CC BY
73
Назарчук Н.П.,
ст. преподаватель кафедры экономики, Тамбовский государственный технический университет
E-mail: NP_Nazarchuk@list.ru
ДЕТЕРМИНАНТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Финансиализация жилой недвижимости является ключевой характеристикой ипотечного кредитования, эффекты и эффективность которого зависят от факторов и траекторий, формирующихся и развивающихся на локальных (региональных) рынках недвижимости. Проведенный сравнительный анализ динамики объемов и детерминантов ипотечного кредитования домохозяйств субъектов ЦФО позволил выявить особенности принятия домашними хозяйствами решений о долгосрочных заимствованиях. Полученные результаты указывают на различия в реакциях домохозяйств субъектов ЦФО, на рост и падение цен недвижимости, склонность к ипотечным заимствованиям в условиях роста региональной экономики и неопределенности будущих доходов.
Ключевые слова: финансиализация жилья, ипотека, дефолт, доходы домохо-зяйств, финансирование недвижимости, рынок недвижимости.
Nazarchuk N.P.
DETERMINANTS OF MORTGAGE LENDING
Residential real estate financialisation is a key feature of mortgage lending. Its effects and effectiveness depend on factors and trajectories on the local (regional) real estate markets. The comparative analysis of determinants and mortgage lending dynamics in entities of Central Federal District revealed the peculiarities of households' long-term borrowing. The results indicate regional differences in the households' response to rise and drop in real estate prices, the tendency for mortgage loans under regional economy growth and the uncertainty of future income.
Keywords: financialization of housing, mortgage, default, household income, real estate financing, real estate market
Ипотечные рынки и кредиты формируют «топливо» для экономики, важны не только из-за больших объемов, но и потому, что значительная часть домохозяйств зависит от них прямо (удовлетворяя спрос на жилье) и косвенно (создавая условия для движения активов и капиталов).
Текущие детерминанты ипотечного кредитования определяются следующими условиями:
- уровнем (и темпами роста) частной (приватизированной) собственности на жилье, которая является индикатором того, сколько домохозяйств могут выиграть от роста цен на жилье;
- уровнем (и темпами роста) ипотечного долга по отношению к ВВП (ВРП), который свидетельствует о реакции спроса со стороны домохозяйств на улучшение условий ипотечного кредитования (снижение процентной ставки, долговых платежей и др.);
- уровнем трансакционных издержек: получение, обслуживание, рефинансирование и досрочное погашение ипотечного кредита;
- темпами роста секьюритизации ипотечных кредитов, которые являются индикатором стоимости ипотечной задолженности с точки зрения финансового рынка.
Замена старых механизмов социально-экономического регулирования, развитие кредитной системы и рост доступности заемного финансирования для домохо-зяйств объективно приводят (i) к росту их зависимости от финансового рынка и (ii) увеличению риска долгосрочной финансовой устойчивости. Коммерциализация и финансиализация (financialization) жилья предполагают, что физическое лицо, приобретающее ипотеку, продает (обменивает) собственное обещание будущих денежных выплат кредитору, источником которых будут будущие доходы (заработная плата).
Эффекты и эффективность развития рынка ипотечных кредитов складываются и развиваются под воздействием ряда гетерогенных факторов, широко и подробно описанных в отечественной и зарубежной научной литературе, однако их сочетание и сила по-разному проявляются на локальных (региональных) рынках недвижимости, даже в национальных границах они развиваются по индивидуальным траекториям. В этой связи уместно говорить о наличии на территории Российской Федерации множества региональных ипотечных рынков, компаративное исследование которых целесообразно проводить в границах федеральных округов. Чрезмерное обобщение, усреднение и унификация сглаживают особенности региональных ипотечных рынков, не позволяя в должной мере оценить особенности локальных рынков недвижимости, выявить наиболее значимые драйверы их развития, достоверно установить источники риска. Подобная чрезмерная стандартизация и однообразие в оценочных подходах и методах кредиторов, игнорирование локальных особенностей искажают реальные рисковые пропорции и обезличивают существенные для региона драйверы роста. Как отмечали руководители территориальных учреждений Банка России, неполнота и низкая частота выборочных статистических обследований и экспертных оценок региональных экономик и кредитных рынков не позволяют в полной мере реагировать на возникающие источники рисков и проводить аргументированный детальный анализ, решать задачи адаптации банковской системы к изменяющимся условиям [1]. Характеристики и результаты, получаемые на уровне федеральных округов, демонстрируют общие усредненные тенденции, которые могут взаимопогашаться или взаимоусиливаться, искажая действительное состояние регионального ипотечного рынка.
Существующие (оценочные, прогностические) модели ипотечного спроса предлагают сложный комплекс связей и зависимостей между ключевыми элементами, лежащими в принципиально разных
плоскостях: потребление (жилищные услуги) и инвестиционные решения (капитальные активы многопериодного использования) [2, с. 28-49]. Кроме того, перспективы развития рынка недвижимости и роста ипотечного кредитования связаны с рядом нефинансовых факторов:
- сложившейся культурой потребления жилищных услуг: проживание в собственном жилье или арендуемом;
- внутрирегиональными миграционными процессами и урбанизацией;
- трансфертом жилищных активов между поколениями: высокий уровень стареющего населения, низкая рождаемость и т.п.
