CC BY
49
Лепихин А.С. ©
Магистрант, кафедра строительного инжиниринга и материаловедения Пермский национальный исследовательский политехнический университет
ЧЕГО ЖДАТЬ ОТ НОВОГО ЭКОНОМИЧЕСКОГО КРИЗИСА?
Аннотация
В данной статье обзорно приводится сравнительный анализ кризисов 2008-2009гг. и 2014-2015гг., в котором главным вопросом ставится прогноз цен на объекты рынка недвижимости жилого сегмента г. Перми на 2015 год. Цель работы: аргументировать факты за снижение или повышение цен на жилые объекты, анализируя политику банков, ценообразование, спрос и предложение.
Ключевые слова: экономический кризис, рынок жилой недвижимости, спрос, предложение, банк, ипотека.
Keywords: economic crisis, financial crisis, residential property market, demand, supply, bank, mortgage.
Введение.
За 25 лет своего существования Россия переживает свой уже не первый кризис. Бытует мнение, что экономика во времени циклична, следовательно, есть закономерность, что и кризисы чередуются как в качественном, так и в количественном характере. Стремительное падение цены на нефть и курса рубля, рост цен на товары с каждым днём у большего числа россиян вызывают приступы паники. За курсом доллара и «курсом гречки» следят внимательнее, чем за погодой. Особо пессимистично настроены массы в социальных сетях, поскольку есть с чем сравнивать. Так чего же ожидать от нового экономического кризиса, будет ли он как кризис 2008 года? На этот вопрос попробуем ответить на примере рынка недвижимости Пермского края и города Перми в частности.
Краткий обзор кризисов 2008-2009 гг.
В период 2008-2009гг. экономического кризиса поведение на ранке недвижимости отличалась следующими особенностями:
• Ряд потенциальных покупателей занимал выжидательную позици и ждал дальнейшего снижения цен застройщиками.
• На рынке возник отложенный спрос, потому что потенциальные приобретатели жилья начали откладывать вопрос покупки жилья в силу неуверенности в завтрашнем дне, возможной потери работы или снижения уровня доходов.
• «По состоянию на 1 октября 2008 года численность граждан, ищущих работу и состоящих на учете в городских и районных отделах Управления федеральной государственной службы занятости населения г. Перми, составила 5,0 тыс. человек, из них 88,4% — лица, не занятые трудовой деятельностью. К концу сентября 2008 года в качестве безработных было зарегистрировано 1,9 тыс. человек» [4].
• «Затоваривание» рынка недвижимости объектами первичного и вторичного жилья (рис.1).
© Лепихин А.С., 2015 г.
Рис.1 Предложение жилья в г. Перми (количество объявлений в продаже), источник [1]
• На рынке недвижимости все же продолжали совершаться сделки по причине сохранения платёжеспособным населением своих сбережений на будущий период.
• Увеличился срок экспозиций объектов недвижимости.
• Резко ужесточились условия ипотечного кредитования:
- повышение процентных ставок
- увеличение суммы первоначального взноса
- снижение максимального срока кредитования
• Снизился спрос на ипотеки, а также платёжеспособный спрос на жильё вследствие изменения условий рефинансирования ипотечных кредитов.
• Банки стали отказываться от ипотечных программ в силу недостатка свободных денежных средств и увеличения рисков невозврата ипотечных
Краткий обзор кризисов 2014-2015гг.
Прошедший 2014 год был насыщен на внешнеполитическими событиями для России и, впоследствии, принёс новые испытания и для экономики. В первую очередь, это резкие колебания мировых цен на нефть, которые непосредственно отражаются на жизни россиян. Обвал цен на «черное золото» привел к падению курса рубля и дефициту государственного бюджета, доходы которого сильно зависят от экспорта энергоресурсов, поэтому, едва ли не каждый день СМИ сообщают, что доллар и евро обновили исторические максимумы. Цены на потребительские товары постоянно растут, что связано с постепенным замещением импортной продукций на отечественного производителя. Всё это, разумеется, отражается на ценовой политике ранка жилой недвижимости Пермского края и города Перми в частности.
Вопрос «что будет с ценами на жилье?» остается одним из самых актуальных в кризисное время.
Ситуаций на рынке недвижимости 2008 и 2014 годы кажутся похожими только на первый взгляд, но на сегодняшний день присутствует совершенно иная структура спроса и предложения. В 2008 спрос на первичном рынке практически отсутствовал, стройки заморозились и не доверяющий девелоперам покупатель ушел на вторичный рынок жилья, где совершалось до 90% сделок [5]. Сегодня все иначе. После экономического кризиса 20082009гг., когда на рынке недвижимости удалось остаться лишь надёжным застройщикам, доверие к ним возросло, и во второй половине 2014 года до 80% сделок совершалось на первичном рынке, в том числе и на ранних стадиях строительства [5] (рис.2).
кол.-во
предложении на новостройки
кол.-во
предложении на вторичку
Рис. 2. Предложение жилья в г. Перми (количество объявлений в продаже), источник [6].
Также стоит отметить, что в первых двух кварталах 2014г. покупки осуществлялись в основном для личных нужд, а к концу года на фоне резкого скачка валютного рынка в пользу зарубежной валюты существенно выросла доля инвесторов. Покупают все: кто-то спасает рублевые активы, кто-то хранил сбережения в валюте и выиграл на этом, кто-то и совсем передумал откладывать сделку на будущее. Все пытаются инвестировать свои средства, в результате этого на волне ажиотажного спроса произошёл резкий рост цен (рис.3).
