CC BY
77
Общественные и гуманитарные науки
31
# 2. 9. Subbotina A. A. The financial system globalization // Investment processes in conditions of globalization / ed. by B. N. Kolesov, M. N. Osmovoy. M., 2002. 10. Chernina N. The new employ-
ment model // Russian economic journal. 2000. # 1; 11. P. 50-59.
Literatura
1. Aliev M. A., Manatilova F. I. Voprosy ocenki sistemy zdravoohranenija v jekonomicheskom razvitii regiona // Regional'nye problemy preobrazovanija jekonomiki. 2013. № 2. S. 302-307. 2. Aliev M. A., Manatilova F. I. Innovacionnoe obrazovanie kak faktor razvitija chelovecheskih resursov // Izves-tija Dagestanskogo gosudarstvennogo pedagogicheskogo universiteta. Obshhestvennye i gumani-tarnye nauki. 2013. № 2. 3. Ledeneva L., Tjurjukanova E.. Rossijskie studenty za rubezhom: per-spektivy vozvrashhenija v Rossiju. M., 2002. 4. Moiseenko V. M., Chudinovskih O. S. Teorija
chelovecheskogo kapitala i issledovanija migracionnyh processov v Rossii // Problemy prognoziro-vanija. 2000. № 4. 5. Nekipelova E. Dinamika i struktura zanjatosti v sfere issledovanij i razrabotok // CISN. Informacionnyj bjulleten'. 2003. № 11; 12. 6. Novye formy zanjatosti. M., 1998. Socialno-trudovye issledovanija / RAN. IMJeMO. Vyp. 12. N/15574 № 12. 7. Pintaeva M. Ju. Razvitie infra-struktury rynka truda v Rossii v uslovijah jekonomicheskogo krizisa // Vestnik Burjatskogo gosudarstvennogo universiteta. Jekonomika. Pravo. 2009. Vyp. 2. 8. Semenov A. Proizvoditel'nost' truda i perspektivy jekonomicheskogo rosta // Jekonomist. 1995. № 2. 9. Subbotina A. A. Globalizacija finansovoj sistemy // Investicionnye processy v uslovijah globalizacii / pod red. V. P. Kolesova, M. N. Os'movoj. M., 2002. 10. Chernina N. O novoj modeli zanjatosti // Rossijskij jekonomicheskij zhur-nal. 2000. № 1; 11. S. 50-59.
Статья поступила в редакцию 16.03.2014 г.
УДК 332.83
АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ
THE ANALYSIS OF CONDITION AND PROSPECTS OF DEVELOPING THE RESIDENTIAL REAL ESTATE
MARKET IN RUSSIA
© 2014 Рамазанов Г. Э. Дагестанский государственный технический университет
© 2014 Ramazanov G. E.
Dagestan State Technical University
Резюме. В статье проведен анализ основных показателей рынка жилой недвижимости России в период с 2000 по 2010 годы. Выявлены основные проблемы развития жилищностроительной отрасли и определены перспективы развития.
Resume. The author of the article analyzes the main indicators of real estate market in Russia in the period from 2000 to 2010. The basic problems of development of housing and construction industry and the prospects of the development are revealed.
Rezjume. V stat’e proveden analiz osnovnyh pokazateei rynka jiloi nedvijimosti Rossii v period s 2000po 2010 goda. Vyyavleny osnovnye problemy razvitiya jilischno-stroitel'noi otrasli i opredeleny perspektivy razvitiya.
Ключевые слова: жилищное строительство, анализ показателей, рынок жилья, динамика, развитие.
Keywords: housing construction, analysis of the factors, housing market, dynamics, development.
Klyuchevyeslova: jilischnoe stroitel'stvo, analizpokazatelei, rynok jil'ya, dinamika, razvitie.