В ЦФО, как и во всей Российской Федерации, емкость рынка арендуемого жилья сравнительно невелика, он складывается фрагментарно, и его влияние на ипотечный спрос ограниченно:
- в аренду сдаются квартиры в обычных (а не специально предназначенных для найма) многоквартирных домах и (реже) домовладения;
- сроки аренды чаще краткосрочны (максимум 5 лет), жилье снимается на время обучения в университете, проведения сделок купли-продажи, ремонтов, при переезде к новому месту работы до момента приобретения собственного жилья и др.;
- стоимость аренды жилья зависит от цен недвижимости локального рынка, предложение социального жилья (доступного для малоимущих и социально не защищенных граждан) практически отсутствует.
Стандартными детерминантами
спроса ипотечного кредитования со стороны домохозяйств являются цены на жилье, доходы, инфляция, процентные ставки. Однако они зависимы от ряда факторов регионального экономического развития: ВРП, площади жилья и сбережений, приходящихся на одного жителя региона, и др.
В период экономического роста банки-кредиторы смягчают критерии отбора ипотечных заемщиков, однако смена тренда развития экономики способна продуцировать риски ухудшения обслуживания задолженности и ее качества. Значитель-
ный срок обслуживания кредита, возможные изменения в доходах (недостаточный уровень), потеря работы, неопределенность с занятостью или состоянием здоровья, ожидание кризисных изменений в экономике и др. [3] придают решению кредитора исключительную значимость, так как оно должно способствовать генерированию денежных потоков в течение всего срока действия кредитного договора.
Варианты ипотечного
В случае дефолта по безрегрессным ипотечным кредитам банк несет убытки из-за неполного возврата суммы задолженности (в случае падения цен на рынке недвижимости), полной или частичной утраты процентов (при длительном рассмотрении дела в суде), финансирования затрат на организацию аукциона по продаже недвижимого имущества и др. Хаким и Хаддад считают, что одним из преимуществ дефолта в условиях падения цен для заемщика является то, что он может купить другое сопоставимое жилье по более низкой цене, снизить ежемесячные процентные платежи и основную задолженность (тело кредита) [4]. В условиях роста цен рынка недвижимости основным источником риска дефолта ипотечного заемщика является невозможность обслуживания задолженности из-за высокой нагрузки, которая связана с размером процентной ставки, суммы ипотечного займа и (длительного) срока кредита [5].
Измерение состояния и выявление тенденций рынка ипотечного кредитования являются условием эффективных действий регулятора, кредиторов и заемщиков, участников финансового рынка. Для целей проводимого исследования были использованы официально публикуемые данные:
- ФСГС и территориальных подразделений: ВРП, цены локальных рынков
Ипотечный заемщик на протяжении срока действия кредитного договора может принять одно из решений (рис. 1). Досрочное погашение и рефинансирование являются правовой нормой, сопряжены для кредитора со стандартными затратами технического характера, тогда как дефолт заемщика (особенно в условиях стагнации рынка) означает значительные убытки (вплоть до катастрофических).
недвижимости, доходы домохозяйств, численность населения (2004-2015);
- ЦБР: сведения о сбережениях, задолженности физических лиц, величине процентных ставок и др. (2006-2015);
- Росреестр: количество зарегистрированных физическими лицами прав на объекты недвижимости (2014-2015).
Сбор и опубликование сведений о параметрах ипотечного кредитования по полному кругу показателей и регистрации прав собственности стали регулярной практикой сравнительно недавно, что объясняется растущей важностью этого вида финансирования недвижимости и большого внимания к результатам деятельности ключевых акторов и всех заинтересованных сторон.
Целевой функцией домохозяйства является максимизация богатства, большая часть которого состоит из активов недвижимости. Сбережения физических лиц (домохозяйств) являются ликвидной частью богатства домохозяйства, сберегательные стратегии ориентированы на доходность, которая сравнивается с доходностью инвестиций на жилищном рынке. Организованные сбережения домохозяйств формируют ресурсную базу кредитных институтов (фондирование), обеспечивают доступность финансирования и в разрезе регионов иллюстрируют потенциал кредитного расширения. Кроме того, удель-
решении заемщика
стандартное обслуживание и погашение; дефолт;
досрочное погашение; __ рефинансирование.
Рисунок 1 - Решения ипотечного заемщика
ный уровень сбережений характеризует финансовую устойчивость домохозяйств, их адаптационную способность к кризисным явлениям. Как продемонстрировали результаты исследования Ниворожкиной и Тороповой [6], в Российской Федерации склонность домохозяйств к сбережениям в период экономического роста связана с укреплением мнения о стабильности (и росте) доходов, а в кризисные периоды их сберегательная активность снижается в пользу потребительских расходов как реакция на негативные потребительские ожидания.
