CC BY
132
СОЗДАНИЕ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ РЫНКОМ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ
А. Е. ЛИТВИНОВ
Проведение экономических реформ в России с 1992 г. удостоверило, что рынок недвижимости является одним из направлений, центральным ориентиром системных преобразований. На этом направлении есть достигнутые результаты - устойчивыми темпами растут объемы индивидуального жилищного строительства, на первом месте по размерам привлекаемых средств населения находятся операции купли-продажи недвижимости, многие города обогатились значительным количеством объектов, отвечающих самым высоким качественным критериям. Россия - страна колоссального человеческого таланта и несметных природных богатств, основу которых составляет земля.
Ключевые слова: рынок недвижимости, жилищное строительство, недвижимость, управление рынком недвижимости, административный способ управления, объекты недвижимости, стоимость жилья.
Создание рыночной экономики, а также формирование и развитие полноценных рыночных отношений является одним из направлений развития России. Рыночная экономика - это система экономических свобод, которая действует в рамках закона и представляет собой такую форму организации хозяйства, где субъекты хозяйствования взаимодействуют посредством рынка с помощью системы цен, спроса и предложениях. Задача эта чрезвычайно сложна и многогранна. Ее решение включает в себя и преобразование отношений собственности, и развитие нормальной конкуренции, и создание соответствующей рыночной инфраструктуры. Вполне естественно, что при ее решении большое значение играют направления, развитие которых является определяющим условием успеха преобразований экономической системы в целом.
Проведение экономических реформ в России с 1992 г. удостоверило, что рынок недвижимости является одним из таких направлений, центральным ориентиром системных преобразований. На этом направлении есть достигнутые результаты - устойчивыми темпами растут объемы индивидуального жилищного строительства, на первом месте по размерам привлекаемых средств населения находятся операции купли-продажи недвижимости, многие города обогатились значительным количеством объектов, отвечающих самым высоким качественным критериям. Рос-
сия - страна колоссального человеческого таланта и несметных природных богатств, основу которых составляет земля. Огромное значение имеет вовлечение в рыночный оборот земельной собственности (в первую очередь, городских территорий).
Опыт становления российского рынка недвижимости стал убедительным подтверждением тех тенденций, которые характерны для всех стран с развитой экономикой, а именно:
- недвижимость составляет основу национального богатства. Именно в объектах недвижимости - зданиях, строениях, сооружениях, обустроенных территориях - последовательно и неуклонно аккумулируется труд предшествующих поколений, обеспечивая надлежащий уровень жизни, как в настоящем, так и в будущем. Недвижимость в ее формах и объектах составляет примерно половину всего мирового богатства;
- рынок недвижимости представляет собой особый генератор экономического роста страны. Рынок недвижимости обеспечивает качественную макроэкономическую динамику развития, преобразуя спрос и предложение первоначальным инвестированием в различные объекты недвижимости части средств;
- недвижимость является основой жизнедеятельности человека и всего общества в целом, особым объектом рыночного оборота, собственности и управления.
Управлению недвижимостью в настоящее время уделяется большое внимание и со стороны собственников, и со стороны органов власти, так как постоянно растет масштаб недвижимого имущества, который вовлекается в оборот, усложняется структура и состав недвижимого имущества. Выбирая тот или иной механизм управления недвижимостью, необходимо принимать во внимание назначение и состав имущества.
В России управление недвижимостью осуществляется государственными органами, частными компаниями или собственниками недвижимости. Численность частных компаний на рынке недвижимости незначительна. Это объясняется, прежде всего, несовершенствованием законодательной базы.
Управление недвижимостью представляет собой осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и прочее) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника [8].
Основными целями управления рынком недвижимости являются:
1) исполнение основ конституции в отношении прав граждан на недвижимое имущество, а также обязанностей, которые связаны с владением имуществом;
2) защита участников рынка от мошенничества, недобросовестности и т. д.;
3) установление ценообразования на основе спроса и предложения на объекты недвижимости;
4) установление на рынке порядка условий для работы участников рынка недвижимости;
5) создание определенных условий для инвестирования, которое стимулирует предпринимательскую деятельность;
6) законное обложение налогами недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;
7) оздоровление экологической среды, повышение экономического роста, решение жилищной проблемы, снижение безработицы и другие;
8) формирование благоприятных условий для решения жилищной проблемы [3].
Что касается принципов управления рынком недвижимости, то необходимо указать, что они зависят от экономических и политических условий в стране, но в то же время эти принципы обязаны быть согласованы с мировым опытом. Они
применимы к любым объектам недвижимости независимо от их функционального назначения. Выделяют такие принципы управления как:
- разделение процедуры (применение определенных подходов для регулирования отношений различных объектов недвижимости);
- гласность законодательства (публичное обсуждение законов и нормативно-правовых актов);
- открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости;
- понятность процедур и правил, устанавливаемые законодательными актами;
- разделение полномочий между регулирующими органами;
- преемственность российской системы управления рынком недвижимости с учетом мирового опыта, его адаптация к отечественным условиям.
