CC BY
698
ЧАСТЬ ЖИЛОГО ДОМА И ЧАСТЬ КВАРТИРЫ -САМОСТОЯТЕЛЬНЫЕ ОБЪЕКТЫ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ
Перейти на Главное МЕНЮ Вернуться к СОДЕРЖАНИЮ
Магомедова Камила Ибрагимовна, аспирант кафедры гражданского и предпринимательского права юридического факультета Казанского государственного университета им. В.И. Ульянова-Ленина.
Контакты автора: kamilysik@mail.ru
Аннотация. В данной статье на основе изучения теоретических положений и судебной практики обоснована актуальность рассмотрения сущности объектов жилищных прав. Критический анализ законодательной базы, существующих авторских подходов к определению самостоятельных объектов жилищных прав позволил заключить, что часть жилого дома и часть квартиры могут рассматриваться в качестве самостоятельных объектов жилищных прав и требуют соответствующего законодательного закрепления с целью обоснованного учета в гражданском обороте.
Ключевые слова: недвижимость, жилищные права, жилое помещение.
PART OF AN APARTMENT HOUSE AND APARTMENT PART -INDEPENDENT OBJECTS OF THE HOUSING RIGHTS
Magomedova Kamila Ibragimovna, the post-graduate student of department of the civil and enterprise right of faculty of law of the Kazan state university of a name of V.I. Ulyanov-Lenin.
Contacts of the author: kamilysik@mail.ru
Annotation. In given article on the basis of studying of theoretical positions and judiciary practice the urgency of consideration of essence of objects of the housing rights is proved. The critical analysis of the legislative base, existing author's approaches to decision of independent objects of the housing rights has allowed to conclude that the part of an apartment house and an apartment part can be considered as independent objects of the housing rights and demand corresponding legislative fastening for the purpose of the well-founded account in a civil turn.
Keywords: the real estate, the housing rights, premises.
Объектами жилищных прав выступают жилые помещения, наиболее распространенными видами которых являются квартира, жилой дом и комната. Выделение таких объектов, как часть жилого дома и часть квартиры является новым для российского жилищного законодательства, в связи с чем возникает немало вопросов относительно правовой природы названных объектов.
Законодатель в ст. 16 Жилищного кодекса РФ выделяет следующие виды жилых помещений:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
Однако возникает вопрос, сколько же их видов -три, четыре или пять? В Жилищном кодексе даны определения понятий «жилой дом», «квартира» и «комната». На наш взгляд, все они являются самостоятельными видами жилых помещений1.
Следует отметить, что часть жилого дома и часть квартиры используются законодателем как самостоятельные объекты жилищных прав2. Часть жилого дома и часть квартиры являются также предметом судебных споров. В частности, нередки обращения в суд о признании права собственности на часть жилого помеще-ния3, а также о выделе доли жилого помещения в натуре и определения порядка пользования жилым помещением4. Все перечисленное свидетельствует о том, что часть квартиры и часть жилого дома рассматриваются как законодателем, так и правоприменителями в качестве самостоятельных объектов жилищных прав.
По мнению И.А. Дроздова, категория «часть жилого дома не вполне корректна», поскольку при разделе недвижимой вещи образуются самостоятельные объекты права, а сама разделенная недвижимая вещь прекращает свое существование5.
1 В литературе, однако, есть разногласия относительно того, нужно ли было выделять комнату в качестве самостоятельного объекта жилищных прав. В частности, по мнению П.В. Крашенинникова, такое положение нельзя отнести к достижениям законодательства, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищно-бытовые потребности граждан (Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. 2005 // СПС «КонсультантПлюс»). Аналогичной позиции придерживается и
В.А. Фогель (Фогель И.А. Жилое помещение как объект права собственности // СПС «КонсультантПлюс»). С. П. Гришаев указывает на то, что отнесение комнат к жилым помещениям не совсем корректно. Комната, по мнению ученого, не может быть пригодна для постоянного проживания, в связи с тем, что не имеет необходимых вспомогательных помещений (Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества // СПС «КонсультантПлюс»). Тем не менее, следует признать, что в настоящее время комната выделена законодателем в качестве самостоятельного объекта, поэтому мы будем рассматривать комнату именно в этом качестве.