Величина сбережений и их удельные значения являются индикатором стратегий и источников финансирования сделок с недвижимостью на локальных рынках, уровень отношения величины сбережений к задолженности по ипотечным жилищным кредитам (далее ИЖК) свидетельствует о финансовом потенциале региональных заемщиков. Быстрое посткризисное восстановление реальной экономики, длившееся более 10 лет, и увеличивающиеся реальные денежные доходы населения (как целевая установка российского правительства), по мнению Воронина Г. Л. и др., вызвали устойчивый спрос на улучшение жилищных условий [7]. Эконометрический анализ региональных кредитных рынков, проведенный Кадочниковой Е. И., выявил, что (1) средняя величина ипотечных кредитов растет быстрее доходов физических лиц, и (2) инвестиции в недвижимость домохозяйства осуществляют при любой положительной динамике доходов [8]. По мнению Стерника Г. М. и Стерника С. Г. [9], развитие рынка недвижимости в переходных экономиках финансируется из легальных и теневых источников, зависит от механизмов их формирования (в процессе приватизации 1990-х гг., «газово-нефтяного» роста и интенсивного бюджетного финансирования национальных и региональных проектов и программ 2000-х гг.). Изменение сложившегося стереотипа поведения и преодоление патерналистских ожиданий со стороны домохозяйств тре-
буют длительного времени [10] и значительных усилий со стороны социальных, государственно-административных и финансово-экономических институтов.
Проблема финансовой грамотности ипотечных заемщиков, по мнению ван Ой-джен Р. и ван Ройдж М., влияет на дефолты и проявляется через (1) неспособность оценить доступность ипотеки в течение всего срока кредита, (2) наличие неправильных ожиданий относительно динамики доходов заемщиков, доходов от совершаемых инвестиций в объект ипотеки и будущих цен на жилье, (3) недооценку величины и значимости дефолтных расходов и потерь (ухудшение репутации, штрафы, снижение кредитного рейтинга, риск судебного преследования и др.) [11].
Среднедушевые сбережения физических лиц ЦФО (за исключением г. Москвы) находятся на достаточно низких уровнях, однако в каждом регионе ЦФО они превышают как задолженность по потребительским кредитам (в два раза), так и задолженность по ипотеке (более чем в 5 раз) (рис. 2).
На национальном и региональных уровнях повышение цен на жилье не только результат роста среднедушевых доходов и экономики, дефицита жилья, но главным образом - расширения ипотечного кредита. Превышение темпов роста цен недвижимости и объемов ипотечного кредитования над региональными показателями экономического роста свидетельствует о формировании пузыря на рынке недвижимости. Опасения регулятора по поводу ухудшения платежной дисциплины и принятие им мер по недопущению роста долговой нагрузки на домохозяйства [12] связаны с прогнозируемым ухудшением экономического положения, снижением региональных социально-экономических показателей. Следует обратить внимание на сложившуюся динамику заимствований в некоторых регионах ЦФО, которая характеризуется отношением темпа роста задолженности к темпам роста ВРП (рис. 3, 4).
ТаО БрО КуО ОрО СмО КоО ТвО ЛиО ТуО ИвО РяО ВлО КаО Бео ВоО ЯрО МоО Мск
Ш>Ъ»»%
"777777//У,
шт.
т
„„
7777>/////////
№
77
У///.
,51
7777777?, // 5.
■ЩЦ1&-51
уГ7//у 7/!
77777///.
0
////л
™р*3
ш
7 '////////.
тя
щт\
'///////,
ё
77777л 1
V 70 71 ^ 78 82
-Й/у: 83
V////. 86
%////. 94 \rssssss. 94 98
V/////// 98 %////// Ю1
'ХХХХХХХХХ. 107
^/Л////// 114
^/////////// 118 55
■ 119
г>0
г//////////////
ж
' ^///////////77//У
77л7777777/////////
-Ж
□ Задолженность по ИЖК, тыс. руб./чел.
■ Задолженность по потребительским кредитам, тыс. руб./чел.
> Сбережения, тыс. руб./чел.
134
•///// 162
'////////////////////////у К '////////// 715
23
( I
ИЖК
I
62 Потреб. кредиты
135 Сбережения
Среднее по ЦФО, тыс. руб./чел.
Рисунок 2 - Среднедушевые сбережения и кредитная задолженность физических лиц по субъектам ЦФО 2015 г.
35%
I 20%
х
о
К
С
о
ч
га 15%
5%
/ X ИвО
МоО
БрО СмО ВлО ТвО ТуО КоО
РяО ЯрО ОрО КаО КаО
ТаО БеО ♦ *
2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16%
¿(Задолженность / ВРП), 2004-2014 гг.
20%
Рисунок 3 - Распределение субъектов ЦФО по темпам роста отношения задолженности (потребительские кредиты) к темпам роста ВРП
о ем
CL
m
JQ I-O
0
1
I
g
§ ч
Ш n к
Ш I
i
МоО
ИвО
ТвО Ф СмО
РяО КаО
К1ЭО БрО ТуО 1, ^ ВлО
ВоС КуО ЯрООрО
♦ ТаО
♦ ЛиО
♦ БеО
4% 5% 6% 7% 8% 9%
Д(Ипотечная задолженность / ВРП), 2004-2014 гг.
Рисунок 4 - Распределение субъектов ЦФО по темпам роста отношения ипотечной задолженности к темпам роста ВРП
9%
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
2%
3%
Превышение темпов прироста задолженности над темпами прироста ВРП указывает на формирование ситуации, которая при снижении темпов ВРП может увеличить риск дефолтов заемщиков регионов, расположенных в выделенном квадранте. Наиболее устойчивые и значительные темпы роста заимствований демонстрируется в Ивановской, Московской, Брянской, Тульской, Смоленской и других областях.
