CC BY
147
_МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА» №04-1/2017 ISSN 2410-6070_
ритейл. 2014. N 3. С. 52 - 58.
2. Булатов А.Н. Параметры для оценки материальной мотивации сотрудников // Банковское кредитование.
2014. N 3. С. 102 - 112.
3. Васьковская С., Певнева С. Правила мотивации // Современные страховые технологии. 2015. N 3. С. 38 - 43.
4. Данилова Е., Лапинский В. Проверяйте мотивацию кандидата, и «засланный казачок» не проникнет к вам в компанию // Управление персоналом. 2014. N 16. С. 5 - 15.
5. Козлова Т. «Зазеркалье» мотивации // Кадровик.ру. 2014. N 5. С. 68 - 70.
6. Кравец Д.А. Нематериальная мотивация персонала в кризисных условиях // Делопроизводство и кадры.
2015. N 1. С. 71 - 82.
7. Мамонов Е. Как разработать систему мотивации для сотрудников отдела кадров // Кадровая служба и управление персоналом предприятия. 2014. N 9. С. 76 - 84.
8. Мамонов Е. Нематериальная мотивация персонала. Мифы и правда // Кадровик.ру: электрон. журн. 2014. N 11. URL: http://www.kadrovik.ru (дата обращения: 10.11.2014)
9. Орлова Е. Мотивация в кризис: когда помочь могут не только деньги // Кадровая служба и управление персоналом предприятия. 2016. N 2. С. 77-84.
10.Фахрутдинова М. Помехой созданию нематериальной мотивации может быть только одно - нежелание // Управление персоналом. 2015. N 10. С. 53 - 59.
© Маргачев Н.И., Семина Л.А., 2017
УДК 69.01
А.А. Маркова, студент Р.Г. Абакумов, к.э.н., доцент БГТУ им. В. Г. Шухова г. Белгород, Российская Федерация
АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР РАЗВИТИЯ И СОСТОЯНИЯ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ГОРОДЕ БЕЛГОРОДЕ
Аннотация
В статье рассматривается динамика развития и современное состояние рынка коммерческой недвижимости города Белгорода
Ключевые слова
Рынок, коммерческая недвижимость, развитие.
На сегодняшний день рынок коммерческой недвижимости является очень привлекательной сферой для вложения своих инвестиций. Это наиболее долгосрочное вложение своих средств с минимальными рисками. Белгород входит в пятерку лидеров в России по показателям строительного сектора, по объемам возводимых торговых площадей. Рынок недвижимости Белгорода - один из самых быстрорастущих в России. В 2014 году предложение в определенных сегментах даже превысило спрос. В 2015 году рынок коммерческой недвижимости был не в очень хорошем состоянии, но с наступлением 2016 года произошла стабилизация рынка недвижимости, повысилась активность инвесторов, хотя и с ограниченным количеством рыночных инвестиционных сделок, начали меняться настроения у арендаторов - с пересмотров условий аренды в сторону заключения новых сделок во всех сегментах начиная со второго полугодия.
В Белгороде наибольшим спросом пользуются офисные здание, торговые центры, магазины в связи с развитием малого и среднего бизнеса. Так же присутствуют крупные сельскохозяйственные предприятия, производящие значительные объемы продукции в масштабе страны. В конце 2015 в Белгороде единовременно выставлялось на рынок недвижимости около 700 единиц коммерческих объектов. 65%
_МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА» №04-1/2017 ISSN 2410-6070_
данного предложения приходилась на объекты, сдаваемые в аренду. 35% экспонируемых объектов было выставлено на продажу. Объем потенциального спроса был примерно в семь раз меньше имеющегося предложения. 80% спроса относилось к аренде недвижимости, а лишь каждая пятая заявка предполагала поиск недвижимости для покупки. При этом объекты гостиничной недвижимости являлись самыми дефицитными на рынке аренды коммерческой недвижимости Белгорода. Сдавался лишь один отель, расположенный в районе Западный, стоимость аренды которого составляла 125 тыс. руб. в месяц. На рис. представлена структура предложения на рынке коммерческой недвижимости города Белгорода по состоянию на 2016 год.