2 Так, Закон «О залоге недвижимости (ипотеке)» в ст. 74 в качестве самостоятельного предмета договора ипотеки рассматривает часть жилого дома и часть квартиры (Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3400). Жилищный кодекс РФ в ст. 62 говорит о том, что предметом договора социального найма жилого помещения могут быть жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры. Те же виды жилых помещений Гражданский кодекс РФ называет в качестве объектов договора найма жилого помещения (ст. 673). Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода прав на жилые помещения, утвержденной приказом Минюста РФ от 06.08.2001 № 233 предусматривает, что в договоре продажи указывается предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома (Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 2001. - № 35).
3 См., например, Определение Верховного Суда Российской Федерации от 05 апреля 2002 г., Определение Верховного Суда Российской Федерации от 14 января 2002 г., Определение Верховного Суда Российской Федерации от 11 января 2001 г., Определение Верховного Суда Российской Федерации от 14 декабря 1999 г., Определение Верховного Суда Российской Федерации 04 ноября 1999 г., Определение Верховного Суда Российской Федерации 28 декабря 1998 г. // СПС «КонсультантПлюс».
4 См., например: Определение Верховного Суда Российской Федерации от 18 октября 2001 г., Определение Верховного Суда Российской Федерации от 05 апреля 2002 г., Определение Верховного Суда Российской Федерации 14 декабря 1999 г. // СПС «КонсультантПлюс».
5 Дроздов И.А. Понятие жилого помещения // СПС «КонсультантПлюс».
Магомедова К.И.
САМОСТОЯТЕЛЬНЫЕ ОБЪЕКТЫ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ
По предположению Б.М. Гонгало, «частью жилого дома или квартиры следует считать несколько комнат этого дома или квартиры, являющихся объектом жилищных прав»6. Однако в таком случае понятия «часть жилого дома» и «часть квартиры» совпадают.
По мнению А.В. Епифанцева, если часть жилого дома и часть квартиры есть совокупность нескольких комнат, и при этом индивидуализируются через них же, то существование таких понятий не имеет никакого смысла. Обосновывает свою точку зрения автор тем, что определение части дома как совокупности помещений означает, что это родовое понятие, а объект недвижимости, как известно, может быть только индивидуально определенным7. Если часть жилого дома выступает в качестве совокупности помещений, то она представляет собой единый объект, объект недвижимости. На наш взгляд, такой объект вполне можно индивидуализировать, в частности, указанием на месторасположение самого жилого дома, на этаж, где находится часть жилого дома, на общую площадь помещений. Представляется не лишним обратиться к понятию индивидуально-определенных вещей. На наш взгляд, следует согласиться с мнением А.П. Сергеева, который утверждает, что к таковым «вещам могут быть отнесены в принципе любые вещи, так или иначе выделенные участниками сделки из массы однородных вещей»8. Таким образом, нельзя отрицать, что совокупность помещений является недвижимым имуществом. Несмотря на то, что «указанное деление вещей достаточно условно и весьма подвижно»9, часть жилого дома в виде нескольких помещений вполне можно индивидуализировать.
Часть жилого дома, на наш взгляд, представляет собой одну или несколько комнат, а также долю в общем имуществе жилого дома и вспомогательных помещений, расположенных на том же участке, что и жилой дом. При этом, на наш взгляд, комната или комнаты, составляющие часть жилого дома, должны конструктивно располагаться рядом друг с другом (на одном этаже, не имеющие в качестве смежных комнаты, находящиеся в собственности третьих лиц), для того, чтобы являться единым объектом, состоящим из комнат, а не совокупностью комнат. Справедливо также замечание Д.В. Карпухина о том, что комната или комнаты, составляющие часть жилого дома, должны быть обеспечены возможностью самостоятельного доступа на территорию, расположенную вне пределов дома (улицу)10.