Высокую динамику ипотечных заимствований в Ивановской области Петров А. Н. связывает с ростом доходов домохо-зяйств и развитием кредитной инфраструктуры, отмечая, что подобный рост не связан с региональной инвестиционной активностью, уровень которой был самым низким в ЦФО [13].
Клевцов В. В. и Архипова Е. М. считают, что основными препятствиями устойчивого развития ипотечного капитала и рынка является имманентная неустойчивость как результат государственного дирижизма и институционально-инфраструктурная незрелость [14]. Кредиторы на протяжении длительного периода
(до 2015 г.) с большим энтузиазмом предоставляли ипотечные кредиты, смягчая критерии отбора заемщиков. На ипотечном рынке РФ и ЦФО широко распространились инновации, которые, как свидетельствует Абакумова Р. Г. и Меренкова К. А., в Белгородской области состояли в (1) снижении первоначального взноса до 0%, т.е. уровень займа LTV (loan-to-value ratio) составлял 100% стоимости объекта недвижимости; (2) увеличении срока кредитования и одновременно в снижении процентной ставки; (3) отсрочке первоначального взноса до полугода для заемщиков, продающих свое предыдущее жилье; (4) реализации программ (региональных и федеральных), стимулирующих рост ипотеки для целевых групп заемщиков (молодые семьи и др.) [15]. Высокое значение LTV (> 0,9) существенно увеличивает риски кредитора, так как, по мнению Лозинской А. М. и Ожегова Е. М., заемщики демонстрируют «психологию арендатора», которая выражается в низкой мотивации обслуживания долга и оппортунистическом поведении [4]. Основываясь на результатах количественного анализа, проведенного
для рынка недвижимости Тамбовской области, Сутягин В. Ю. и Черкашнев Р. Ю. называют наиболее значимой проблемой низкий платежеспособный спрос, указывая, что меры стимулирования ипотечного и строительного рынков на фоне низких доходов домохозяйств будут оставаться неэффективными [15].
Действующие правительственные программы по стимулированию спроса на ипотечное кредитование через субсидирование процентных ставок1 поддержали динамику продаж новостроек. Ключевым драйвером ипотечного рынка, как отмечено в Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года (далее - Стратегия), является уровень доходов населения2, который должен превышать величину ежемесячных выплат по ипотеке в 2-3 раза (33-50% от совокупного дохода) по стандартному жилью домохозяйства (54 кв. метра для семьи из 3 человек). Уровень дохода домохозяйств имеет различные методики измерения органами госстатистики, принципиальным различием которых являются замеры на брутто и нетто-основах. Полховская Т. Ю., исследуя опыт КНР, отмечает, что доступность жилья и потенциал обслуживания долга оцениваются на «чистых» основах, для чего используется коэффициент Энгеля [16]. Для домохозяйств регионов Центрального федерального округа 2006-2015 уровень задолженности к доходу домохозяйства (Debt-to-Income ratio - DTI) по ипотечным кредитам превышал 30-40% (табл. 1).
Как следует из представленных результатов, нагрузка по обслуживанию ипо-
1 Постановление Правительства Российской Федерации от 13 марта 2015 г. № 220 «Об утверждении правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам) (в действующей редакции)»
2 Распоряжение Правительства РФ от 08.11.2014 № 2242-р «Об утверждении Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года»
течных обязательств велика, хотя по регионам ЦФО с 2010 г. она составила меньше 50%. Это объясняется сочетанием ряда факторов: повышением среднедушевых доходов населения, снижением (субсидированием) процентных ставок, увеличением сроков ипотечного кредитования [17]. Самое высокое значение DTI по I и II рынкам недвижимости за период отмечен в г. Москве, наименьшее - в Курской области. Нагрузка по обслуживанию ипотечной задолженности ниже для объектов I рынка практически во всех регионах. Как считает Коротаева Н. В. и др., такая переориентация спроса связана со значительным предложением недорогого жилья эконом-класса и субсидированием процентной ставки по таким объектам [18].
Конъюнктура рынка недвижимости характеризуется количеством сделок (договоров), заключенных в отношении объектов. В регионах ЦФО доля сделок с ипотекой варьируется в широких пределах: в половине регионов доля ипотечных сделок превышает 40%, в Белгородской, Липецкой, Тамбовской областях не достигает 10% (табл. 2).
Высокая конъюнктура (рост числа сделок) локального рынка недвижимости является ключевым параметром риска ипотечного кредитования и проявляется в ликвидности обеспечения по кредитному договору (стандартный срок экспозиции дефолтного объекта, возмещение кредитору понесенных затрат в полном объеме). Ухудшение рыночной конъюнктуры для кредитора означает удлинение сроков экспозиции, потери процентов и основной суммы долга. Наиболее достоверно сложившуюся конъюнктуру локальных рынков недвижимости ЦФО можно оценить по количеству зарегистрированных сделок (договоров) на 1 тыс. населения (см. табл. 3). Результаты расчета удельного показателя позволяют исключить эффект масштаба (количество сделок с недвижимостью является функцией от населения) и аргументированно установить состояние конъюнктуры локального рынка недвижимости.
