CC BY
67
УДК 630*6(075)
АНАЛИЗ НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЙ БАЗЫ ПО ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКЕ
ЛЕСНЫХ РЕСУРСОВ Н. И. Животягина, Н. В. Орехова
ФГБОУ ВПО «Воронежская государственная лесотехническая академия»
zhni@vmail.ru
Оценка стоимости лесных участков (или экономическая оценка лесных ресурсов) представляет собой определение в стоимостном выражении их ценности в фиксированных социально-экономических условиях производства при заданных условиях лесопользования и экологических ограничениях на хозяйственную деятельность в лесу. Экономическая оценка лесных ресурсов является составной частью экономических активов страны и имеет следующие цели:
- эффективное управление лесными ресурсами;
- учет стоимости лесных ресурсов в составе экономических активов страны;
- обоснование стратегий долгосрочного и среднесрочного планирования развития субъектов РФ;
- включение показателей экономической оценки лесных ресурсов в систему социально-экономических отношений в обществе;
- решение комплекса вопросов, связанных с рациональным использованием лесных ресурсов.
Вопросы оценки лесных ресурсов в настоящее время нашли отражение в ряде документов. Рассмотрим их более подробно в хронологическом порядке.
*** Методические рекомендации по расчету минимальных ставок лесных пода-
тей и ставок арендной платы при передаче участков лесного фонда в аренду" (утв. Рослесхозом 01.02.1994 г.). Документ фактически утратил силу в связи с введением в действие с 1 января 2007 года Лесного кодекса РФ, в соответствии с которым за использование лесов вносится арендная плата или плата по договору купли-продажи лесных насаждений, взимание лесных податей не предусмотрено. Хотя экономический смысл расчетов, приведенных в методике, актуален и в настоящее время.
*** в Федеральном законе от 29.07.1998 г. № 135 - ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рассматриваются такие понятия, как рыночная и кадастровая стоимость, государственная кадастровая оценка, государственный кадастр недвижимости и др.
*** Методика экономической оценки лесов, утвержденная Приказом Рослесхоза от 10.03.2000 г. N 43, уточняет понятие кадастровой стоимости, как «капитализированный рентный доход, рассчитанный для оцениваемых участков за бесконечный промежуток времени при их рациональном использовании». К лесным ресурсам относятся:
1) древесина на корню, живица, второстепенные лесные ресурсы, ресурсы побочного лесопользования (изымаемые лес-
ные ресурсы);
2) возможность пользования участками лесного фонда для нужд охотничьего хозяйства, в культурно - оздоровительных, туристических и спортивных целях, для научно-исследовательских целей (неизы-маемые лесные ресурсы);
3) полезные природные функции лесов - средообразующие, водоохранные, защитные, санитарно - гигиенические, оздоровительные и иные полезные природные функции лесов, обеспечивающие охрану здоровья человека; а также свойства лесов, имеющие научную или историческую ценность.
Методика определяет способы кадастровой оценки участков лесного фонда с целью:
1) расчета размера платы, взимаемой за перевод лесных земель в нелесные земли для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства и
пользованием лесным фондом, и (или) за изъятие земель лесного фонда;
2) определения размеров платежей за пользование участками лесного фонда;
3) оценки хозяйственной деятельности лесопользователей и лиц, осуществляющих ведение лесного хозяйства.
Оценка лесных земель производится аналогично тому, как производится оценка любой другой земли, т.е. без учета имеющихся на оцениваемом участке улучшений (зданий, сооружений и другого), которые имеют самостоятельную оценку.
Кадастровая стоимость лесных земель (капитализированная рента) определяется как разница между суммарным валовым капитализированным доходом от всех видов лесопользования и капитализированными расходами лесного хозяйства по лесовосстановлению 1 гектара леса по приведенной формуле (1).
Кадастровая стоимость 1 га лесных земель (капитализированная лесная рента)
Сумма валовых капитализированных доходов на 1 га лесных земель от всех видов лесопользования, установленных Лесным кодексом Российской Федерации
Капитализированные расходы лесного хозяйства по лесовос-становлению 1 га лесов
(1)
Капитализированные расходы лесного хозяйства по лесовосстановлению 1 га лесов в формуле (1) рассчитываются путем умножения норматива расходов на лесо-восстановление эталонных насаждений на вырубках для данного типа лесораститель-ных условий на соответствующий принятому обороту рубки коэффициент. Нормативы расходов по лесовосстановлению эталонных лесов разрабатываются органа-
ми управления лесным хозяйством в субъектах Российской Федерации по методическим рекомендациям, утверждаемым Рос-лесхозом.