Рисунок - Структура предложения на рынке коммерческой недвижимости города Белгорода по состоянию на 2016 год
В структуре спроса на арендную недвижимость доминировала торговая недвижимость. Она обеспечивала 43% всего предложения. На втором месте по значимости - помещения свободного назначения (24%). Офисная недвижимость занимала 17% всего рынка. Производственные помещения обеспечили 11% всего предложения. Еще 3% пришлось на помещения общественного питания. Складские помещения и гостиницы заняли последнее место, обеспечив по 2% всего предложения.
Так же как и в 2015 году, в 2016 году помещения свободного назначения преобладали по объему предложения на субрынках продажи и аренды коммерческой недвижимости в связи с разнообразными вариантами их использования. При этом в Белгороде активнее сдавалась в аренду офисная, а не торговая недвижимость. Противоположная ситуация была при продаже данных типов недвижимости. Гостиницы занимают самое последнее место по объему предложения в обоих сегментах. В сегменте аренды объем искомых к аренде гостиниц в два раза превосходит объем предложения таковых. Вследствие этого сегмент гостиничной недвижимости можно считать наиболее устойчивым в ценовом плане на рынке коммерческой недвижимости Белгорода.
В целом спрос на коммерческую недвижимость за два года снизился в среднем на 25%. При этом сильнее всего сократилась востребованность пунктов общественного питания. Таковые отметились снижением спроса на 75%. Для сравнения объем предложения коммерческой недвижимости в сегменте аренды возрос примерно в два раза. Не смотря на это, в Белгороде продолжают возводиться значительные объемы коммерческой недвижимости.
Стоимость продажи объектов коммерческой недвижимости варьируется в Белгороде от 270 тыс. до 850
_МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА» №04-1/2017 ISSN 2410-6070_
млн. руб. Самым дешевым объектом является помещение свободного назначения площадью в 100 кв. м. Объект продается по адресу: ул. Коммунальная, район Восточный. Наиболее дорогим из реализуемых объектов является МФК площадью в 41 тыс. кв. м. Объект располагается в районе Восточный на улице Чапаева, где занимает земельный участок площадью в 13 тыс. кв. м. Торгово-офисные здания, выставленные на продажу, подешевели на 14,2 % по сравнению с 2015 годом. Производственная и складская недвижимость упала в цене на 11,4% и 0,6 % соответственно.
Стоимость аренды коммерческой недвижимости в городе меняется от 10 тыс. до 682 тыс. руб. в месяц. Дешевле всего сдается складской бокс площадью в 72 кв.м. на улице Новая в районе Западный. Наиболее дорогим из сдаваемых объектов является помещение свободного назначения на улице Есенина в районе Западный. Площадь объекта составляет 1300 кв.м. На данный момент количество предложений о сдаче в аренду площадей в крупных торговых центрах выросло почти в два раза, в средних и малых торговых центрах - почти в три раза. При этом мест на первых этажах предлагается на 26,8 % больше, чем было в прошлом году. В крупных торговых центрах цены на аренду торговых площадей остаются стабильными или растут, то в средних и малых торговых центрах аренда снизилась на 21,6 %. Средние цены на аренду в торгово-офисных зданиях в центре Белгорода сейчас составляют 577 рублей в месяц за квадрат, на Харьковской горе - 644 рубля, на Крейде - 417 рублей.
Высший ценовой сегмент рынка характеризуется завышенной стоимостью, что приводит к существенным дисконтам при появлении реального покупателя. Скидки в данном случае достигают четверти от первоначальной стоимости. В среднем по рынку дисконт составляет 10-15%. Количество рыночных инвестиционных сделок ограничено значительной разницей в ценовых ожиданиях покупателей и продавцов, которые сдерживают закрытие сделок, таким образом, не соответствие ценовых ожиданий покупателей и продавцов существенно снижает оборот рынка.
Превышение предложения над спросом оказывает нисходящее давление на цены. Особенно ярко это видно в сегменте аренды доминирующем в общем объеме предложении и спроса. Так ключевые типы коммерческой недвижимости за год утратили более четверти от первоначальных арендных ставок. Например, цена аренды офисной недвижимости за 2015 год снизилась в Белгороде на 27,85%. За этот же период стоимость аренды торговой недвижимости сократилась на 25,66%. Магазины сдавались по средней цене в размере 6920 руб. за кв. м. в год.
Для сравнения средняя стоимость продажи офисной недвижимости снизилась за 2015 год на 20,32% и составила 65,269 руб. за кв. м. В сегменте торговой недвижимости наоборот отмечалось повышение цен в размере 6,65%. Незначительное подорожание магазинов в годовой амплитуде обуславливается сезонным колебанием спроса.