Таблица 1 - Статистические характеристики DTI по субъектам Центрального федерального округа, 2006-2015 гг.* ** ***
Субъекты ЦФО DTI по ипотеке I рынка DTI по ипотеке II рынка
X var X var
БеО 0,501 2,911 6,262 0,481 0,016 0,264
БрО 0,409 1,019 4,534 0,503 0,031 0,347
ВлО 0,560 1,644 4,204 0,630 0,041 0,320
ВоО 0,466 1,590 4,974 0,523 0,020 0,268
ИвО 0,523 1,383 4,131 0,633 0,051 0,355
КаО 0,555 2,020 4,703 0,656 0,038 0,297
КоО 0,488 1,311 4,310 0,629 0,052 0,363
КуО 0,389 1,562 5,908 0,433 0,010 0,235
ЛиО 0,429 1,393 5,049 0,538 0,031 0,326
МоО 0,533 7,620 9,517 0,560 0,018 0,236
ОрО 0,463 2,362 6,101 0,475 0,014 0,253
РяО 0,494 1,401 4,402 0,629 0,048 0,348
СмО 0,464 3,632 7,544 0,475 0,020 0,299
ТаО 0,423 1,976 6,103 0,480 0,012 0,228
ТвО 0,637 3,822 5,634 0,688 0,024 0,226
ТуО 0,534 2,447 5,381 0,535 0,018 0,249
ЯрО 0,564 2,860 5,512 0,586 0,021 0,246
Мск 0,588 14,504 11,896 0,703 0,008 0,127
ЦФО 0,364 0,008 0,021 0,376 0,054 0,143
Примечания: * Рассчитано по данным ФСГС, ЦБР
** Доход домохозяйства рассчитан как сумма двух среднедушевых по региону.
*** Ежемесячные платежи по ипотеке рассчитаны для соответствующего года (LTV=70%).
Таблица 2 - Количество зарегистрированных сделок (договоров) с жилой недвижимостью _в субъектах Центрального федерального округа, 2014-2015 гг.*_
Субъекты ЦФО 2014, тыс. объектов недвиж. 2015, тыс. объектов недвиж. +/- 2015/2014, %
КП(М) ДУС ДСИ, % КП(М) ДУС ДСИ, % КП(М) ДУС ДСИ
БеО 42,59 3,89 6,37 34,16 3,72 9,67 -19,80 -4,40 51,82
БрО 29,99 5,55 42,23 25,05 7,91 38,49 -16,49 42,51 -8,85
ВлО 49,28 3,75 42,16 39,22 4,15 41,37 -20,41 10,72 -1,86
ВоО 67,68 13,23 40,43 56,99 16,13 40,01 -15,79 21,93 -1,05
ИвО 31,91 2,37 42,01 25,07 2,45 42,65 -21,44 3,72 1,53
КаО 28,19 5,49 34,74 21,47 4,44 30,76 -23,83 -19,11 -11,44
КоО 20,17 2,59 47,45 16,38 2,51 45,92 -18,79 -3,13 -3,22
КуО 33,01 1,47 14,37 26,59 1,96 13,98 -19,46 33,42 -2,70
ЛиО 29,99 2,84 4,32 24,14 3,72 7,77 -19,51 30,81 80,08
МоО 202,66 43,17 29,62 168,87 51,76 25,76 -16,68 19,89 -13,04
ОрО 17,57 4,31 43,86 13,60 3,62 44,53 -22,60 -16,10 1,55
РяО 27,55 5,59 29,24 20,47 8,09 24,49 -25,70 44,89 -16,27
СмО 25,66 2,98 46,72 19,96 2,33 45,42 -22,19 -21,96 -2,77
ТаО 27,72 3,89 11,00 22,65 3,47 6,54 -18,29 -10,90 -40,54
ТвО 40,38 1,48 31,48 32,49 1,19 27,61 -19,52 -19,16 -12,30
ТуО 40,14 1,78 43,99 31,22 3,05 30,69 -22,24 71,51 -30,23
ЯрО 37,75 5,68 39,32 30,42 6,36 40,15 -19,43 12,05 2,11
Мск 156,32 12,67 22,10 108,72 16,70 17,40 -30,45 31,79 -21,24
ЦФО 908,55 122,72 31,74 717,45 143,56 29,62% -20,70 12,69 -1,58
Примечания: * Рассчитано по данным Росреестра. КП(М) - договор купли-продажи (мены). ДУС - договор долевого участия в строительстве. ДСИ - доля сделок с ипотекой, рассчитана по методике Стратегии.