По мнению И.А.Дроздова, четкие отличия в понятиях «часть квартиры», «часть жилого дома» и «комната»11 отсутствуют. Ставит под сомнение необходимость выделения такого объекта жилищных прав, как часть квартиры и В.А. Алексеев12. По мнению ученого, любой реальный раздел квартиры ведет к образованию са-
6 Комментарий к Жилищному кодексу РФ под ред. П.В. Крашенинникова // СПС «КонсультантПлюс».
7 Епифанцев А.В. Правовой режим недвижимого имущества в жилищной сфере: дисс. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2007. -
С. 71-72.
8 Гражданское право: учебник / отв.ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М.: Прспект, 2008. - С. 260.
9 Там же.
10 Карпухин Д.В. Административно-правовой режим жилого помещения и жилищного фонда РФ // СПС «КонсультантПлюс».
11 Дроздов И.А. Понятие жилого помещения // СПС «КонсультантПлюс».
12Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная ре-
гистрация и проблемы правового регулирования // СПС «Кон-
сультантПлюс».
мостоятельных объектов - тоже квартир. В.А. Алексеев предлагает исключить все упоминания о возможно-
13
сти отчуждения частей квартиры13.
Под частью квартиры А.А. Титов понимает комнату в коммунальной квартире14, отождествляя тем самым комнату с частью квартиры. Необходимо отметить, что Гражданский кодекс РФ в ст. 673 среди видов жилых помещений не упоминает о комнате. Авторы комментария к Жилищному кодексу РФ считают это обоснованным, поскольку «очевидно, что под частью квартиры в качестве объекта жилищных отношений... понимается только комната»15.
Закон «О залоге недвижимости (ипотеке)» говорит о том, что часть жилого дома или часть квартиры состоит из одной или нескольких изолированных комнат (ст.74).
Вопрос о том, что представляет собой часть квартиры как вид жилого помещения, неразрывно связан с вопросом о разделе квартиры. По этому вопросу высказался Верховный Суд РФ, изложив свою позицию в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"16. В частности, в Постановлении сказано, что выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли, допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа17.
Еще большую сложность в определении понятий «часть квартиры», «часть жилого дома», и соотношении их с понятием «комната» вносит дефиниция «комнаты», данная законодателем. Согласно ст. 16 Жилищного кодекса РФ, комната представляет собой часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан. При этом законодатель не указывает на то, что доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты должна быть выделена в виде изолированного помещения. Более того, в ч. 5 ст. 42
13Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования // СПС «КонсультантПлюс».
14 Титов А.А. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации // СПС «КонсультантПлюс».
15 Комментарий к Жилищному кодексу под ред. Жуйкова В.М., Шешко Г.Ф., Филимонова С.Л. // СПС КонсультантПлюс.
16 О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации": Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8 // Бюллетень Верховного Суда РФ. - 1993. - № 11.
17 В Определении Конституционного суда РФ от 06 февраля 2004 года № 135-О «Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Дубненского городского суда Московской области о проверке конституционности статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации» было указано на то, что изолированные жилые помещения (комнаты) в квартирах являются самостоятельным объектом права собственности, и их участие в гражданском обороте не ограничено. Однако вопрос фактически состоял в оспаривании Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 года № 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Но решение этого вопроса, так же как и решение вопроса о выборе правовых норм, подлежащих применению, не относится к компетенции Конституционного Суда Российской Федерации (Вестник Конституционного Суда РФ. - 2004. - № 5).
ЖК РФ установлен прямой запрет осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире. Представляется, что требования, содержащиеся в указанном Постановлении Верховного Суда РФ, о необходимости выдела в натуре доли подсобных помещений излишни, и не позволяют на практике образовать такой вид жилого помещения, как часть квартиры.
