CC BY
113
УДК 347.214.2: 528.4
АНАЛИЗ ВИДОВ 3D КАДАСТРА
Надежда Владимировна Шайман
Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Росреестра», 127006, Россия, г. Москва, ул. Долгоруковская, 15, стр. 4-5, ведущий инженер отдела методического обеспечения кадастрового учета, тел. (916)810-95-84, e-mail: cadastr.54@mail.ru
В статье приведен анализ видов 3D кадастра: 2D кадастр с 3D тегами, гибридное решение и полный 3D кадастр, также проанализированы их возможные варианты. Выявлены и описаны достоинства и недостатки этих моделей.
Ключевые слова: кадастровый учет, регистрация прав, 3D кадастр. ANALYSIS OF TYPES OF 3D CADASTER Nadezhda V. Shayman
Department for Methodological Support of Cadastral Registration, «Federal Cadastral Chamber of Rosreestr», 127006, Russia, Moscow, 15 Dolgorukovskaya St., building 4-5, Lead engineer, tel. (916)810-95-84, e-mail: cadastr.54@mail.ru
The article analyzes types of 3D cadaster: 2D cadaster with 3D tags, a hybrid solution, and full 3D cadaster; their various variations are also analyzed. The advantages and disadvantages of these models are identified and described.
Key words: cadastral registration, registration of rights, 3D cadaster.
В настоящее время основной целью создания 3D кадастра является предупреждение владельцев объектов недвижимости о том, что что-то расположено над или под его объектом недвижимости с указанием местоположения, где находится это «что-то», а также для повышения информативности, наглядности и возможностей системы государственного кадастра недвижимости.
Термин «3D кадастр» можно интерпретировать по-разному, начиная от полного 3D кадастра, содержащего объемные объекты недвижимости до существующей системы кадастра с фрагментарным включением описанных в трехмерном виде объектов.
Наиболее приемлемая классификация кадастровых систем (видов 3D кадастра) приведена в работе [15], представлена на рис. 1.
Рассмотрим виды кадастра от улучшения существующего 2D кадастра описанием в 3D объектов недвижимости, которые на нем расположены, до полного 3D кадастра по мере возрастания.
2D кадастр с 3D тегами, в данном случае регистрация прав осуществляется на 2D объекты недвижимости, при этом кадастровый учет в целом ведется также в 2D с возможностью описания объектов в 3D там, где это необходимо, то есть добавив «3D тег» в сведения о земельном участке.
Рис. 1. Основные виды 3D кадастра
3D тег в текущем кадастре означает сохранение 2D кадастра, но появляется возможность описания объекта недвижимости с внешними ссылками на (цифровое или аналоговое) представления объектов недвижимости в 3D.
Каждый участок, в пределах которого расположено два и более объекта недвижимости, принадлежащие разным собственником в данном случае имеют возможность описать свои объекты недвижимости в 3D.
В дополнение к тегу, можно добавить ссылку на юридический документ или чертеж. Ссылку можно добавить несколькими способами. Простейшее решение: просто пометить 3D ситуацию в кадастре, после чего пользователь должен проверить документы в других реестрах или органах власти, чтобы найти подробную информацию. Более продвинутый вариант: добавление ссылки на 3D (цифровое) описание в кадастр. Описание поддерживается в кадастровом реестре в аналоговом или цифровом формате (в виде файла). Примером может служить включение в кадастр трехмерного представления здания, полученного в результате лазерного сканирования местности.
Недостатком данного решения является то, что объекты недвижимости в 3D могут быть рассмотрены только на каждом участке: не существует интегрированного представления всей ситуации.
Недостатком данного способа является то, что сведения, содержащиеся в кадастре в трехмерном виде о разных объектах не дают согласованности и не отвечают на вопрос - пересекаются ли эти объекты недвижимости, 3D-ситуацию нельзя запросить в комбинированной среде с 2D участками или другими объектами недвижимости, описанными в 3D.