Таблица 3 - Количество зарегистрированных сделок (договоров) с недвижимостью физических лиц, всего по регионам ЦФО в 2014-2015 гг. на тыс. чел населения
Субъекты ЦФО ДКП(М) ДУС +/- ДКП(М),% +/- ДУС, %
2014 2015 2014 2015 2015/2014 2015/2014
БеО 27,58 22,06 2,52 2,40 -20,01 -4,64
БрО 24,15 20,31 4,47 6,42 -15,88 43,56
ВлО 34,87 27,90 2,65 2,95 -20,01 11,27
ВоО 29,06 24,45 5,68 6,92 -15,86 21,82
ИвО 30,59 24,17 2,27 2,37 -20,99 4,32
КаО 28,05 21,24 5,47 4,40 -24,28 -19,59
КоО 30,75 25,05 3,95 3,84 -18,54 -2,83
КуО 29,50 23,80 1,31 1,75 -19,31 33,66
ЛиО 25,85 20,84 2,45 3,21 -19,37 31,04
МоО 28,41 23,35 6,05 7,16 -17,79 18,28
ОрО 22,82 17,78 5,60 4,73 -22,10 -15,55
РяО 24,15 18,04 4,89 7,13 -25,31 45,65
СмО 26,51 20,69 3,08 2,41 -21,95 -21,72
ТаО 25,93 21,32 3,64 3,26 -17,75 -10,32
ТвО 30,47 24,71 1,11 0,91 -18,91 -18,55
ТуО 26,38 20,62 1,17 2,01 -21,83 72,42
ЯрО 29,68 23,92 4,46 5,00 -19,43 12,05
Мск 12,91 8,91 1,05 1,37 -30,96 30,83
ЦФО(х) 27,09 21,62 3,43 3,79 -20,57 12,87
ЦФО (4а1) 4,58 16,58 2,94 4,15 0,04 0,27
ЦФО (уаг) 0,17 0,77 0,85 1,09 -0,18 2,06
Как следует из представленных результатов расчетов, наибольшее падение рынка произошло в г. Москве (-30,96%), меньше среднего снизились обороты рынка в Брянской и Воронежской областях (-16%). В среднем по ЦФО сжатие рынков недвижимости составило более 20% по эксплуатируемым жилищным объектам и более 12% по договорам долевого участия в строительстве.
Сделки на рынке недвижимости финансируются домашними хозяйствами за счет собственных (сбережений) и заемных (жилищные кредиты) источников. Абсолютная и относительная величина заемных источников в финансировании сделок с активом длительного использования характеризует инвестиционные настроения: рост числа ипотечных кредитов свидетельствует о том, что домохозяйства (1) прогнозируют динамику собственных доходов в будущих периодах как положительную и (2) считают, что прирост стоимости жилищного актива (в любой момент времени) покроет понесенные затраты. Как указывают приведенные данные (см. табл. 4), домохозяйства ЦФО в значительной сте-
пени демонстрируют высокую чувствительность к изменениям в экономической динамике, которая выражается в неопределенности величины будущих доходов и наблюдаемом снижении цен на недвижимость. Сделки на рынке недвижимости заключаются (с 20% падением объемов), но основным источником финансирования в 2015 г. являются собственные средства домохозяйств. По мнению Йорда О. И др., падение цен на жилье будет иметь более существенные последствия для экономики, чем больше сделки финансируются за счет внешних (а не внутренних) источников [20]. Значительное падение числа ипотечных сделок свидетельствует о том, что финансировать дешевеющие активы за счет заемных источников означает прямую (и возможно) невосполнимую потерю капитала, которая связана с длительностью обслуживания задолженности по высоким (в сравнении с темпом роста доходов) процентным ставкам. Такая ситуация может стать драйвером дефолтов, которые будут более опасны в рамках локальных рынков недвижимости с падающими ценами, избыточным предложением жилья [5].
Таблица 4 - Количество зарегистрированных сделок (договоров) физических лиц
с недвижимостью, заключенных с привлечением кредитных средств (ипотеки), _всего по регионам ЦФО в 2014-2015 гг. на тыс. чел. населения_
Субъекты ЦФО И: ДКП(М) И: ДУС +/- ДКП(М), % +/- ДУС, %
2014 2015 2014 2015 2015/2014 2015/2014
БеО 1,88 0,04 2,26 0,11 -98,11 -95,13
БрО 11,12 0,97 9,48 0,81 -91,29 -91,43
ВлО 15,20 0,62 11,92 0,84 -95,93 -92,92
ВоО 12,68 1,37 10,68 1,87 -89,21 -82,54
ИвО 13,22 0,58 10,69 0,63 -95,60 -94,15
КаО 9,50 2,14 6,40 1,49 -77,46 -76,73
КоО 15,42 1,05 12,26 1,00 -93,18 -91,81
КуО 4,43 0,00 3,57 0,00 -99,96 -99,92
ЛиО 1,03 0,19 1,30 0,57 -81,32 -56,24
МоО 8,56 1,65 5,47 2,39 -80,71 -56,30
ОрО 10,74 1,73 8,46 1,56 -83,91 -81,57
РяО 7,02 1,47 4,02 2,14 -79,00 -46,79
СмО 12,79 1,04 9,59 0,90 -91,91 -90,59
ТаО 2,41 0,84 1,39 0,22 -65,36 -84,11
ТвО 9,51 0,43 6,69 0,38 -95,49 -94,26
ТуО 11,65 0,46 6,10 0,84 -96,04 -86,19
ЯрО 11,85 1,58 9,59 2,02 -86,70 -78,93
Мск 2,81 0,27 1,40 0,39 -90,31 -72,52
ЦФО(х) 8,99 0,91 6,74 1,01 -88,42 -81,79
ЦФО (4о>) 4,66 0,40 14,21 0,54 0,09 0,15
ЦФО (уаг) 0,52 0,44 2,11 0,53 -0,10 -0,18
Представленные результаты свидетельствуют о значительном падении сделок с ипотекой по готовым и строящимся объектам недвижимости. Домохозяйства, располагающие сбережениями, приобретают жилье (возможно, меньшего размера и/или худшего расположения и/или качества), не прибегая к заемным источникам. Важным является то обстоятельство, что в 2014 г. ипотечные заемщики ЦФО демонстрировали оптимизм, приобретая готовое жилье на I и II рынках (ЦФО ^г) = 0,52); при появлении признаков стагнации на рынке в 2015 г. они также единодушно предпочли уклониться от потенциальных рисков (в отношении готовых и строящихся объектов). Снижение спроса на рынке жилой недвижимости будет оказывать воздействие на цены и в большей мере снизит абсорбирование площадей объектов I рынка. Такое движение цен и спроса оказывает негативное влияние на финансовую устойчивость и платежеспособность субъектов строительного сектора, способно привести к существенным последствиям для их кредиторов. Кроме того, для ипотечных кредиторов в случае падения цен
недвижимости возрастает риск дефолта заемщиков, сдвоенным триггером которого станут проблемы обслуживания ипотечного кредита и отрицательный собственный капитал (отрицательный ипотечный баланс).