Представляется, что для существования такого объекта, как «часть квартиры» необходимо определить его как две и более комнаты, поскольку, в случае, когда частью квартиры является одна комната, часть квартиры совпадает с комнатой. Частью квартиры, таким образом, следует признать две или более комнаты, а также соответствующую часть подсобных помещений. При этом собственнику части квартиры принадлежит часть общего имущества многоквартирного дома, соответствующая площади его жилого помещения (части квартиры). Частью жилого дома следует считать одну или несколько комнат в жилом доме, а также соответствующую часть помещений вспомогательного использования. Собственнику части жилого дома также принадлежит соответствующая часть вспомогательных помещений, расположенных на том же земельном участке, что и жилой дом.
Список литературы:
1. Алексеев В. А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования // СПС «КонсультантПлюс».
2. Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 2001. - № 35.
3. Вестник Конституционного Суда РФ. - 2004. - №
5.
4. Гражданское право: учебник. Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М.: Проспект, 2008. 773 с.
5. Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества // СПС «КонсультантПлюс»
6. Дроздов И.А. Понятие жилого помещения // СПС «КонсультантПлюс».
7. Епифанцев А.В. Правовой режим недвижимого имущества в жилищной сфере: дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2007. 186 с.
8. Закон Российской Федерации «О залоге недвижимости (ипотеке)» // СЗ РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3400.
9. Карпухин Д.В. Административно-правовой режим жилого помещения и жилищного фонда РФ // СПС «КонсультантПлюс».
10. Комментарий к Жилищному кодексу РФ под ред. П.В. Крашенинникова // СПС «КонсультантПлюс».
11. Комментарий к Жилищному кодексу под ред. Жуйкова В.М., Шешко Г.Ф., Филимонова С.Л. // СПС «КонсультантПлюс».
12. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. 2005 // СПС «КонсультантПлюс».
13. О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации": Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8 // БВС РФ. -1993. - № 11.
14. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 05 апреля 2002 г. // СПС «КонсультантП-люс».
15. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 14 января 2002 г. // СПС «КонсультантП-люс».
16. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 11 января 2001 г. // СПС «КонсультантП-люс».
17. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 14 декабря 1999 г. // СПС «КонсультантП-люс».
18. Определение Верховного Суда Российской Федерации 04 ноября 1999 г. // СПС «КонсультантПлюс».
19. Определение Верховного Суда Российской Федерации 28 декабря 1998 г. // СПС «КонсультантП-люс».
20. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 18 октября 2001 г. // СПС «КонсультантП-люс».
21. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 05 апреля 2002 г. // СПС «КонсультантП-люс».
22. Определение Верховного Суда Российской Федерации 14 декабря 1999 г. // СПС «КонсультантП-люс».
23. Титов А.А. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации // СПС «Консультант-Плюс».
24. Фогель И.А. Жилое помещение как объект права собственности // СПС «КонсультантПлюс».
РЕЦЕНЗИЯ
Статья К. И. Магомедовой посвящена одному из актуальных и дискуссионных вопросов отечественной цивилистики - правовой природе жилого помещения. Научная дискуссия об отнесении жилых помещений к объектам недвижимости порождена не вполне точным законодательным определением недвижимого имущества.
В статье проводится анализ ряда законодательных актов, концепции развития законодательства о вещном праве, представлен критический анализ современных подходов к понятию недвижимости. В результате К.И.Магомедова формулирует те признаки, которые, наряду с названными в законе, способны характеризовать понятие недвижимости.
Далее автор вполне логично переходит к исследованию вопроса о том, что представляют собой жилое помещение. Приводя различные позиции специалистов по данному вопросу, осуществляя их критический анализ, К.И. Магомедова приходит к выводу о том, что жилое помещение является вещью недвижимой в силу своих природных свойств, и, исходя из этого, формулирует дефиницию жилого помещения. При этом авторские определения хорошо аргументированы и имеют определенную научную ценность.
Статья написана хорошим научным языком, материал изложен грамотно и последовательно.
Исходя из вышеизложенного полагаем, что рецензируемая статья К.И. Магомедовой заслуживает положительной оценки и может быть рекомендована к публикации.
Научный руководитель к.ю.н., доц.
О.Н. Низамиева