Гибридный кадастр подразумевает сохранение 2D-кадастра, при этом вводится возможность регистрации 3D-прав. Стандартно права регистрируются в двухмерном виде, но при желании - и в трехмерном, обе системы интегрированы и объединены.
Гибридный подход заключается в регистрации 3D ситуаций (зданий, сооружений, иных объектов) в дополнение к интегрированной существующей системе 2D регистрации участков.
3D-представление может распространяться на пространство (первый вариант) или на сам физический объект (второй вариант).
Первый вариант - регистрация 3D права пространства, нацелен на повышение понимания прав в 3D и предполагает регистрацию 3D прав, которые уже зарегистрированы в 2D и касаются прав на 3D объем, т.е. визуализации прав в 3D, как часть набора данных, которые можно запросить.
Владелец земли ограничен в использовании всего пространства участка и объем, который «вычитается» из вертикального пространства участка, визуализируется в 3D, как 3D право в рамках кадастровой карты в 3D-среде.
Глубина залегания и высота объектов в данном случае может быть получена из документов о межевании, о сделках и включена в кадастр.
В кадастре в сведениях об объекте указывается все множество 3D прав пространства, которые зарегистрированы на 3D объект недвижимости (например, один туннель), а 3D права пространства содержат ссылки на весь объект недвижимости. В этом случае можно получить информацию обо всех 3D правах пространства, принадлежащих одному объекту недвижимости. Подобный запрос нельзя осуществить в существующей системе кадастровой регистрации, потому что нет связи со всем объектом недвижимости.
Главным улучшением регистрации 3D прав пространства по сравнению с существующей системой регистрации является то, что 3D права пространства могут быть визуализированы в интегрированном плане на кадастровой карте, а не только на каждый участок с отдельной визуализацией. Кроме того, можно сделать запрос о 3D-ситуации поскольку 3D право пространства связано с семантической информацией в кадастровой базе данных [4].
Недостатком регистрации 3D прав пространства является то, что невозможно правильно отразить все объекты капитального строительства из-за простого представления горизонтальных границ (отсутствия графического представления объекта капитального строительства в 3D), например, в случае, если есть два тоннеля друг над другом (дорога и метро) в том же месте, но с разными Ъ координатами. Простое представление права пространств (с горизонтальными верхними и нижними границами) будет пересекать друг друга, в то время как юридически эти пространства не пересекаются. Пример представления пересекающихся объектов в кадастре приведен на рис. 2.
Рис. 2. Пример представления пересекающихся объектов в кадастре
Вторая альтернатива фокусируется на регистрации физических конструкций (физические объекты) - это регистрация самих объектов капитального строительства в существующей системе кадастра: в дополнение к участкам, чтобы уточнить фактическую ситуацию. В случае с 3D объемными правами (первый вариант), участок является отправной точкой регистрации, в то время как в случае с физическими 3D объектами (второй вариант), физический объект является отправной точкой регистрации. В обоих случаях юридическая и кадастровая концепция собственности и имущества не изменяется: права всегда созданы и зарегистрированы на 2D участке, в то время как владелец участка может быть ограничен в использовании всего воздушного пространства участка. Следовательно, права на 3D собственность устанавливаются таким же образом, как и при 2D кадастре с 3D тегами, разница в том, как эти права зарегистрированы (и видны) в кадастре.
Понимание 3D ситуаций, особенно в случае с конструкциями, пересекающими несколько участков, будет значительно улучшено, если фактическое расположение физических объектов будет доступно в реестре в трехмерном виде. Таким образом, можно избежать ситуации с информационными «пробелами», как в примере с 3D правами пространства.
Подход, по которому 3D ситуации хранятся в 2D кадастре (гибридное решение), является выгодным с точки зрения доступности, по сравнению с 2D кадастром с 3D тегами. 2D и 3D информация непосредственно доступна и может быть интегрирована, в то время как это решение внесет лишь незначительные изменения в кадастровый учет (и только в 3D ситуациях) и нет необходимости в изменениях в правовой структуре. Правовой статус недвижимости по-прежнему тесно связан с 2D земельными участками.
