CC BY
167
15.3. ИНСТИТУЦИОНАЛЬНЫЙ АСПЕКТ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ
Ермоленко О.М., доцент, Южный институт менеджмента
Аннотация. В статье рассмотрены особенности институционального развития рынка ипотечного кредитования Краснодарского края, его роль и место среди субъектов Российской Федерации, рассмотрены основные факторы, влияющие на развитие рынка ипотечного кредитования. Особое внимание уделено институциональным аспектам, влияющим на формирование ипотечного рынка. Динамика развития ипотечного кредитования, определила негативные факторы данного направления развития. Особое место в развитии рынка определяет банковский сектор, который определяет потенциальные темпы роста и стимулирует направление развития ипотеки в России.
Ключевые слова: ипотечное кредитование, институты ипотечного кредитования, кредитные организации, институционное пространство, инфраструктура рынка ипотечного кредитования, институциональные элементы
THE INSTITUTIONAL ASPECT OF MORTGAGE LENDING IN RUSSIA
Ermolenko O.M., assistent professor, Southern Institute of Management
Annotation: In article features of institutional development of the market of mortgage lending of Krasnodar territory, its role and a place among subjects of the Russian Federation are considered, the major factors influencing development of the market of mortgage lending are considered. The special attention is given the institutional aspects influencing formation of the mortgage market. Dynamics of development of mortgage lending, has defined negative factors of the given direction of development. The special place in market development defines bank sector which defines potential rates growth, but also stimulates a direction of development of a mortgage in Russia.
Keywords: mortgage lending, mortgage lending institutes, the credit organizations, institutional space, an infrastructure of the market of mortgage lending, institutional elements
Ситуация, сложившаяся в настоящее время на российском рынке жилой недвижимости, характеризуется высокими темпами роста цен, что объясняется сложившейся диспропорциональностью между спросом и предложением на рынке, при этом увеличение предложения возможно только в долгосрочном периоде и с условием увеличения инвестиционной активности на первичном рынке жилья.
Ипотечное кредитование как социальноэкономический механизм призвано решать проблему привлечения инвестиций в жилищное строительство, но в российских условиях указанный механизм обременен рядом институциональных проблем [1]. Раскроем некоторые их них.
В современных условиях глобализации экономики, проблема финансовой и банковской стабилизации по-прежнему остаются важной стратегической состав-
ляющей финансовой политики. Последствия финансового кризиса определенное время будут сказываться на функционировании не только банковских, но и других финансовых институтов.
Банки являются основным звеном, обеспечивающим возможность развития социально-экономических институтов на основе привлечения дополнительных денежных средств. Поэтому необходимо учитывать институциональные особенности функционирования банковской системы с учетом изменений, привнесенных внешними финансово-экономическими процессами, в частности, финансовым кризисом.
Ипотечное кредитование является важной составляющей деятельности коммерческих банков. Ипотечное кредитование является долгосрочным вложением денежных средств, поэтому определяется определенными ресурсными ограничениями действующих банковских институтов, в виду чего многие из них не способны выполнять определенные функции не только финансового, но и социального аспектов.
В настоящее время ресурсы банков ориентированы на краткосрочное кредитование. Изначально эта проблема была порождена разрушением институтов сбережений населения, и еще в большей степени - институциональной основы, формирование которой повлияло на финансовую неустойчивость экономических субъектов ввиду деструктивной финансовой и денежно
- кредитной политики.
Затянувшийся процесс становления системы ипотечного кредитования в России — это во многом следствие отсутствия системного институционального подхода в разработке кредитной политики на рынке жилья. Как показывает мировой опыт, специальные институты, обеспечивающие эффективность рынка ипотеки, делятся на два основных типа: институты-организации, обеспечивающие функционирование, регулирование и контроль за ипотечным жилищным процессом, и институты-правила, определяющие нормы ипотечной деятельности и структурно-институциональные характеристики рынка ипотеки.