Валовой капитализированный доход от побочного лесопользования, пользования участками лесного фонда для нужд охотничьего хозяйства, лесопользования в культурно - оздоровительных, туристических и спортивных целях принимается
равным стократной величине годового размера лесных податей, взимаемых за соответствующий вид лесопользования на оцениваемом участке лесных земель. Годовой размер платы рассчитывается исходя из действующих на момент оценки ставок платы за право пользования 1 га лесных земель соответствующего качества и местоположения.
Объем побочного лесопользования, возможность пользования участками лесного фонда для нужд охотничьего хозяйства, в культурно-оздоровительных, туристических и спортивных целях, а также возможные размеры и доходность этих видов лесопользования при выращивании эталонных насаждений определяются в результате специальных исследований, проводимых проектными, научными или иными специализированными организациями.
Кадастровая стоимость лесных земель в лесопарковой части зеленых зон поселений и хозяйственных объектов также рассчитывается по формуле (1), но не ниже самой высокой кадастровой стоимости пашни в данной оценочной зоне.
Кадастровая стоимость нелесных земель лесного фонда, занятых линейными и иными сооружениями нелесохозяйствен-ного назначения (нефтепроводами и газопроводами, линиями электропередач, дорогами общего пользования и другими), приравнивается к кадастровой стоимости земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения в соответствующей оценочной зоне субъекта Российской Федерации.
Методика экономической оценки лесов содержит систему коэффициентов для определения валового капитализированного дохода (например, для исчисления экологической составляющей кадастровой оценки земель лесного фонда различных категорий защитности) и капитализированных расходов.
Таким образом, методика базируется на рентном подходе при оценке лесных ресурсов, однако недостаточно обосновывает расчет капитализированных доходов и расходов, что может вызвать объективную критику противников ренты. Кроме того, в документе присутствуют понятия «размер лесных податей», «ставки платы за право пользования 1 га лесных земель», при этом не дается их отличительная характеристика и механизм формирования.
*** Методика государственной кадастровой оценки земель поселений, утвержденная Росземкадастром 18.10.2000 г. № П/337. В Методике приводятся ценобра-зующие факторы, определяющие стоимость земель поселений, в которые входят городские леса:
- доступность различных центров тяготения (объектов);
- уровень развития транспортной инфраструктуры;
- уровень развития инженерной и производственной инфраструктуры;
- уровень развития социально-бытового обслуживания населения;
- состояние окружающей среды;
- историческая и архитектурно-эстетическая ценность застройки, ландшафтная и рекреационная ценность территории;
- инженерно-геологические условия и подверженность территории разрушительным природным и техногенным воздействиям.
Методика рассматривает понятие «кластеризация» как «процедуру группировки объектов оценки по общности признаков, в качестве которых выступают сжатые факторы». *** Распоряжение Минимущества России от 06.03.02 г. №568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков», содержит большой объем информации, связанной с оценкой земельных участков. Подробно излагаются подходы и методы оценки. Рассмотрены такие понятия, как земельная рента, дисконтирование, безрисковая ставка доходности («ставка доходности инвестиций при вложении денежных средств в наиболее надежные активы») и др.
Приводится определение коэффициента капитализации, определяемого «на основе анализа норм отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций». Основными способами определения коэффициента капитализации являются:
- деление величины ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;
- увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риски, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.
Рассмотрены различные методы оценки, которые могут быть применимы и для лесных ресурсов.
В методических указаниях рассматриваются особенности расчета валового
дохода для земель сельскохозяйственного назначения. Например, «при расчете валового дохода сенокосов и пастбищ следует исходить из фактической урожайности естественных кормовых угодий и не учитывать увеличение валового дохода в результате улучшения (например, орошения) кормовых угодий».
Для оценки лесных участков с целью рекреационной деятельности, создания ле-сосеменных плантаций, а также других видов лесопользования может быть использован доходный подход, который «применяется для определения стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации». Некоторую сложность будет представлять расчет коэффициента капитализации, т.к. по 1-му способу потребуется информация о купле-продаже лесных участков в составе городских лесов.