32
Известия ДГПУ, №2, 2014
Предприятия жилищного строительства являются наиболее динамично развивающимися среди всех предприятий и отраслей экономики России. Именно динамика объемов строительства жилья наиболее полно отражает социальноэкономическое положение в целом по стране и регионов в частности. В первую очередь именно этим обусловливается актуальность развития рынка жилья. Несмотря на негативные последствия кризиса 2008 года, который в наибольшей степени отразился на рынке жилья, предприятия жилищно-строительного
комплекса быстро восстановили и уверенно наращивают строительные темпы.
В 2012 году 93,3% от общего числа введенных в эксплуатацию зданий и сооружений приходилась на объекты жилого назначения. Доля общей площади объектов жилья в стране составила 78,4% от общей площади, введенных в эксплуатацию объектов жилого значения.
Общее число введенных в эксплуатацию в 2012 году на территории Российской Федерации составило 219364 жилых домов, общей площадью 65,7 млн. м2, что на 3,4 млн. м2 (5,2%) больше, чем в 2011 году и на 22,1 млн. м2 (33,6%) больше, чем в 2005 году [1; 2]. Подобная динамика обусловлена тем, что начиная с 2000 года наблюдался интенсивный рост объемов строительства жилья, но 2008 году с началом финансового кризиса динамика роста была нарушена, и с 2009 года объемы строительства начали снижаться. Однако российский рынок жилья ускоренно восстанавливает прежние объемы строительства. Причина в том, что на рынке жилья наблюдается устойчивый рост спроса на жилье, особенно в среднем ценовом диапазоне. Кроме того многие крупные жилищно-строительные проекты, которые были заморожены в кризисный период, возобновились.
Несмотря на определенные усилия государства по поддержке темпов строительства социального жилья за счет федеральных и региональных бюджетов, наблюдается серьезный рост строительства жилья за счет собственных средств. В 2012 году 86,31% от общего объема, введенного в эксплуатацию жилья (табл.
1), что на 3% выше показателя 2005 года и на 1,6% и 21,2% выше показателей 2000 и 1995 гг. соответственно.
Таблица 1
Ввод в действие жилых домов по формам^ собственности в РФ
Показатели 2012 г. Удельный вес в общем объеме введенного жилья,%
см S X С, S Удельный вес в общем вводе жилья, % 1995 г. 2000 г. 2005 г.
Объем введенного жилья по всем формам собственности 65,7 100 100 100 100
Государственная 3,4 6,0 22,2 3,5 3,0
Муниципальная 1,7 3,43 9,76 2,8 2,8
Частная 57,7 87,82 36,1 19,3 33,0
Смешанная 2,5 4,26 31,94 74,4 61,2
Удельный вес жилых домов, построенных населением за счет собственных и заемных средств 25,5 43,2 22,0 41,6 40,2
Удельный вес жилых домов, построенных жилищно-строительными кооперативами 0,3 0,4 4,2 2,4 1,4
Довольно высокими темпами идет рост объемов строительства и ввода в эксплуатацию индивидуальных жилых домов (рис. 1), в 2012 году объем ввода в эксплуатацию индивидуального жилья составил 28,4 млн м2, что составляет 43,2% от общей площади введенного жилья. Это примерно на 10,9 млн м2 больше показателя 2005 года и на 15,8 млн м2 больше показателя 2000 года, практически двукратный прирост за анализируемые 12 лет. Причем рост строительства индивидуального жилья наблюдается не только в регионах СевероКавказского и Южного федеральных округов, где традиционно преобладает уровень частного малоэтажного жилья, но и в регионах Центрального и Приволжского федеральных округов.
В Республике Дагестан доля строительства индивидуального жилья в 2012 году составила 91,9% от общего объема введенного в эксплуатацию жилья, рост 12,2% по сравнению с 2011 годом [2]. Также можно отметить, что кризис в меньшей степени отразился на уровне строительства индивидуального жилья,
Общественные и гуманитарные науки ••
что, в первую очередь, связано с тем, что индивидуальные дома возводятся населением, как правило, за счет собственных накоплений, в то время как строительные предприятия активно используют банковские кредиты.