В свою очередь специальные институты-организации классифицируются в зависимости от их роли на рынке жилищной ипотеки на регулирующие, кредитные институты (прямые участники) и ипотечную инфраструктуру (косвенные участники). К регулирующим специальным институтам относят: Центральный банк, Федеральная комиссия по ценным бумагам, Федеральная комиссия по страхованию депозитов, Госстрой, само-регулируемые организации. Кредитные институты представлены специализированными ипотечными кредитными организациями: ипотечными банками и строительно-сберегательными кассами, ипотечными агентствами, строительными потребительскими кооперативами, ипотечными брокерами [2].
Исследование тенденций и закономерностей в развитии ипотечных специализированных кредитных организаций предполагает, прежде всего, определение их понятия, сущности, особенностей функционирования. Необходимость в специализации ипотечных кредиторов обусловлена рядом макроэкономических факторов [2].
Во-первых, рынок жилой ипотеки сложен в правовом отношении, масштабен, многофункционален, долгосрочен, что требует особых высококвалифицированных узкопрофессиональных знаний для управления ипотечным бизнесом.
Во-вторых, существуют значительные различия в соотношении предложения и спроса на средства для
ипотечных кредитов между разными районами страны. В-третьих, даже внутри крупного города или определенного района распределение первичных инвесторов относительно районов спроса на ипотечные кредиты может быть неблагоприятным.
Для успешного становления и развития системы ипотечного кредитования важное значение имеет создание институтов, обслуживающих ипотечный рынок. Только при взаимодействии всех элементов этой системы появляется возможность, во-первых, снизить риски ипотечных кредитов и тем самым повысить доступность ипотечных кредитов, во-вторых, повысить надежность ипотечных облигаций и благодаря этому привлечь дополнительные источники кредитования.
И все же институциональная эволюция в России во многом представляет собой органический процесс, протекающий спонтанно или при минимальном участии государства. Задача государства состоит не столько в развитии новых институтов, сколько в реструктуризации ныне действующих с учетом экономической и социальной политики к институциональным реалиям России.
Однако существует определенное институциональное пространство, где активность государства можно только приветствовать, а именно, речь идет о поддержании конкурентной среды в разных сферах деятельности, в частности в сфере функционирования банковского сектора [3].
Существующие публикации не в полной мере рассматривают ипотечное кредитование как социальноэкономическую систему, включающую совокупность институциональных, юридических, технических, географических, психологических и других факторов, влияющих на экономические отношения, их механизмы и законы их проявления. В основном, они затрагивают какой-то один аспект формирования ипотечных отношений.
Необходимо дальнейшее углубленное исследование институтов ипотечного кредитования как открытой экономической системы.
Система ипотечного кредитования представляет собой совокупность взаимозависимых элементов (институтов) (рис. 1). В условиях финансового кризиса в полной мере проявились все слабые места и уязвимость отечественного рынка ипотечного кредитования. Поэтому выход данного рынка ипотечного кредитования на качественно новый уровень подразумевает применение ряда инновационных для российского рынка инструментов, которые в данный момент хорошо зарекомендовали себя в экономически развитых странах.
Финансирование ипотеки в России пока преимущественно осуществляется за счет ресурсов банковской системы, что, на наш взгляд является малоэффективным, учитывая ее низкую капитализацию и ограниченный доступ к долгосрочным финансовым ресурсам.
Кроме того, доля ипотеки по отношению к ВВП в России значительно отстает не только от экономических стран, но и от стран Восточной Европы, Балтии, Казахстана (рис. 2).
В настоящее время на развитие российского рынка ипотеки оказывает влияние ряд негативных факторов, среди которых наиболее выделяются:
- ограниченность доступа к рефинансированию ипотечных кредитов;
- недостаточная ликвидность банковских институтов;
- повышение уровня инфляции;
- удорожание заемных средств;
- замедление темпов доверия населения к финансовой системе;
- недостаточная юридическая защищенность заемщиков.
Рис. 2 Доля ипотеки по отношению к ВВП различных стран, % [4]
Сокращение ипотечного кредитования наблюдалось уже в начале 2009 года, что объясняется определенными предпосылками нестабильности финансового сектора на мировых финансовых рынках.