Критически важным условием поддержания ликвидности рынка недвижимости является стабилизация спроса через сохранение и умеренное расширение объемов ипотечного кредитования. Для этих целей Правительством РФ с марта 2015 г. по настоящее время разработан ряд постановлений, вносящих изменения в ФЗ «О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 гг.», ФЗ «О федеральном бюджете на 2016 год» и ФЦП «Жилище» на 2015 - 2020 гг. Разработанные мероприятия нацелены на снижение стоимости ипотечных кредитов, для чего предоставляются субсидии из федерального бюджета российским кредитным организациям и АО АИЖК на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам).
Диверсификация функционала кре- разием, сложностью ипотечных продуктов,
дитных организаций на рынках ипотеки нетривиальными задачами администриро-
играет значительную роль в регионах, ко- вания. торые характеризуются большим разнооб-
Акронимы субъектов Центрального федерального округа
Белгородская область БеО Московская область МоО
Брянская область БрО Орловская область ОрО
Владимирская область ВлО Рязанская область РяО
Воронежская область ВоО Смоленская область СмО
Ивановская область ИвО Тамбовская область ТаО
Калужская область КаО Тверская область ТвО
Костромская область КоО Тульская область ТуО
Курская область КуО Ярославская область ЯрО
Липецкая область ЛиО г. Москва Мск
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Региональные кредитные рынки: анализ тенденций развития, ценовых и неценовых условий банковского кредитования (по материалам VII межрегионального совещания в Калининградской области) // Деньги и кредит. 2016. № 10. С. 69-71.
2. Leece D. Economics of the mortgage market: perspectives on household decision making. John Wiley & Sons, 2008
3. Львовская О. В. О субсидировании льготного ипотечного кредитования // Деньги и кредит. 2016. № 2. С. 75-76.
4. Hakim S. R., Haddad M. Borrower attributes and the risk of default of conventional mortgages //Atlantic Economic Journal. - 1999. - Vol. 27. - №. 2. - pp. 210-220.
5. Лозинская А.М., Ожегов Е.М. Оценка кредитного риска при ипотечном жилищном кредитовании // Прикладная эконометрика. 2014. № 3 (35). С. 3-17.
6. Ниворожкина Л.И., Торопова Т.В. Сколько сберегают российские домохозяйства: статистическое тестирование гипотезы абсолютного дохода Дж. Кейнса // Финансовые исследования. 2015. №. 2 (47). С. 30-35.
7. Воронин Г.Л., Захаров В.Я., Козырева П.М. «Кому на Руси жить хорошо?» Мониторинг 1994-2013 гг. // Социологический журнал. 2016. Т. 22. № 1. С. 26-53.
8. Кадочникова Е.И. Эконометриче-ский инструментарий анализа кредитного рынка в региональном аспекте // Теория устойчивого развития экономики и промышленности. СПб., 2016. С. 543-565.
9. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Методология прогнозирования российского
рынка недвижимости // Механизация строительства. 2013. № 8 (830). С. 53-63.
10. Белехова Г.В. Потребительское поведение населения: «кризисная» динамика // Проблемы развития территории. 2016. № 4 (84). С. 138-153.
11. Van Ooijen R., van Rooij M. Mortgage risks, debt literacy and financial advice. - 2014.
12. Куликов Д.М. Анализ влияния за-кредитованности населения на потенциальный рост потребительского кредитования в России в 2016-2017 годах // Деньги и кредит. 2016. № 10. С. 65-68.
13. Петров А.Н. Сравнительный анализ инвестиционного процесса в экономике Ивановской области // Региональная экономика: теория и практика. - 2009. -№ 23. - С. 116.
14. Клевцов В.В., Архипова Е.М. Развитие научных представлений о кредите и ипотечном кредитовании // Вестник Тверского государственного университета. Серия: Экономика и управление. 2015. № 1-1. С. 100-107.