Рынок демонстрировал снижение инвестиционной активности: в 2016 году площадь строящихся и планируемых к строительству торговых объектов снизилась на 35 % и составила 45 тыс. кв. м. Годовой оборот рынка коммерческой недвижимости Белгорода составляет около 4,5 млрд. рублей. При этом средний срок экспозиции равняется 1 году. В общем объеме сделок за 2015 год доминировали помещения свободного назначения. Еще 30% транзакций приходилось на торговую недвижимость. Офисная недвижимость обеспечивала около 20% всех сделок. Пять процентов рынка формировали помещения иного назначения. При этом стоит отметить, что субрынок помещений свободного назначения по большей степени включает в себя объекты сервисного обслуживания, складскую и индустриальную недвижимость, используемую для легкого производства.
Доходность офисной недвижимости в Белгороде составляет 8,5%. В то время как торговая недвижимость генерирует доход в размере 7%. Ставки капитализации помещений свободного назначения составляют 7,6%. Эта же доходность свойственна складским помещениям. Вместе с тем можно утверждать, что доходность объектов коммерческой недвижимости в Белгороде средняя по стране. Так офисная и торговая недвижимость в общенациональном формате характеризовалась доходностью в размере 9,5-10,5%. Склады отличились ставками капитализации в размере 12-13%.
На рынке купли-продажи коммерческой недвижимости Белгорода в 2016 году доминировал
_МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА» №04-1/2017 ISSN 2410-6070_
российский капитал. Подавляющее большинство сделок заключается региональными бизнесменами. При этом имеются прецеденты участия федерального капитала. На рынке торговой недвижимости Белгорода отмечается ужесточение конкуренции между крупными торговыми центрами, которые на данный момент являются наиболее доходными объектами коммерческой недвижимости. Арендаторы стараются выбрать лучшие объекты, используя для переезда снизившиеся ставки аренды. При этом в менее выигрышном положении оказываются малопосещаемые ТЦ и их верхние этажи. Именно с них в первую очередь съезжают продавцы. При этом мелкие и средние торговые центры теряют клиентов быстрее крупных ТЦ, даже если обладают выгодным местоположением. Последние выигрывают от ротации арендаторов, большая часть которых стремится переехать именно в крупные объекты торговой недвижимости.
На рынке офисной недвижимости отмечается стремление компаний оптимизировать занимаемые площади или же переехать в более дешевые БЦ. В данном контексте активизируется аренда квартир либо аренда рабочего места в перепрофилированных промышленных зданиях, которые становятся альтернативой профессиональным офисным помещениям. При этом арендодатели существенно теряют от отсутствия в городе современных БЦ сертифицированных на соответствие энергоэффективным технологиям. Данные объекты при сравнительно большей стоимости позволяют сэкономить 25-30% операционных расходов, что оставляет существенные возможности для ценового демпинга с целью привлечения арендаторов. Заполняемость данных объектов на 2-16% больше чем обычных.
В 2016 году наблюдалось продолжение сокращения нового предложения коммерческой недвижимости, особенно на складском и офисном рынках, в то время как объёмы ввода торговой недвижимости по инерции сохранились высокими. Произошло сокращение доли свободных площадей в офисном сегменте за счет активности государственных органов и компаний, которые, воспользовавшись ситуацией, купили либо арендовали объёмы офисных площадей. Происходила стабилизация арендных ставок во всех сегментах и снижение стоимости продажи. Спрос на объекты коммерческой недвижимости снижался. Индекс промышленного производства за 2016 года снизился на 8,5%, что ослабило рынки офисной и производственно-складской недвижимости. Но во второй половине года существенно увеличилась активность арендаторов, что дает надежды на улучшение в будущем.
В агломерации Белгорода достаточно большое количество развивающихся поселков городского типа с налаженной инфраструктурой, транспортом и бытом местных жителей. К такому виду как раз и относится село Таврово, включающее в себя более 10 микрорайонов и занимающее значительную площадь (2269,64 га). В 2016 году в сегменте продажи присутствовало три предложения: на продажу помещения на первом этаже многоквартирного дома, участка под строительство и коммерческого здания под кафе. В сфере аренды (около 7 объектов) были предложения аренды помещений свободного назначения, торговых и производственных площадей.