средняя удельная цена новостроек
средняя удельная цена вторички
Рис. 3. Средняя удельная цена на объекты жилого рынка (руб ), источник [6]
Данный этап на рынке недвижимости во время экономического кризиса можно назвать как «Бум» который в дальнейшем сменяется «Эйфорией», т.е. происходит активизация рынка недвижимости: рост спроса и предложения, наличие доступного дешёвого кредита - всё это влечёт привлечение новых инвесторов, заинтересованных в получении быстрого дохода.
В отличие от 2009г., в первом квартале 2015г. уже наблюдается снижение банками процентной ставки по ипотечным кредитам с 15% до 11,9% годовых на объекты первичного рынка жилья. Стоит отметить, что при ипотечной ставки в 15% годовых на первичном рынке произошло снижение спроса, а на вторичном рынке - незначительное снижение цен на
объекты недвижимости. Ставка в 11.9% очень серьёзный шаг, который должен и будет стимулировать потребителя на приобретение нового жилья, и в результате этого у застройщиков появятся все необходимые средства для продолжения строительства объектов.
Что же касается цен на жильё, то тут мнения многих экспертов расходятся. Рассмотрим оба варианта.
Аргументы за рост цен:
На рассматриваемом периоде, первый квартал 2015 года, массовое жилье продолжает дорожать как на первичном рынке, так и на вторичном. Рост цен на вторичном рынке произошел на общем фоне подорожавшей «продуктовой корзины» потребителя, не обращая внимания на то, что реальные показатели среднего дохода населения снижаются. Что же касается первичного рынка, то здесь рост цен на общем фоне идёт по нескольким причинам, даже если не брать во внимание скидки от застройщиков, чтобы поддержать спрос: а именно, рост себестоимости строительства, и, разумеется, момент ввода объекта в эксплуатацию с каждым днём приближается. Данную ситуацию можно охарактеризовать как сформировавшийся тренд, и считать, что покупатель вернётся на рынок и рост цен продолжится. Связано это с запущенной государственной программой субсидирования ставки по ипотеке, а также, как уже упоминалось ранее, с повышением стадий строительной готовности проектов и сокращением объёмов объектов, следовательно, и предложения. Более того, может возникнуть дефицит доступного нового жилья, так как застройщики запустили большой объём квартир в продажу рано, в декабре 2014 года, реагируя на повышенный спрос после роста валютного курса.
Аргументы за снижение цен:
Вероятность снижения цен на объекты жилой недвижимости можно аргументировать с позиции снижения покупательной способности населения, даже с относительно доступными ипотечными ставками. Во-первых, это будет связано с ухудшением экономической ситуаций в стране, во-вторых, с реальным снижением доходов населения и уменьшением платёжеспособного спроса. Застройщикам будет необходимо подстраиваться под доходы населения, чтобы не возникли проблемы с финансированием проектов и дальнейшей их заморозкой.
Ситуация на вторичном рынке лишь частично напоминает ситуацию кризиса 20082009гг., т.е.
• рост цен на объекты жилой недвижимости до момента снижения покупательского спроса, дальше - снижение цен.
• увеличиваются сроки экспозиции квартир.
• объекты не попадают под государственную программу поддержки ипотеки.
Не стоит ожидать резкого падения цены на недвижимость в 30-50%, как прогнозируют некоторые «горячие головы». Хотя прогноз экспертов падения рынка в 15% к концу года заслуживает внимания.
Заключение:
Для жилищного рынка 2015 год будет непростым, сфера недвижимости всегда остро реагировала на стоимость кредитных ресурсов, но начало положено существенное и оно должно помочь преодолеть сложности текущего момента. Повторения кризисной ситуации 2008 года не следует ожидать. Будет наблюдаться снижение активности покупательской способности, но не такое глубокое. Уменьшится количество сделок - как ипотечных, так и за наличные. Большинство людей если и не были готовы к такой ситуации, то в любом случае сегодня более спокойно реагируют на изменения, более ответственно подходят к решению о приобретении или продаже квартир.
Стоит максимально обдуманно подходить к сделкам - считать доходы и расходы и пытаться прогнозировать. Не стоит брать на себя непосильных обязательств, но и нет смысла напрасно ожидать каких-либо изменений.
Научный руководитель:
Алексеев Александр Олегович, кандидат экономических наук, доцент кафедры СИМ,
ПНИПУ, СФ
Литература
1. А.С. Лепихин - Предпосылки «охлопывания» экономического пузыря // Master’S Journal. - 2015. - №1. С.
2. О. Ключевская - Ключевая ставка и будущее цен на недвижимость // Метражи. - 2015. - №3. С. 40-43.
3. Сахарова Е.. Что будет с ценами на жилье // Газета Ru [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.gazeta.ru/realty/2015/03/26_a_6607541.shtml
4. Рынок недвижимости г. Перми в 2008г.: основные тенденции и особенности // «ПАН Сити Групп» [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://panperm.ru/press/analytics/33/7backpage =2&backtag=29
5. Мозганова В.. Стратегия-2014. Отличие кризисов на рынке недвижимости 2008 и 2014 годов // Недвижимость [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.bfm.ru/news/281227
6. Печёнкина А., Свиридов А.. Возможности применения модели среднесрочного прогнозирования развития локального рынка жилья Перми // Аналитические статьи [Электронный ресурс]. -Режим доступа: http://www.gilforum.ru/upload/iblock/ee9/Pechenkina.pdf