Можно выделить две формы в управлении рынка недвижимости:
1) прямое вмешательство или административный способ;
2) косвенное воздействие (экономические методы управления).
Административный способ управления использует такие приемы, как:
- создание нормативно-правовой базы (законы, постановления, инструкции, правила, положения), с помощью которой возможно регулирование развития рынка недвижимости;
- лицензирование, регистрация и предоставление прав уполномоченных лиц по улучшению сделок с недвижимостью путем отбора и удостоверения положения участников рынка;
- установление обязательных требований к качеству и содержанию разнообразных видов деятельности на рынке недвижимости, а также к участникам этого рынка;
- контроль за соблюдением установленных правил и норм участниками рынка;
- установление санкций и запретов в случае несоблюдения требований нормативно-правой базы при совершении сделок с недвижимостью;
- выкуп объектов недвижимости в собственность государства для нужд общества.
Административный способ управления основывается на силе государственной власти, и включает в себя критерии запрета, принуждения, разрешения. Административное управление не создает дополнительные материальные стимулы или штрафные санкции [2].
Экономические методы управления [1] осуществляются посредством:
- системы налогообложения недвижимого имущества и льгот;
- выпуска и обращения жилищных сертификатов;
- реализации государственных целевых программ;
- регулирования учетной ставки;
- предоставления безвозмездных субсидий гражданам, нуждающихся в улучшении жилищных условий;
- амортизационной политики и внешнеэкономической деятельности.
Формы управления рынком недвижимости должны применятся в комплексном подходе, так как только в таком случае возможно рациональное управление рынком недвижимости в России.
Управление недвижимостью в нашей стране осуществляется как государственными органами (Фонд имущества, Кадастровая палата, и др.), так и частными компаниями, например некоммерческими, такими как ТСЖ; и коммерческими, такими как Управляющие компании (получившиеся в результате реформы ЖКХ). Что касается государственного управления, то это, как правило, отношения между государственной собственностью и арендатором этой собственности или же управлением недвижимостью в стратегических целях (например, недвижимость промышленного назначения).
Необходимо отметить, что на этапе зарождения рынка недвижимости (в начале 1990-х гг.) лидирующее положение занимали западные управляющие компании. Однако в последние 5-7 лет ситуация поменялась, стали появляться российские компании, которые профессионально занимаются управлением недвижимостью. Управление недвижимостью в управляющих компаниях рассматривает вопросы финансового учета, маркетинга, антикризисного управления и др.
Управляющие компании предоставляют широкий спектр услуг:
1) исследования в области маркетинга;
2) консалтинг (разработка стратегии развития объекта);
3) техническая эксплуатация объектов и управление проектами;
4) проведение оценки настоящей стоимости объектов недвижимости, техническая экспертиза и др.
5) анализ в области инвестиций (текущее финансовое состояние объекта, инвестиционная политика) [7].
Однако, в российских управляющих компаниях нет единого стандарта ведения бизнеса, что существенно затрудняет развитие системы управления недвижимостью.
Нельзя не учитывать огромную социальную роль недвижимости. Развитие рынка недвижимости создает положительный социальный эффект, так как жилье обладает основополагающим потребительским приоритетом. Однако отсутствие системы управления недвижимостью может привести к нежелательным социальным последствиям.
Рынок недвижимости очень сложен и многогранен, поэтому обращение и использование недвижимости требует создания эффективной системы, которая бы:
- охватывала все этапы жизненного цикла;
- сформулировала единую плановую систему целевых показателей результата и ликвидности для различных объектов недвижимости;
- обеспечивала результативность управления видами и формами применения недвижимого имущества.
Разумеется, создание такой системы в решающей степени зависит от наличия специалистов, подготовленных на уровне современных требований.
В качестве основных компонентов недвижимости, как системы, принимаются:
- пространственно-экономическое развитие, где недвижимость рассматривается как совокупность процессов предварительного исследования, инициативы создания, развития, управления и эксплуатации;
- вид использования, который в решающей степени определяет состав, содержание и количественные значения всех связанных с недвижимостью целевых показателей;
- местоположение, отражающее главную отличительную особенность недвижимости - ее неразрывную связь с землей.
Системный подход выражается в рассмотрении процесса управления недвижимостью как взаимосвязи экономических, управленческих и технических экспертиз и решений. Технические экспертизы обеспечивают соответствующее представление о действительном состоянии объекта. Экономические экспертизы (важнейшей из которых является оценка) позволяют получить обоснованное значение стоимостного эквивалента недвижимости. Управленческие решения дают возможность определения наиболее эффективного (рационального) варианта использования недвижимости.