***Методика государственной кадастровой оценки земель лесного фонда Российской Федерации, утвержденная приказом Росземкадастра от 17.10.2002 г. № П/336. В основе методики лежит рентная оценка лесных земель, позволяющая определить кадастровую стоимость 1 гектара лесных земель в составе земель лесного фонда.
Оценка определяется в 3 этапа:
1 этап - в пределах оценочных зон и территорий субъектов РФ;
2 этап - в пределах лесничеств и лесопарков;
3 этап - в пределах лесных участков.
При этом в вышеуказанной методике
не рассматриваются экологические функ-
ции лесных земель.
Кадастровая стоимость 1 гектара участка лесных земель при условии
использования только недревесных ресурсов без пользования древесиной в соответствии с оригиналом документа определяется по формуле
Р - С -1 у К - С
^ — п ^п 'и -"~п ^лх (2)
п е
где Рп - годовой валовой доход от использования недревесных ресурсов (например, охота, рекреация и т.д.), р./га;
Сп - годовые текущие издержки по заготовке (производству) продукции из недревесных ресурсов леса, р./га; Кп - удельные капитальные вложения в организацию использования недревесных ресурсов леса, р./га; 1п - норма прибыли на основной и оборотный капитал; Слх - издержки по восстановлению, поддержанию и охране недревесных ресурсов леса; р./га; е - коэффициент капитализации; К издержкам лесного хозяйства относят ежегодные нормативные затраты на лесовосстановление, управление и др.
Норма прибыли на основной и оборотный капитал принимается в размере величины, обратной сроку возврата капитала. При обосновании затрат на заготовку древесины в качестве нормы прибыли на основной и оборотный капитал предлагается использовать норму амортизации основных фондов в процентах (согласно формуле 4-10 Методики).
Методика допускает определение кадастровой стоимости лесных земель при
альтернативных заготовке древесины видах лесопользования по рыночной стоимости участков нелесных земель с соответствующими видами использования и аналогичными характеристиками.
Недостатки методики состоят в том, что отсутствует детальная проработка расчета годового валового дохода для недревесных ресурсов леса, годовых текущих издержек, коэффициента капитализации.
Анализ приведенных формул (1, 2) свидетельствует об их единой сути. Для полной характеристики имеющейся законодательной базы по оценке земель, в т. ч. лесных, приведем еще несколько документов.
*** Распоряжение Минимущества России от 10.04.2003 г. № 1102-Р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков» в большей части информации повторяет Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков. Среди методов доходного подхода следует выделить метод капитализации дохода, «который применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения за одинаковые промежутки времени равных между собой по величине или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода от оцениваемого права аренды земельного участка». Метод предполагает расчет величины дохода за определенный период времени, создаваемого правом аренды земельного участка при наиболее эффективном использовании арендатором земельно-
го участка.
При оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка доход от данного права рассчитывается как разница между земельной рентой и величиной арендной платы, предусмотренной договором аренды, за соответствующий период. При этом величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи земельного участка в аренду по рыночным ставкам арендной платы (наиболее вероятным ставкам арендной платы, по которым земельный участок может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции).
При расчете коэффициента капитализации для дохода, создаваемого правом аренды земельного участка, следует учитывать:
- безрисковую ставку отдачи на капитал;
- величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в приобретение оцениваемого права аренды;
- наиболее вероятный темп изменения дохода от права аренды земельного участка и наиболее вероятное изменение его стоимости (например, при уменьшении стоимости права аренды - учитывать возврат капитала, инвестированного в приобретение права аренды).
*** Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 01.07. 2005 года N 145.
В состав земель сельскохозяйственного назначения включены земли под лесами, не переведенными в состав земель
лесного фонда и находящиеся у землевладельцев (землепользователей) на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования (V группа).
Интересным представляется расчет цены производства валовой продукции с 1 га сельскохозяйственных угодий, как сумма «оценочных затрат и минимально необходимого для обеспечения воспроизводства дохода в размере 7 % от оценочных затрат». Приведенный показатель можно считать нормативным коэффициентом рентабельности для сельскохозяйственных угодий.
В Методике декларируется единый для всех субъектов Российской Федерации абсолютный рентный доход в размере 1 % от стоимости валовой продукции. То есть речь идет об абсолютной ренте, которая должна принадлежать собственнику в виде арендной платы. Приведенный показатель может служить основой для расчета ставок платы за лесные участки (в составе городских лесов).