Гибридное решение, с использованием текущей системы 2D кадастра, как отправной точки (с неограниченным пространством участка, определенных границами на поверхности) и расширением по регистрации 3D ситуаций кажется допустимым решением в среднесрочной перспективе. Реализация расширения для поддержания 3D пространственных особенностей, а также с непро-
странственными атрибутами, представляется возможным, также как и возможность поддержания 2.5D поверхности земельных участков. Кроме того, гибридное решение не требует полного деления пространства.
Полный 3D кадастр подразумевает введение понятия права в 3D-пространстве, при котором пространство разделяется на объемные участки. Причем система кадастрового учета и регистрации прав должна поддерживать создание и переход 3D прав. Двухмерные кадастровые карты не ограничивают 3D права, т.е. права на объемную собственность не связаны с конфигурацией на плоскости, а связаны с объемом.
В полном 3D кадастре происходит отказ от понимания 2D участков как (единственной) основы для регистрации. Объект регистрации в полном 3D кадастре получает более широкое значение. Он может включать в себя площадь или объем, не обязательно совпадающий с (3D) границами собственности на землю, например, охранные зоны.
В полном 3D кадастре, права больше не устанавливаются на участки, а устанавливаются на измеренные и определенные единицы пространства. Это основное отличие от гибридного решения, которое до сих пор имеет привязку к 2D регистрации права.
Разделяют две альтернативы для полного ЗD кадастра:
- Комбинированная 20/30 альтернатива;
- Абсолютный 3D кадастр.
В первом варианте (комбинированная 2D/3D альтернатива) объем участков устанавливается только в случае описания их в 3D, поэтому по-прежнему возможно внесение объектов недвижимости с границами, расположенными на поверхности. При этом для наполнения кадастра сведениями о трехмерном описании недвижимости - двухмерные объекты (земельные участки) трансформируются в трехмерные путем проведения лучей из центра Земли в бесконечность с точками пересечения с земной поверхностью в месте границы участка.
Ограничения данного решения:
• Проектирование участков подразумевает 2.5D представление земной поверхности.
• Объемные участки не могут пересекаться с другими объемными участками в 3D.
При полной реализации 3D кадастра (вторая альтернатива, абсолютный 3D кадастр) объемные участки (ограниченные во всех измерениях) являются единственными объектами недвижимости, которые включаются в кадастр и объемные участки формируют полный раздел пространства. В данном случае уже невозможно дать право владения бесконечным воздушным пространством участка, определенного границами на поверхности.
При абсолютном 3D кадастре, который поддерживает только объемные участки, понятие 2D участков (или неограниченных участков, которые определены границами участка на поверхности) полностью исчезает. Таким образом,
уже невозможно установить право собственности на неограниченное пространство участка с установленными границами на поверхности.
Анализируя изложенное, можно сделать вывод, что подход по которому 3D ситуации хранятся в 2D кадастре (гибридное решение) является выгодным с точки зрения доступности, по сравнению с текущей ситуацией. 2D и 3D информация непосредственно доступна и может быть интегрирована, в то время как это решение внесет лишь незначительные изменения в кадастровый учет (и только в 3D ситуациях) и нет необходимости в изменениях в правовой структуре. Правовой статус недвижимости по-прежнему тесно связан с 2D земельными участками, а не 3D объемах, как в полном 3D кадастре.
Гибридное решение отвечает цели предупреждения собственников о наличии иных объектов, пересекающих их объект недвижимости, однако не в полной мере визуализирует ситуацию, применение же полного 3Э кадастра потребует существенных затрат.
К настоящему времени в Российской Федерации выполняются теоретические и практические исследования в области трехмерного представления территорий при решении различных инженерных задач, в том числе и задач государственного кадастра недвижимости [1-3, 5-14].