Цена за продажу коммерческой недвижимости варьируется от 33,4 до 66,7 тыс. за кв. м, причем объекты находятся в радиусе одного километра. Цена за аренду, в среднем, до 1 тыс. руб. в месяц за 1 кв. м. Строительство объектов коммерческого назначения в данной части района города является достаточно выгодным и дальновидным вложением капитала, а приобретения права аренды целесообразным в период развития районных центров.
Не смотря на то, что кардинальных изменений на рынке недвижимости Белгорода не произошли в 2016 году, данный период предоставлял лучшие возможности для долгосрочных инвестиционных стратегий. В дальнейшем, эксперты прогнозируют, что российская экономика в 2017 году продемонстрирует небольшой рост - от 0,5% до 2%. Базовый сценарий предполагает рост экономики на 0,8% в 2017 году. В связи с ростом можно предугадать повышение цен на аренду и продажу коммерческой недвижимости.
Список использованной литературы: 1. Наумов А.Е., Щенятская М.А. Практические аспекты использования метода анализа иерархий для политикритериального сравнительного анализа портфельных альтернатив // Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2017.№ 1. С. 223-227.
© Маркова А.А., Абакумов Р.Г., 2017
_МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА» №04-1/2017 ISSN 2410-6070_
УДК 69.003
М. С. Мотунова, студент Р.Г. Абакумов, к.э.н., доцент БГТУ им. В. Г. Шухова г. Белгород, Российская Федерация
ОЦЕНКА ЦЕЛЕСООБРАЗНОСТИ ПРИМЕНЕНИЯ КОНСТРУКТИВНЫХ СХЕМ РЕКОНСТРУКЦИИ ПРОМЫШЛЕННОГО ЗДАНИЯ
Аннотация
В статье рассматриваются особенности оценки целесообразности применения конструктивных схем реконструкции промышленного здания.
Ключевые слова
Реконструкция, здание, оценка.
На сегодняшний день отрасль строительного производства непрерывно развивается. В связи с прогрессирующим развитием строительства появляется множество зданий и сооружений, требующих оптимизации, модернизации и своевременного восстановления. Особое место в строительном производстве отводится процессу реконструкции зданий.
Специфическая часть реконструкции - реорганизация промышленных зданий и сооружений с целью их перепрофилирования и смены функционального назначения. Например, реконструкция производственного цеха под торгово-офисное здание, торговый рынок, парковку или развлекательный центр. Благодаря реконструкции таких зданий появляется возможность повысить эксплуатационную эффективность здания, а так же расширить его полезную площадь.
Как правило, причинами реконструкции промышленных зданий являются: необходимость смены функционального назначения, моральный износ здания, непригодность здания к эксплуатации, восстановление.
Ревитализация промышленных зданий становится оптимальным способом решения проблем существующей городской застройки и возможностью переориентации неиспользуемых промышленных помещений для диверсификации деятельности путем превращение заводской территории в современный жилой комплекс, торговый, офисные, развлекательные центры.
Реконструкция промышленных зданий предусматривает реорганизацию объекта промышленности, изменение технических показателей объекта, его габаритов, увеличение пролетов, увеличение несущей способности строительных конструкций, оптимизацию инженерных и коммуникационных сетей.
Многие конструктивные элементы промышленных объектов можно преобразовать и использовать для новых целей реконструируемого здания. Вентеляционные системы в промзданиях обычно являются приставными, их легко демонтировать, модернизировать или переделать, и после реконструкции использовать как специализированные вентсистемы, вытяжки для помещений с совершенно разными температурно - влажностными условиями. Также можно преобразовать и использовать в новых условиях и инженерные системы водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и отопления.
Использование широкопролетных ферм, арок и балок позволяет размещать в межбалочном, межарочном и межферменном пространстве вспомогательные технические этажи и дополнительное оборудование, будь то системы вентеляции, электроснабжения и прочие. Техэтажи можно расплолагать и в подвалах, при решетчатых несущих конструкциях покрытия - в пространстве между ними, а при сплошных - технические этажи выполняют подвесными. Подвесной потолок служит одновременно полом технического этажа и устроен из ребристых железобетонных плит, уложенным по ж/б балкам таврового сечения. Балки подвешены к несущим конструкциям покрытия [1].
Стеновые панели в промзданиях обычно выполняются навесными, а шаг колонн не менее 3 - 6 метров,