Рис. 1. Динамика ввода в эксплуатацию индивидуальных и многоквартирных жилых домов в России за 2000-2010 гг.
Средняя фактическая стоимость строительства 1 м2 общей площади жилых домов в 2012 г. (выше среднероссийского уровня в полтора раза) наблюдалась в Сахалинской (52555 рубля), Мурманской (51176 рублей) областях, Ненецком (52796 рублей), Ямало-Ненецком (61442 рубля), Чукотском (191698 рублей) автономных округах. В 54 субъектах Российской Федерации фактическая стоимость строительства 1 м2 общей площади жилых домов ниже среднероссийского уровня. Наиболее низкая стоимость в Кабардино-Балкарской Республике (14559 рублей) и Курской области (20284 рубля). Средняя фактическая стоимость 1 м2 жилья, построенных в 2010 году домов, составила 31910 рублей, в 2009 г. - 30312 рублей [3].
За анализируемый период наметилась тенденция снижения объемов незавершенных строительством жилых домов. Число жилых домов, находящихся в незавершенном строительстве, в 2012 году составило 10,2 тыс. единиц (без учета индивидуальных домов) общей площадью 29,5 млн м2 (табл. 2), что составляет 89,47% от показателя 2011 года. К примеру в 2005 году число домов в незавершенном строительстве составляло 20,4 тыс. единиц, площадью 35,0 млн м2, в 2000 году этот показатель равнялся 41,1 тыс. единиц, что в 4 раза выше показателя 2012 года [2].
33
Таблица 2
Жилые дома, находящиеся в незавершенном строительстве
2000 2005 2009 2010 2011 2012
Число жилых домов (без индивидуальных), тыс. единиц 41,1 20,4 12,8 11,6 11,4 10,2
% к предыдущему году 93 87,94 90,78 90,63 90,5 89,47
Общая площадь, млн. м2 45,2 35,0 33,9 29,7 28,7 29,5
% к предыдущему году 94,36 89,98 85,83 87,61 96,63 102,8
Динамика строительства жилья в различных регионах страны существенно отличается от среднероссийской. Наиболее наглядно эту тенденцию можно просмотреть на анализе данных объемов ввода в эксплуатацию жилья по Федеральным округам (ФО) [2]. Существуют как традиционные лидеры - центральные регионы, так и регионы аутсайдеры - Дальний Восток и Юг России.
Лидером среди Федеральных округов по объемам ввода в эксплуатацию жилья безусловно является Центральный федеральный округ, где площадь введенного жилья в 2012 году составила - 17959,8 тыс. м2, что составляет 99,4% к показателю 2011 года. В Центральном ФО следует выделить Московскую область, где площадь введенного в эксплуатацию жилья составила 6885,1 м2 (табл. 4). В Москве в 2010 году было введено 2572,8 тыс. м2 жилья, что составляет 108,7% по отношению к 2011 году. Также стоит отметить Белгородскую область с объемом введенного в эксплуатацию жилья 1215 тыс. м2, что составляет 105,8% по отношению к 2011 году.
Следом за Центральным ФО следует Приволжский федеральный округ с объемом введенного в эксплуатацию жилья
14150,7 тыс. м2. По объему введенного жилья в округе лидирует Республика Татарстан - 2399,5 тыс. м2, что на 0,1% выше показателя предыдущего года. Второй по объему введенного жилья является Республика Башкортостан - 2317,8 тыс. м2, что выше аналогичного показателя за 2011 год на 9,9%. Самый высокий прирост ввода в эксплуатацию жилья в 2012 году в республике Марий Эл, где он составил 11,6%.
В Южном федеральном округе в 2012 году ввели в эксплуатацию 7867,4 тыс. м2 жилья, прирост составил 13,5%. Абсолютным лидером по объему введенного
34
Известия ДГПУ, №2, 2014
жилья в Южном ФО является Краснодарский край - 4311,9 тыс. м2, прирост составил 16,8%. Заметный прирост ввода жилья в Волгоградской области - 40,2%.
