то ли это разные правовые явления, то ли они соотносятся как род и вид. Анализируя нормы ст. 583 и 601 ГК РФ мы приходим к выводу, что легальное определение договора пожизненного содержания с иждивением дает основание говорить, что эти понятия соотносятся как род и вид. Следовательно, нет оснований для выделения в названии гл. 33 ГК договора пожизненного содержания с иждивением. Нормы § 2 гл. 33 ГК РФ не дают понятия постоянной ренты, точно так же как и § 3 гл. 33 ГК РФ не определяет понятие пожизненной ренты. Все это дает основание говорить о том, что недостаточно продумана структура всего института ренты, а сама эта проблема заслуживает обсуждения.
Поскольку отношения, возникающие при пожизненном содержании с иждивением, в действительности регулируются не только нормами § 4 гл. 33 ГК РФ, но и § 1 и § 3 гл. 33 ГК РФ, постольку возникают трудности правоприменения даже для юристов. Желательно иметь доступное большинству граждан законодательство.
Очевидно, что заключение договора ренты, а именно договора пожизненного содержания с иждивением, выгодно обеим сторонам, но кризисная ситуация в стране увеличивает количество одиноких и нуждающихся граждан и дает почву для разрастания преступности в этой сфере. Эта область отношений становится привлекательным бизнесом для квартирных дельцов. Это позволяет говорить о необходимости более глубокой детализации правовых норм, которые регулируют рентные отношения.
При более детальном рассмотрении данного субинститута встает много вопросов. Проблемы, которые оставались без внимания в прошлом законодательстве, существуют и сейчас. Это, например, касается случая, когда происходит продажа дома, приобретенного по договору пожизненного содержания с иждивением. Закон не называет последствий, связанных со сносом строения, что вызывает серьезные затруднения [4].Остался также без внимания вопрос о том, каким образом будут складываться отношения между получателем и плательщиком ренты, если получатель изъявит желание, например, создать семью и вселить в занимаемое помещение других граждан.
Довольно сложным является вопрос об оформлении договора пожизненного содержания с иж-
дивением. В соответствии с действующим законодательством таким видом деятельности могут заниматься риэлтерские фирмы, имеющие лицензию на осуществление сделок с недвижимостью. Но лицензирование идет по общим нормам, оно не касается отдельных видов договоров, которые имеют специфический характер. Есть практика выдачи специальной лицензии для работы в области рентных отношений. Согласно постановлению правительства г. Москвы от 4 октября 1994 г. № 885 «Лицензирование риэлтерской деятельности (совершение операций с жилыми помещениями) в Москве» в числе прочих видов деятельности подлежит лицензированию заключение договора купли-продажи жилых помещений с условием пожизненного содержания продавца. Конечно, это правило касалось ст. 253 и 254 ГК РСФСР 1964 г., но и сейчас потребность в детализации норм, регулирующих деятельность, подлежащую лицензированию, ощущается особенно остро при совершении сделок с недвижимостью.
В связи со всеми проблемами, возникающими при оформлении договора пожизненного содержания с иждивением, необходимо усилить государственную защиту пожилых малообеспеченных граждан. Определенные сдвиги в этом направлении уже имеются. Так, постановлением правительства г. Москвы от 30 августа 1994 г. № 709 создана специализированная служба социальных гарантий - государственное унитарное предприятие «Моссоцгарантия», осуществляющее социальную программу московского правительства. Престарелые граждане передают городу недвижимое имущество, за что получают в так называемом социальном доме отдельную квартиру, медицинское обслуживание, а также денежную компенсацию. Предоставление таких государственных гарантий, которые не только оберегают престарелых граждан и инвалидов от чьих-либо посягательств на занимаемую ими жилую площадь, но и обеспечивают им приемлемое содержание, свидетельствует о необходимости подобных решений на федеральном уровне [5].
Для решения насущных проблем социально незащищенных граждан требуются эффективные правовые средства, а также дальнейшая теоретическая разработка многих важных положений с целью устранения обнаружившихся пробелов в новом институте и повышения его эффективности.
ЛИТЕРАТУРА
1. Теория государства // Под ред. С.С. Алексеева М., 1985. С. 279.
2. Ойгензихт В. А. Проблема риска в гражданском праве. Душанбе, 1972. С. 82.
3. Мананкова Р.П. Правовой статус членов семьи по советскому законодательству. Томск, 1991. С. 117.
4. Буянова М.О., Кондратьева З.Н., Кобзева С.И. Право социального обеспечения. М., 1997, С. 19,
5. Социальный дом действует в г. Северске.