Поскольку банковские институты активно вовлечены в финансовой сектор, то перед ними возникает дилемма оптимального использования банковских ресурсов с минимизацией риска потерь. Поскольку ипотечное кредитования относится к долгосрочным финансовым активным операциям коммерческих банков, следовательно, в первую очередь идет сокращение ипотечного кредитования.
Затрагивая вопросы ипотеки необходимо учитывать три аспекта: финансовый, социальный и рисковый.
С точки зрения финансового аспекта определяется наличие долгосрочных капиталов, которые банки могли бы замораживать в активах долгосрочного ипотечного кредитования. Тут же затрагивается аспект рисков. Среди внешних рисков выделяются страновой, региональный, политический финансовый, правовой, социальный риски, риски стихийных бедствий (форсмажорных обстоятельств) и др. Все виды рисков систематизируются, в соответствии с ними определяются наиболее перспективные направления (возраст, кадровый потенциал, социальный статус и т.д.) ипотечного кредитования [3].
В условиях нестабильности коммерческие банки не могут досрочно изъять вложенные ранее капиталы, кроме того, как правило, существуют просроченные платежи и проценты по кредитам, что так же сокращает реальные финансовые возможности банка. Страховой сектор, взаимосвязанный с банковским сектором в части кредитования еще недостаточно развит, так как существуют определенные моменты неэффективности или недостаточной отлаженности законодательных норм. В частности сегодня активно используется возможность направлять материнский капитал в виде взносов в ипотеку. Возникаем потребность достигнуть оптимальной прозрачности и упрощенности данной процедуры.
Третий аспект - социальный, поскольку вопрос ипотечного кредитования определяет возможности частичного решения демографической проблемы. Стоит особое внимание уделить государственному институту власти. На сегодняшний день стоимость ипотечного жилья значительно завышена, что не только не стимулирует его покупку, но и вызывает множество вопросов о невозможности улучшения жилищных условий значительной части населения. Помимо существующих социальных программ возможно субсидирование не только отдельных группам населения, но и процен-
та по кредиту. В условиях финансовой стабильности существует реальная возможность погашения своих обязательств основными группами заемщиков, однако в условиях нестабильности, многие из них остаются незащищенными.
Это, в свою очередь, вызывает недоверие к возможности реализации программ ипотечного кредитования. Кредит ассоциируется с определенными финансовыми возможностями, которые позволяют решать денежные и жилищные проблемы и ипотечное кредитование не вызывает недоверия со стороны населения. И это вполне закономерно, поскольку созданы институциональные предпосылки (институт частной собственности, законодательная база, инструменты ипотечного финансирования и т.д.), хорошо отлажены и работают финансовые инструменты.
По мнению автора, ипотечное кредитование частично можно сделать государственным. Например, решить вопрос с обеспечением жильем не только молодых специалистов, но и молодые семьи. Речь идет о возможности государственной ипотеки. Государство должно увеличить долю финансирования ипотечного жилья, причем, выплаты по ипотеке возможно осуществлять государству, сроки при этом могут быть не регламентированы. Желающие выкупить жилье могут это сделать по рыночным ценам с учетом индексации, но с нефиксированным сроком. Способом снижения рисков по неуплате платежных обязательств по ипотеке может стать перезаключение договоров по ипотечному кредитованию на ближайших родственников с продлением сроков по договору ипотеки. На наш взгляд, возможно перезаключение договоров ипотечного кредитования на договора долгосрочной аренды по найму жилья. В этом случае возможно сокращение доли нереализованного жилья потенциальных должников [4].
Ипотечное кредитование должно рассматриваться как стратегическая задача, поэтому необходимо разработать основные институциональные направления, позволяющие снизить стоимость ипотеки, сделать его доступным, при этом стимулировать банковские институты (посредством целевых социальных программ, которые частично могут финансироваться из бюджета государства) разработать наиболее приемлемые программы, учитывающие права и обязанности обеих сторон.