Следующим округом по объему введенного жилья является Сибирский федеральный округ с показателем 7406,2 тыс. м2, прирост по сравнению с 2011 годом составил 3,1%. Самые большие объемы в Новосибирской области - 1550,0 тыс. м2 с приростом 3%. Самый высокий прирост в наблюдается в Иркутской области - 15,4%. Можно выделить также Кемеровскую область, где площадь введенного жилья составила 1086,4 тыс. м2, с положительной динамикой за год 0,3%.
Положительная динамика наблюдается и в Уральском федеральном округе, где площадь введенного жилья в 2012 году равна 6307,6 тыс. м2 (115,4% по сравнению с 2011 г), самый высокий прирост среди Федеральных округов. По объемам ввода в эксплуатацию жилья лидирует Челябинская область - 1672,6 тыс. м2 (127,3%). Самый высокий прирост 33,7% в Ханты-Мансийском автономном округе.
Незначительная отрицательная динамика наблюдается в Северо-Западном федеральном округе, где в эксплуатацию ввели 5776,9 тыс. м2 жилья (99,4% от показателя 2011 года). Самые крупные объемы ввода жилья в Санкт-Петербурге -
2576,5 тыс. м2, с падением в 4,8%. Последствия кризиса на рынке жилья Петербурга отразились не столь пагубно, как в Москве. Главным образом благодаря большому количеству мелких и средних подрядных организаций и отсутствию крупных жилищно-строительных проектов, что позволило без серьезных потерь пережить кризисный период. За Санкт-Петербургом по объемам ввода жилья следует Ленинградская область с объемом 1139,8 тыс. м2 с приростом в 5,9%. Наименьший объем ввода жилья в Мурманской области - 24,3 тыс. м2, с приростом в 4,9%.
В Северо-Кавказском федеральном округе за анализируемый период наблюдается прирост - 12,9%, объем введенного жилья составил 3605,1 тыс. м2. По объемам ввода жилья в Северо-Кавказском ФО лидирует Республика Дагестан, где в 2012 году в эксплуатацию ввели 1406,3 тыс. м2, прирост составил 11,6%, из которых 1146,6 тыс. м2 жилья введено индивидуальными застройщиками (81,5% от общего объема).
Самый низкий показатель объема ввода в эксплуатацию жилья среди ФО традиционно в Дальневосточном федеральном округе - 1919,5 тыс. м2, с отрицательной динамикой в 0,8. Абсолютным лидером по объемам ввода является Приморский край, здесь в 2012 году в эксплуатацию ввели 556,1 тыс. м2 жилья, с падением в 6%. Самый низкий показатель объема ввода как в округе так и по стране в целом наблюдается в Чукотском автономном округе - 1,2 тыс. м2.
Таблица 3
Объемы ввода в эксплуатацию жилых домов в России по Федеральным округам
в 2012 году
Федеральные округа (с регионами) Введено в эксплуатацию Из общего объема - введено индивидуальными застройщиками
тыс. м2 общей площади в % к 2011г. тыс. м2 общей площади в % к 2011г.
Российская Федерация, млн. м2 общей площади 65219,6 104,7 28161,7 105,2
Центральный федеральный округ 17959,8 99,4 7056,3 100,4
Северо-Западный федеральный округ 5776,9 99,4 1456,9 111,4
Южный федеральный округ 7876,4 113,5 4355,3 106,4
СевероКавказский федеральный округ 3605,1 112,9 2399,9 120,8
Приволжский федеральный округ 14150,7 104,0 7600,6 105,3
Уральский федеральный округ 6307,6 115,4 1799,5 97,0
Сибирский федеральный округ 7406,2 103,1 2783,4 105,0
Дальневосточный федеральный округ 1919,5 99,2 671,1 118,8
В период с 2001 г. по 2008 г. объемы строительства жилых домов ежегодно росли. В 2009 г. было отмечено снижение объемов ввода жилых площадей по сравнению с предыдущим годом, в 2010 г. отрицательная динамика ввода и строительства жилья. В целом, рынок жилья после кризиса восстанавливается быстрыми темпами, но динамика роста имеет специфический характер, зависимый от социально-экономической обстановки
Общественные и гуманитарные науки •••
каждого субъекта. Некоторые регионы не только сохранили, но и нарастили объемы строительства жилья. Наиболее отстающими регионами в развитии жилищно-строительного комплекса являются регионы Северного Кавказа. В первую очередь это связано со слабой реализацией региональными властями программ по строительству доступного жилья.
