CC BY
34
интересная недвижимость
экономическая оценка инвестиционной
привлекательности объектов недвижимости
В российских условиях процесс создания рынка инвестиций становится приоритетным направлением экономического развития страны. Инвестиции в недвижимость в рыночных условиях являются одним из важнейших видов инвестиций. Рынки недвижимости обладают своей собственной сегментацией, специфическими информационными признаками, своеобразной структурой, региональными и прочими специализированными признаками, динамикой операций, другими отличительными свойствами.
С экономико-философской точки зрения рынок недвижимости можно представить особой категорией, связанной с созданием условий, необходимых для осуществления производственной, коммерческой, социальной и иной деятельности. Единство целевых ориентиров позволяет судить о близости рынка услуг и рынка недвижимости, которая не означает, однако, их тождества. Выделим преимущества инвестиций в недвижимость по сравнению с другими видами долгосрочных вложений в России:
- в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как многие объекты инвестирования не влекут за собой права собственности;
- инвестиции в недвижимость обладают потенциалом развития, так как операции с недвижимостью имеют перспективную ценность, т. е. они дают большую отдачу со временем;
- сохранность вложенных денежных средств вообще, (в обычных условиях недвижимость невозможно потерять, похитить) и от инфляции, в частности, так как инфляционные процессы сопровождаются ростом цен на недвижимость и доходов от нее;
Климентьева И.В.
ст. преподаватель,
Российский
государственный
профессионально-
педагогический
университет,
г. Екатеринбург
экономика недви:
ликвидность инвестиций
в недвижимость в России
остается высокой, поскольку
в целом совокупный спрос на
эти объекты пока еще
----- ин
-----ют
____стаб
не удовлетворен
¡г ^ й
Км ШЛ
- ликвидность инвестиции в недвижимость в России остается высокой, поскольку в целом совокупный спрос на эти объекты пока еще не удовлетворен;
- в финансировании операций с недвижимостью, в отличие от других видов инвестиций, достаточно широко применяются средства населения, которое в целом является более
платежеспособным, чем государство и предприятия;
нвестиции в недвижимость способству->т становлению среднего класса - основы стабильности в обществе, поскольку именно редние слои населения выступают основным заказчиком инвестиционных услуг при строительстве и покупке жилых домов, квартир, дач и т. .
зможность получать от недвижимости не лько доход в денежном выражении, но и иной полезный эффект, который может выражаться в комфортности проживания, престижности владения определенным объектом и др.
Для анализа обоснованности финансирования инвестиций в недвижимость необходимо применение элементов финансовой математики и моделей преобразования доходов от недвижимости в текущую стоимость. Потенциальному собственнику необходимо:
- определить срок, требуемый для возврата первоначально инвестированной суммы;
- рассчитать реальный прирост активов от приобретения собственности;
- оценить потенциальную устойчивость к рискам денежного потока, формируемого конкретным объектом недвижимости. Рыночная экономика обуславливает влияние факторов внешней среды на эффективность инвестиционной деятельности.
Оценка инвестиционной привлекательности проектов должна учитывать:
- изменение стоимости денег во времени;
- инфляционные процессы;
- необходимость обслуживания капитала, привлекаемого для финансирования;
- возможность альтернативного инвестирования.
Для обоснования инвестиционных решений используются методы, для которых характерно распределение доходов и расходов в течение всего периода их реализации. При инвестировании в недвижимость можно использовать шесть показателей, отражающих различные стороны экономической эффективности проекта:
1) период (срок) окупаемости проекта -информирует о временном периоде, необходимом для выбора вложенных средств, но не учитывает динамику доходов в последующий период;
2) чистая текущая стоимость доходов - отражает реальный прирост активов от реализации оцениваемого проекта, однако показатель существенно зависит от применяемой ставки дисконтирования и не учитывает затраты на проект;
3) индекс рентабельности (ставка доходности) проекта - отражает величину чистого приведенного дохода, получаемого на единицу затрат на проект. Показатель зависит от ставки дисконтирования, т. е. испытывает субъективное влияние;
4) внутренняя ставка доходности проекта
- отражает запас «прочности» проекта, так как по экономическому содержанию это ставка дисконтирования, уравнивающая приведенные доходы с расходами на проект. Недостатком метода является гипотетическое предположение о реинвестировании по внутренней ставке доходности, что на практике невозможно. Кроме того, если в течение анализируемого периода достаточно
в финансировании операций с недвижимостью широко применяются средства
населения, которое в целом является более платежеспособным, чем
государство и предприятия
сн ме
крупные затраты возникают несколько раз, то показатель имеет множество решений;
5) модифицированная ставка доходности
- рассчитывается по проектам, предполагающим распределение затрат по годам. Поэтому свободные средства, предназначенные для вложения в основной проект, в последующие годы можно временно инвестировать в другие проекты, отвечающие условиям безопасности и ликвидности. Поскольку второстепенные проекты обеспечивают некоторый доход, потребность в инвестициях в начальный период будет уменьшена исходя из уровня безопасной ликвидной ставки дисконтирования;
6) ставка доходности финансового менедж-ента - предполагает, что доходы, получаемые от проекта, могут быть инвестированы в несколько проектов, имеющих разный уровень прибыльности. Далее определяется средняя ставка доходности, на основе которой рассчитывается величина накоплений к моменту возникновения последней суммы доходов.
При экономической оценке инвестиционных проектов зачастую допускаются некоторые ошибки, наиболее распространенными из которых являются следующие:
- занижение инвестиционных затрат в связи с неправильным расчетом расходов на эксплуатацию, исключением оплаты консультантов и прочих косвенных расходов;
- неспособность учитывать динамику спроса и предложения, а также конкуренции на рынке;
- недостаточный анализ рынка при расчетах доходности;
- недостаток знаний о движущих факторах рынка и о реальных ценах на рынке;
- оптимистические прогнозы относительно цен продаж и уровня арендной платы;
- недостаточное обоснова-способствуют становлению ние ставки дисконтирования;
_среднего класса - основы - формулирование предположений об эффективности _стабильности в обществе проекта до получения реаль-
инвестиции в недвижимость
но обоснованных анализов и заключений.
Решение об инвестировании должно приниматься с учетом значений всех перечисленных критериев и интересов всех участников инвестиционного процесса.
Таким образом, рассмотрение любого инвестиционного проекта требует всестороннего анализа и оценки. При этом важно учитывать технические, социально-экономические, финансовые аспекты инвестирования. В настоящее время российский рынок недвижимости как составная часть инвестиционного рынка полностью еще не сформировался. Для его дальнейшего развития необходима тесная взаимосвязь с финансовым рынком, прежде всего, через развитие отечественной системы ипотечного кредитования.
Литература
1. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. - М.: Дело, 1997.
2. Максимов С.Н. Девелопмент. Развитие недвижимости: Организация. Управление. Финансирование. - СПб.: Питер, 2003.
3. Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость. - СПб.: МКС, 2000.
4. Pratt S., Reilly R., Schweihs R. Valuing a Business: The Analysis and Appraisal of Closely Held Companies. - Homewood, IL: Richard D. Irwin, 1989.
5. The Dictonary of Real Estate Appraisal. 2d ed, -Chicago: AIREA (American Institute of Real Estate Appraisers),1989.
для развития российского рынка недвижимости необходима тесная
взаимосвязь с финансовым
через систему ипотечного кредитования