Таким образом, дальнейший выбор модели трехмерного кадастра для России будет зависеть от баланса информативности модели и затрат на ее реализацию, перед аналогичным выбором стоит большинство стран, разрабатывающих модель трехмерного кадастра с учетом национальных особенностей.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Байков К. С., Гаврюшина Н. В., Ильиных А. Л. Особенности государственного кадастрового учета отдельных видов сооружений // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. -2013. - № 4/С. - С. 175-179.
2. Беляев В. Л., Романов В. М. Опыт и перспективы применения 3D кадастра при управлении градостроительным развитием подземного пространства // Имущественные отношения в РФ. - 2014. - № 1 (148). - С. 53 - 76.
3. Гаврюшина Н. В. Некоторые вопросы государственного кадастрового учета подземных сооружений // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2014. Х Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 8-18 апреля 2014 г.). - Новосибирск : СГГА, 2014. Т. 2. - С. 61-69.
4. Гаврюшина Н. В., Ильиных А. Л. Особенности постановки на государственный кадастровый учет жилых помещений, образованных в результате раздела // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2014. Х Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 8-18 апреля 2014 г.). -Новосибирск : СГГА, 2014. Т. 2. - С. 129-134.
5. Гаврюшина Н. В., Ильиных А.Л. Особенности кадастрового учета частей объектов недвижимости при заключении договора аренды // Вестник СГГА. - 2013. - Вып. 3 (23). -С. 88-93.
6. Карпик А. П. Анализ состояния и проблемы геоинформационного обеспечения территорий // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. - 2014. - № 4/С. - С. 3-7.
7. Карпик А. П., Ламерт Д. А., Обиденко В. И. Реализация «дорожной карты»: пути повышения качества пространственного описания объектов государственного кадастра недвижимости // Геодезия и картография. - 2013. - № 12. - С. 45-49.
8. Карпик А. П., Хорошилов В. С. Сущность геоинформационного пространства территорий как единой основы развития государственного кадастра недвижимости // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. - 2012. - № 2/1. - С. 134-136.
9. Лисицкий Д. В., Нгуен Ань Тай. Формирование трехмерных картографических изображений зданий // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. - 2015. - № 3/1. - С. 35-39.
10. Лисицкий Д. В., Нгуен Ань Тай. Пространственная локализация и правила цифрового описания объектов в трехмерном картографировании // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. - 2013. - № 4/С - С. 190-195.
11. Николаев Н. А., Чернов А. В. Трехмерный кадастр недвижимости как новая ступень развития кадастровых систем // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2014. Х Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 8-18 апреля 2014 г.). - Новосибирск : СГГА, 2014. Т. 2. -С.194-198.
12. Шайман Н. В. Анализ документов, используемых при внесении сведений о ранее учтенных объектах недвижимости в государственный кадастр недвижимости // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. - 2015. - № 5/C. - С. 149-154.
13. Шайман Н. В., Ильиных А. Л. О привязке объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости, к земельным участкам, на которых они расположены // Интерэкспо ГЕ0-Сибирь-2015. XI Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 4 т. (Новосибирск, 13-25 апреля 2015 г.). - Новосибирск : СГУГиТ, 2015. Т.3. - С. 166-174.
14. Широкова Т. А., Антипов, И. Т. Построение трехмерных моделей зданий городских территорий на основе данных воздушного лазерного сканирования // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2013. IX Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Дистанционные методы зондирования Земли и фотограмметрия, мониторинг окружающей среды, геоэкология» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 15-26 апреля 2013 г.). - Новосибирск : СГГА, 2013. Т. 1. -С.116-123.
15. Jantine Esther Stoter. 3D Cadastre (2004) [Electronic resource] - Англ. - Режим доступа: http://www.itc.nl/library/Papers_2004/phd/stoter.pdf.
© Н. В. Шайман, 2016