Удельный показатель кадастровой стоимости земель, отнесенных к V группе, рассчитывается как произведение удельного показателя кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объекта оценки и коэффициента, отражающего соотношение среднего удельного показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда в субъекте Российской Федерации к среднему удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации.
Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка может определяться умножением расчетного рент-
ного дохода на срок капитализации, равный 33 годам.
Интересным с точки зрения лесного законодательства может быть и следующая информация.
*** В соответствии с Конкурсной документации участникам открытого одно-этапного третьего конкурса на размещение заказов для федеральных государственных нужд по созданию и поставке научно-технической продукции (работ, услуг) в области природопользования и охраны окружающей среды в 2005 году за счет выделенных МПР России средств федерального бюджета был разработан Перечень базовых проектов научно-исследовательских работ по созданию и поставке научно-технической продукции в сфере деятельности МПР России, выставляемых на третий конкурс в 2005 году (табл. 1).
Информация о разработанной методике экономической оценки лесов на официальном сайте Министерства природных ресурсов и экологии РФ отсутствует.
*** Следует также упомянуть приказ Министерства природных ресурсов РФ от 20 июля 2007 года N 187 «Об утверждении формы государственного лесного реестра» одним из разделов является «1.6. Количественные, качественные, экономические характеристики лесов и лесных ресурсов». Однако такая форма в документе отсутствует.
*** Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России)
от 20.07.2007 г. «Об утверждении федеральных стандартов оценки» № 256 (ФСО 1)), № 255 (ФСО 2), №254 (ФСО 3). С введением стандартов утратило силу Постановление Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 г. N 519 «Об утверждении стандартов оценки». Федеральные стандарты оценки разработаны с учетом международных стандартов.
Федеральный стандарт оценки N 1 (ФСО 1) характеризует общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности. Рассмотрены три подхода к оценке: доходный, сравнительный, затратный. С точки зрения оценки лесных ресурсов в настоящее время наиболее приемлем доходный и затратный подходы. Применение сравнительного подхода пока ограничивается недостаточным объемом информации по стоимости лесных участков.
Федеральный стандарт оценки № 2 (ФСО 2) раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной. В стандарте рассмотрены следующие виды стоимости: рыночная, инвестиционная, ликвидационная, кадастровая.
Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.
Федеральный стандарт оценки № 3 (ФСО 3) содержит требования к отчету об оценке.
Таблица 1
Перечень проектов
Шифр базового проекта Наименование базового ПРОЕКТА Структурное подразделение центрального аппарата МПР России - представитель заказчика НТПр Сроки разработки (день, месяц, год) Выходная научно-техническая продукция (НТПр)
начало окончание
3М2-12 Разработать научно-правовое обеспечение ведения государственного лесного кадастра Департамент государственной политики и регулирования в области природопользования; Правовой департамент; Департамент экономики и финансов 01.09.05 30.03.06 Перечень показателей государственного лесного кадастра. Методика экономической оценки лесов. Методические рекомендации по ведению государственного лесного кадастра.
В настоящее время (октябрь 2010 г.) разработан проект Федерального стандарта оценки «Кадастровая оценка объектов недвижимости». При этом в качестве кадастровой стоимости недвижимости используется установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки.
Кроме перечисленных законодательных актов для оценки лесных ресурсов в той или иной степени могут быть полезны и другие документы:
- Распоряжение мэра г. Москвы «Об утверждении Методики оценки стоимости зеленых насаждений и исчисления размера ущерба и убытков, вызываемых их повреждением и (или) уничтожением на территории Москвы» №490-РМ от 14.05.1999 г. (с изм. от 29.07.2003 г.);
- Лесной кодекс РФ;
- Земельный кодекс РФ;
- Технические указания по государственной кадастровой оценке земель садо-
водческих, огороднических и дачных объединений, утвержденные Росземкадастром РФ 05.06. 2002 г.;
- Приказ Минэкономразвития РФ от 12 августа 2006 г. N 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка»;
- Федеральный закон от 24.07.2007г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»;
- Приказ Роснедвижимости от 29.06.2007 г. № П/0152 «Об утверждении технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» и др.
Проведенный анализ показал, что лесные участки могут быть оценены в той или иной степени, как объекты недвижимости, доходным, затратным и сравни-
тельным подходами. Однако, показатели, представленные в документах и формулах, требуют адаптации к современным эконо-
мическим условиям ведения лесного хозяйства.