В любой развитой институциональной системе институты «сцеплены» между собой. Они дополняют друг друга и образуют институциональное пространство, что является когерентностью.
Когерентность институтов поддерживает единство и устойчивость институциональной системы в целом. Кроме того, иерархия формальных правил и норм, предусматривающая усложнение процедуры изменения институтов по мере возрастная их иерархического ранга определяют стабильность системы в целом. Поэтому ради стабильности институциональной системы России должно быть предусмотрено изменение основных юридических норм для устойчивости развития формальных правил иерархий более низкого ранга. Для обеспечения полноценного правового регулирования рынка ипотечного кредитования необходимо создание законов и других правовых актов. Эти акты должны урегулировать правовое положение банков и иных субъектов рынка ипотечного кредитования, порядок эмиссии, обращения ипотечных ценных бумаг и т.д. с учетом меняющейся институциональной среды и макроэкономической ситуации в целом.
Необходимо разработать на государственном уровне стратегическую составляющую, что позволит решать социальную проблему обеспеченности жильем не только наиболее нуждающиеся слои населения, но и молодой трудовой потенциал России.
Список литературы:
1. Вовченко Н.Г., Ефременко И.И., Горбачева О.А. Влияние финансовой глобализации на трансформацию банковской системы России // Банковское дело. 2009. № 12. с. 44
2. Кияткина В.В. Модели секьюритизации: какую выбрать для России? // Банковское дело. 2009. №10. с. 68-69.
3. Крысин А.В. Оживление ипотечного рынка: предстоит решить много задач // Банковское дело. 2009. № 11. с. 58-59.
4. Электронный ресурс: Туктаров Ю. Текущее состояние ипотечного кредитования в России // http: rusipoteka.ru
РЕЦЕНЗИЯ
Представленная статья посвящена рассмотрению очень сложной и актуальной темы — развитие ипотечного кредитования в России. Авторы четко и логически последовательно исследуют факторы развития и устойчивости данного рынка с точки зрения формирования институциональных предпосылок и среды для устойчивого развития социального подхода, что отличает оригинальность методологического подхода к решению поставленных задач.
Заслуживает внимания позиция автора, заключающаяся в рассмотрении негативных факторов развития рынка ипотечных услуг, тормозящих формирование оптимального ипотечного рынка с учетом сформированного соотношения спроса и предложения в соответствии с потребностями региона.
Представляется интересным анализ динамики развития ипотеки в разрезе разных стран, что подтверждает не только острую проблематику вопроса, но и определяет достаточно широкий круг задач, решение которых будет стимулировать развитие ипотечного кредитования края. По мнению автора одновременное решение социального вопроса с одной стороны призвано улучшить демографическую ситуацию региона, а с другой стимулировать воспроизводственный потенциал развития не только Краснодарского края, но и всей России в целом.
В России проблема обеспеченности жильем стала весьма острой в связи с развитием в этой области рыночных отношений и значительным сокращением практики бесплатного предоставления жилья по договорам социального найма. В условиях существенного снижения бюджетного финансирования социального сектора представляется актуальным обращение к механизмам и методам инвестирования в жилищное строительство посредством банковской системы.
Приведенные в статье данные свидетельствуют о неоднозначном изменении индексов ипотечного кредитования. Так, в 2009 году наблюдается минимальный индекс вложения в ипотеку именно в России, что определяет неэффективность политики процентных ставок коммерческих банков и эффективность функционирования ипотечных институтов.
Дальнейшее экономическое развитие потребует дальнейшее развитие институционального пространства, привлечения новых инвестиционных ресурсов, предполагающих внедрение инновационных технологий определяющих перспективы развития рынка недорогого ипотечного жилья.
Оценивая в целом представленную на рецензирование статью считаю возможным рекомендовать ее к опубликованию.
Кубанский государственный университет,
кафедра экономического анализа, статистики
и финансов
Профессор, д.э.н. А..В. Пенюгалова
Рынок ипотечных кредитов
Рис.1
Институциональные элементы рынка ипотечного кредитования