Анализ и управление недвижимости в теории системного подхода приобрел широкое развитие в мировой практике под названием сервейинга [6]. Сервейинг содержит генеральное, стратегическое и оперативное планирование по функционированию недвижимости, а также мероприятия, которые связаны с проведением комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального общественного эффекта. Сервейе-ры выполняют следующие функции:
- сбор, анализ информации об объектах недвижимости;
- оценка и управление недвижимостью;
- подготовка и внедрение проектов по развитию объектов недвижимости;
- ремонт, реконструкция и модернизация зданий;
- строительная экспертиза;
- продажа и аренда недвижимости.
Следовательно, сервейеры участвуют на всех
этапах жизненного цикла недвижимости, обеспечивают взаимосвязанное решение всех практических вопросов.
Во всех экономически развитых странах ведущая роль в аттестации специалистов по недвижимости принадлежит Королевскому институту аттестованных сервейеров Великобритании (МС8) [4]. Как известно, строения и земля являются крупнейшей и самой ценной собственностью государств, региональных властей и муниципалитетов и поэтому в первую очередь нуждаются в профессиональном управлении квалифицированными специалистами, получившими соответствующее высшее образование и прошедшими аттестацию в профессиональных общественных организациях типа МС8.
Специалисты, владеющие теоретическими знаниями и практическими навыками в области изучения рынка недвижимости, управления земельной собственностью, планирования территориально-пространственным развитием города, проведения технической и экономической экспертиз зданий и сооружений, найдут широкое применение в управлении городским хозяйством. В России же это лишь «Гильдия риэлторов», которая, по сути, не оказывает никакого влияние ни на управление недвижимостью, ни на ценообразование, ни на чистоту проводимых сделок [5].
Сегодня очень важно создание закона о рынке недвижимости, который бы четко определял
понятия, термины, объекты рынка недвижимости, его профессиональных участников. Также должны быть определены стандарты деятельности этих участников и степень государственного регулирования рынка недвижимости. В условиях кризиса актуально совершенствование законодательства в области налогообложения, а именно - законодательное закрепление «налога на излишки площади» - тогда, как ожидается, субъекты рынка начнут избавляться от инвестиционного жилья, и тогда предложение перекроет спрос, тем самым упадет цена на недвижимость, что, возможно, оживит покупательскую способность.
Существенное влияние на одну из главных проблем, а именно нерегулируемая государством стоимость жилья, оказывают спекулятивные действия так называемых перекупщиков. Нередко можно наблюдать ситуацию, когда вновь построенный дом заселен только наполовину, хотя все квартиры строителями распроданы и дом сдан. Это означает только одно - перекупщики ждут хорошую, искусственно поднятую цену на квартиру. И таких пустующих квартир достаточно.
Сегодня в России органы, которые занимаются совершением сделок с недвижимостью, находятся в зачаточном состоянии. Проблемы развития рынка недвижимости заключаются в отсутствии четкого организационно-правового механизма обеспечения операций в сфере недвижимости, практическое отсутствие информации о развитии рынка, неадаптивность системы эксплуатации объектов недвижимости к рыночным отношениям.
В заключении необходимо сказать, что в настоящее время рынок управления недвижимостью в России находится на стадии формирования. Однако, в дальнейшем, он, безусловно, будет развиваться. В настоящее время созданы разнообразные ассоциации и гильдии, которые позволяют участникам рынка взаимодействовать между собой, способствуют построению отношений с органами власти и потребителями рынка, а также помогают в совершенствовании правового обеспечения в функционировании рынка. Государство со своей стороны должно играть роль путеводителя в управлении рынком недвижимости путем, прежде всего, создания нормативно-правовой базы и регулирования вопросов по управлению рынком недвижимости. Только тогда возможно говорить о цивилизованном формировании рынка недвижимости в нашей стране.
Литература
1. Тарасевич Е. И. Методы опеки недвижимости: учеб. пособие. СПб., 2006.
2. Экономика и управление недвижимостью: учебник для вузов / под ред. П. Г. Грабового. М., 2006. С. 52-54.
3. Экономика и управление недвижимостью: учебник для вузов / под общ. ред. П. Г. Грабового. М. 1999.
4. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / под общ. ред. П. Г. Грабового. Смоленск: М., 1999.
5. URL: http://www.rgr.ru/Guild/Purposes/default.aspx
6. URL: http://www.serveing.ru/serveing.htm
7. URL: http://www.adventure-world.ru/node/2167
8. ТЪе glossary of property terms. London, 1993.
* * *
CREATION OF REAL ESTATE MARKET MANAGEMENT SYSTEM IN RUSSIA
А. E. Litvinov
Carrying out of economic reforms in Russia since 1992 has corroborated that the real estate market is one of the directions and the central reference point of system transformations. There are the results having been achieved in this direction: volume of individual house building is rapidly growing; taking first place in terms of the volume of involved financial assets of people are transactions of buying and selling immovable estate; many of the cities gained a significant number of the properties meeting the most rigorous qualitative criteria. Russia is a country having both colossal human talent and countless mineral wealth that land is the basis to.
Key words: real estate market, house building, immovable estate, real estate market management, management control, items of immovable estate, house cost.