15. Абакумов Р.Г., Меренкова К.А. Инновации на рынке ипотечного кредитования в Белгородской области. ЮЗГУ. 2015. - С. 15.
16. Сутягин В.Ю., Черкашнев Р.Ю. Прогнозирование цен на рынке жилой недвижимости на тамбовском региональном рынке // Социально-экономические явления и процессы. 2012. № 3 (37). С. 106-113.
17. Полховская Т.Ю. Государственное регулирование системы финансирования не-
движимости: опыт Китая // Финансовые исследования. 2011. Т. 2. № 1-1. С. 15-24.
18. Третьякова И.Н. Современные тенденции развития и роль кредитования населения в экономике страны // Известия Юго-Западного государственного университета. Серия: Экономика. Социология. Менеджмент. 2015. № 3 (16). С. 100-106.
19. Коротаева Н.В., Радюкова Я.Ю., Черкашнев Р.Ю. Анализ современного состояния российского рынка ипотечного кредитования: тенденции развития // Социально-экономические явления и процессы. 2015. Т. 10. № 10. С. 70-75.
20. Jorda O. et al. Bubbles, Credit, and Their Consequences // FRBSF Economic Letter. - 2016. - Vol. 2016. - С. 27.
BIBLIOGRAPHIC LIST
1. Regional Credit Markets: Analysis of Development Trends and Price and Non-price Bank Lending Terms (Based on the Materials of VII Multiregional Meeting in the Kaliningrad Region) // Money and Credit. 2016. № 10. pp. 69-71.
2. Leece D. Economics of the mortgage market: perspectives on household decision making. John Wiley & Sons, 2008
3. Lvovskaya O. On Mortgage Lending Subsidization // Money and Credit. 2016. № 2. pp. 75-76.
4. Hakim S.R., Haddad M. Borrower attributes and the risk of default of conventional mortgages //Atlantic Economic Journal. -1999. - Т. 27. - №. 2. - С. 210-220.
5. Lozinskaya A., Ozhegov E. Estimation of mortgage lending credit risk // Applied Econometrics. 2014. № 3 (35). pp. 3-17.
6. Nivorozhkina L.I., Toropova T.V. Skol'ko sberegayut rossijskie domohozyajst-va: statisticheskoe testirovanie gipotezy ab-solyutnogo dohoda J. Keynes // Finansovye issledovania. - №. 2 (47) - 2015, pp. 30-35.
7. Voronin G.L., Zakharov V.Ya., Kozyreva P.M. "Who lives well in Russia?" 1994-2013 Monitoring survey // Sociological Journal. 2016. Vol. 22. № 1. pp. 26-53.
8. Kadochnikova E.I. Econometric tools of analyzing credit market in regional aspect // V knige: Teoriya ustojchivogo razvitiya ehkonomiki i promyshlennosti. - St. Petersburg, 2016. pp. 543-565.
9. Sternik G.M., Sternik S.G. Methodology of predicting the Russian real estate market. Part 1. Key assumptions, constraints, and working hypotheses // Mekhanizaciya stroitel'stva. 2013. № 8 (830). pp. 53-63.
10. Belekhova G.V. Population's Consumer Behavior: "Crisis" Dynamics // Problems of Territory's Development. 2016. № 4 (84). pp. 138-153.
11. Van Ooijen R., van Rooij M. Mortgage risks, debt literacy and financial advice. - 2014.
12. Kulikov D. Analysis of Influence of Household Debt on Potential Consumer Lending Growth in Russia in 2016-2017 // Money and Credit. 2016. № 10. pp. 65-68.
13. Petrov A.N. The comparative analysis of investment process in economy of Ivanovo region// Regional Economics: Theory and Practice. - 2009. - №. 23. - p. 116.
14. Klevtsov V.V., Arkhipova E.M. The development of scientific principles on lending and mortgage // Vestnik TVGU. Series «Economics and Management». 2015. № 1-1. p. 100-107.
15. Abakumov R.G., Merenkova K.A. Innovacii na rynke ipotechnogo kreditovaniya v belgorodskoj oblasti // SWSU. - 2015. - C. 15.
16. Sutyagin V.Yu., Cherkashnev R. Yu. Forecasting of the prices in the residential real estate market at the Tambov regional market // Social'no-ehkonomicheskie yavleni-ya i processy. 2012. № 3 (37). pp. 106-113.
17. Polkhovskaya T.Yu. State regulation of real estate finance system: the experience of China // Finansovye issledovania. 2011. Vol. 2. № 1-1. pp. 15-24.
18. Tretyakova I.N. Current trends of development and role of crediting of the population in national economy // Izvestiya Yu-go-Zapadnogo gosudarstvennogo universiteta. Seriya: Ekonomika. Sociologiya. Menedzhment. 2015. № 3 (16). pp. 100-106.
19. Korotaeva N.V., Radyukova Y.Y., Cherkashnev R.Y. Analysis of the current state of the russian mortgage lending market: development tendencies // Social'no-ehkonomicheskie yavleniya i processy. 2015. Vol. 10. № 10. C. 70-75.
20. Jorda O. et al. Bubbles, Credit, and Their Consequences //FRBSF Economic Letter. - 2016. - T. 2016. - C. 27.