Несмотря на интенсивное развитие жилищно-строительного комплекса России, которое наблюдается в последние годы, в целом в отрасли остается масса проблем, с решением которых связано дальнейшее развитие отрасли. Чаще всего основной причиной, сдерживающей рост строительства жилья в России, называют низкий уровень доходов населения. Социальная значимость вопросов строительства вызвана низкой обеспеченностью жильем населения России, наличием значительной доли ветхого жилья.
Основными причинами, негативно влияющими, на развитие жилищностроительной отрасли являются:
- несовершенство законодательства в жилищно-строительной отрасли;
- интенсивный рост цен на строительные материалы, многократно опережающий рост инфляции;
- низкая платежеспособность населения страны;
- схема распределения земли под строительство жилья;
- высокие процентные ставки по кредитам как для ипотеки (потенциальных покупателей), так и для получение кредитов жилищно-строительными предприятиями;
- высокий уровень коррупции;
35
- отсутствие площадок с подготовленной инфраструктурой;
- отсутствие современной нормативно-технической базы.
Несовершенство законодательства, прежде всего, связано с процессом согласования технической документации на строительство. Из-за недостаточных объемов строительства доступного жилья невозможно прогнозировать снижение цен. Недоступность жилья для большей части граждан вызвана высоким уровнем ипотечных ставок. Согласно расчетам, при ипотеке в 8,5% годовых по итогам 10 лет цена приобретаемой таким образом квартиры увеличивается вдвое. Еще одним немаловажным фактором в увеличении цены на квадратный метр, а значит, и в снижении доступности жилья являются обременения, которым подвергаются застройщики, в виде «откатов» при получении земельных участков под строительство и при оформлении документации.
Поэтапное решение вышеупомянутых проблем способно создать рынок жилья, способный удовлетворять платежеспособные потребности населения. При этом необходимо подчеркнуть главенствующую роль государства в создании и развитии цивилизованного рынка жилья. Именно государство должно контролировать рынок жилья, создав законодательную базу и единые нормативнотехнические требования, а также сделав более доступными финансово-кредитные инструменты. Рынок жилой недвижимости России имеет огромные перспективы развития, так как удовлетворенность населения жилищными условиями остается крайне низкой, вследствие чего спрос на жилье будет только расти.
Литература
1. Основные показатели инвестиционной и строительной деятельности в Российской Федерации в 2010 году. № 1. М., 2011. 2. Российский статистический сборник. М. : Федеральная служба государственной статистики, 1991-2010 гг. 3. Социально-экономические показатели Российской Федерации в 1991-2010 гг. М. : Федеральная служба государственной статистики. References
1. Key indicators of the investment and construction activity in the Russian Federation in 2010. # 1. M., 2011. 2. Russian statistical collection. M. : Federal service of state statistics, 1991-2010.
3. Socio-economic rates of the Russian Federation in 1991-2010. M. : Federal service of state statistics.
Literatura
1. Osnovnye pokazateli investicionnoj i stroitel'noj dejatel'nosti v Rossijskoj Federacii v 2010 godu. № 1. M., 2011. 2. Rossijskij statisticheskij sbornik. M. : Federal'naja sluzhba gosu-darstvennoj sta-tistiki, 1991-2010 gg. 3. Social'no-jekonomicheskie pokazateli Rossijskoj Fe-deracii v 1991-2010 gg. M. : Federal'naja sluzhba gosudarstvennoj statistiki.
Статья поступила в редакцию 28.03.2014 г.
